Ministar Branko Bačić nedavno je najavio kakav se model priuštivog stanovanja sprema za Dubrovnik. Stanovi po povoljn(ij)im cijenama bi se gradili na zemljištu u državnom vlasništvu, ne bi se naplaćivao komunalni doprinos, Grad Dubrovnik i država bi omogućili komunalnu infrastrukturu, a čak bi se i ukupna cijena jednim dijelom subvencionirala od strane državnog proračuna. Kada sve ove stavke zbrojimo, ukupna cijena koju bi budući kupac plaćao bi bila oko dvije tisuće eura po kvadratu. 

Na prvu, ova mjera zvuči prilično dobro, no kada prokopamo malo dublje vidjet ćemo da ustvari nije. Ako i kada ovi stanovi budu gotovi, propisat će se tko može kupiti stanove po cijeni od dvije tisuće eura po kvadratu. Jedan od glavnih kriterija će biti da je osoba mlađa od 40 ili 45 godina i da u svom vlasništvu nema nikakvu nekretninu. Tu je problem broj jedan. Mnogi koji će po kriterijima imati pravo za kupnju stana, na papiru neće biti vlasnici nekretnine, ali to će se u budućnosti promijeniti kada im stigne nasljedstvo. Teoretski se može dogoditi da stan po cijeni od dvije tisuće eura za kvadrat kupi netko tko će sutra na Pločama naslijediti vilu s bazenom. Isto tako, s druge strane netko može imati vlasništvo nad derutnom i bezvrijednom nekretninom, primjerice u Metkoviću, i samim tim ispasti iz svih kriterija za kupnju priuštivog stana. Ta osoba na papiru ima vlasništvo nad nekretninom, ali u stvarnosti je beskućnik, jer niti je ta nekretnina vrijedna, niti se u njoj uopće može živjeti. 

Paralelno napraviti više stvari 

Ovakve i slične primjere vidjeli smo mnogo puta do sada, sjetimo se samo POS-ovih stanova u Mokošici. Dobar dio njih su vlasnici, nakon što su ih kupili po povoljnim cijenama, dali ni manje, ni više nego u turistički najam. Kada je Dubrovački dnevnik svojevremeno otkrio tu aferu, vlasnici POS apartmana pravdali su se da jedva kubure s kućnim proračunom, pa se tijekom ljetnih mjeseci presele kod roditelja kako bi popunili budžet. E pa upravo vam o tome i govorim. Oni će sutra od svojih roditelja dobiti stan(ove), a ovaj POS-ov koji su kupili po povoljnoj cijeni, jer na papiru u tom trenutku nisu bili vlasnici nekretnine, će i dalje nastaviti iznajmljivati turistima ili prodati po tržišnoj cijeni. Kako god, višestruko će zaraditi i to na našoj imovini. Jer zemljište ustvari nije ni državno, ni gradsko, nego u vlasništvu sviju nas.  

No, ruku na srce, niti je državi, niti gradu lako popisati kriterije koji će dati najbolje rezultate što se tiče POS-a i sličnih šema. Na kraju krajeva, građani su ti koji bi se morali ravnati etičkim principima. Ako znaš da ćeš sutra naslijediti nekretninu, pa nemoj se onda prijavljivati za kupnju stana po netržišnoj cijeni. Ali ljudska pohlepa je beskonačna, kako to lijepo kaže Saša Antić, ona je „prokleta neman, odsičeš joj glavu, naraste ih sedam“. Kakve god kriterije popisali, uvijek će se javiti neka etička smeća od ljudi koji će okolnim putem priuštiti priuštivi stan. 

Pa kako onda nekome tko zaista zaslužuje stan pomoći da do njega i dođe u vrijeme kada su cijene tolike da ti ni pet reinkarnacija ne bi pomoglo u kupnji nekretnine? Paralelno se treba napraviti više stvari. Prva i osnovna da se natjera vlasnike praznih stanova da tako ne stoje. Prema podacima HEP-a, u stotinama stanova u Dubrovniku nije zabilježena potrošnja električne energije što znači da u njima nitko ne živi, niti se ikome iznajmljuju. Oni su kupljeni isključivo kao investicija, jer (pogotovo u doba inflacije) bolje držati novac u nekretninama nego u banci gdje nema kamata na štednju. Država bi trebala donijeti veliki porez na prazne nekretnine/imovinu kako bi se demotivirala kupnja nekretnina kao investicije. Naravno, porezni zakoni mogu se donositi isključivo na razini cijele države, pa će sad netko reći da će opet nafrknuti onaj tko ima derutnu nekretninu u Metkoviću. Zar i ona nije prazna, i zar se na nju porez ne odnosi? Da, odnosi se, i taj će porez vlasnika natjerati da je se riješi na ovaj ili onaj način. Na kraju krajeva i njemu je sasvim beskorisna da tek tako stoji. U najgorem slučaju ustupit će je besplatno lokalnoj samoupravi, pa je oni mogu proslijediti nekoj udruzi ili slično. 

Naravno, u Dubrovniku i apartmani igraju ogromnu ulogu u smanjenom broju stanova za život. No, ovdje je jako važno da se shvati kako svi iznajmljivači nisu u istoj situaciji. Dapače, međusobno se jako razlikuju ovisno na kojoj lokaciji imaju apartman i koliki je njihov sveukupni broj. Ogromna je razlika je li neka baba ima mali apartmanić koji joj pomaže da ne umre od gladi obzirom na malu penziju, ili je riječ o nekome tko u Lapadskim dvorima ili negdje drugo ima na desetke apartmana na koje plaća paušal i samim tim je nelojalna konkurencija hotelima koji plaćaju porez. Stoga i apartmane treba rješavati poreznom politikom točnije progresivnim porezom, odnosno uvesti porezne razrede. 

Širenje grada 

Ako od apartmana godišnje utržiš do 15-20 tisuća eura, mali porez, ako utržiš do 50 tisuća eura veći, od 50 do 100 tisuća još veći, i preko 100 tisuća eura ogromni porez kako bi demotivirao osobu na daljnju kupnju još većeg broja jedinica. Naravno, i ovdje će etička smeća od ljudi pokušati izigrati zakon, pa će otvarati obrte na kćeri, sinove, rođake, stričeve, no i to je rješivo. Prvo, nikad nije lako na tuđi račun slati svoju vlastitu lovu, pa čak i kada ti je od žene/muža, jer nitko ti ne garantira da se nećeš razvest. Drugo, čak i ako se lova raspodijeli na puno obrta odnosno računa u današnje doba umjetne inteligencije Porezna bi uprava bez problema mogla utvrditi od kojih se točno apartmana taj prihod akumulira i raspodjeljuje. Ako isti vlasnik ima deset apartmana čiji prihod ide na pet obrta nije tome teško ući u trag. Naravno, ako se ima volje. Uglavnom, poanta je priče da treba demotivirati ogroman biznis s apartmanima, jer su oni nelojalna konkurencija zbog neplaćanja klasičnog poreza, a ostaviti mogućnost obiteljima za imati jedan ili dva apartmana kako bi popunili kućni budžet u ovo suludo doba inflacije. 

Ogroman problem Dubrovnika je i taj što je stiješnjen između mora i brda i jako mu se teško širiti. Umjesto da država gradi priuštive stanove, bolje bi bilo da ulaže u prometnu infrastrukturu. Brza cesta do aerodroma i Konavala mogla bi širiti grad prema istoku. Ista stvar vrijedi i za Primorje. Ako postoji brza cesta iz smjera Slanog za dolazak u grad, onda netko bez problema može živjeti na Gromači. Plus, naravno, da tamo ima sve potrebno za normalan život – apoteku, vrtić, školu... 

Nije na državi i Gradu Dubrovniku da gradi priuštive stanove, već da omogući infrastrukturu koja bi dovela do povećanja ukupnog stambenog fonda i samim tim pada cijena (uz jasno poreznu politiku). Također, Grad Dubrovnik, kroz Zakon o turizmu, može donijeti odluku i uvrstiti je u GUP, da niti jedan stan prema Slanome (ili negdje drugo) ne smije biti apartman za turiste, nego isključivo stambene zone. Ako već grad ili država trebaju graditi neke stanove onda je to za deficitarne profesije poput primjerice zdravstva. Ali, da osoba postane vlasnik toga stana tek kada ode u mirovinu ako čitav vijek odradi u Dubrovniku. Sve do tada ga može besplatno koristiti, ali bez da je vlasnik. 

Kako vidimo, da bi se povećao sveukupan broj priuštivih stanova, treba razmišljati dugoročno i široko. Ništa nekoliko zgrada napravljenih na državnom zemljištu neće promijeniti osim što će neki šupci i tamo doći do stanova, a kojima oni nisu prijeko potrebni. Nažalost, vidjeli smo do sada brojne takve primjere, uključujući i profesorske stanove na Hladnici koji su napravljeni na našoj zemlji, a u međuvremenu se dobar dio njih ili prodao ili se iznajmljuje turistima.