Globalna kriza koju je prouzrokovala pandemija korona virusa pogodila je gospodarstvo diljem svijeta, a upravo je turizam jedna od najpogođenijih grana. Istovremeno dok se u Hrvatskoj, posebno na jugu zbrajaju štete u bezizlaznoj situaciji drastičnih posljedica, potrebno je još aktivnije promišljati što i kako dalje? Koja  nam je alternativa?

Turizam će  uvijek biti najvažnija gospodarska grana na dubrovačkom području, samo kakav turizam trebamo? Održivost, umjesto masovnosti. Očuvanje vrijednih resursa prirode i okoliša, umjesto njihovog  iskorištavanja. Distanciranje u očuvanoj oazi mediteranskog resorta, umjesto gužvanja u urbanim sredinama. Uz sve to, tu je planiran i prvi u Hrvatskoj centar rekreacijsko-zdravstvenog turizma u okviru ruralnog turističkog resorta s terapijskim bazenima s morskom vodom, odnosno talasoterapijom.

Sinergijski učinak ovakvog naselja na turističku ponudu Konavala mogao bi biti „spas u zadnji čas“ i zaustaviti trend iseljavanja koji već desetljećima muči najjužniju hrvatsku regiju. Iako je ideja projekta Canavia nastala u Mikulićima još davne 2003. godine, danas je postalo jasno da je Konavlima, ali i Hrvatskoj, upravo ovakav projekt potrebniji nego ikada. Na putu od početne ideje ovog jedinstvenog projekta do buduće realizacije projekt Canavia je negdje između, trenutno definiran kao turistička zona Prostornim planom Dubrovačko – neretvanske županije.  

Polako, ali sigurno od ideje prema realizaciji

Na južno orijentiranim padinama ispod sela Mikulići, na raskrižju cesta koje vode prema Zračnoj luci, Prevlaci i Moluntu, županijskim prostornim planom predviđena je izgradnja suvremenog turističkog park-naselja koje će planiranim sadržajima obogatiti turističku ponudu Konavala. Na prijedlog investitora tvrtke Turističko naselje Canavia d.o.o. utvrđena je turistička zona u Mikulićima ukupne površine 233,5 Ha, od čega je 13,5 Ha ugostiteljsko-turističke namjene za izgradnju smještajnih objekata (hotela i vila visoke kategorije, 4* i 5*), smještajnog kapaciteta 1200 postelja. Preostalih 220 Ha odnosi se na zonu sportsko-rekreacijske namjene. 

Sportsko-rekreacijska zona planira se kao dodatni sadržaj ugostiteljsko-turističke zone Canavia, Mikulići. U zoni se planiraju sadržaji u funkciji rekreacijskog i zdravstvenog turizma, kao što su spa i wellness zona s naglaskom na hidroterapijske bazene s morskom vodom (talasoterapija), kao i teniski i drugi sportski tereni, okruženi mrežom šetnica, jahačkih, biciklističkih i trim staza, vježbališta na otvorenom, nekoliko vidikovaca uz nasade autohtonog mediteranskog zelenila oblikovanog po principu botaničkog vrta.

Nakon višegodišnjih aktivnosti na pripremama projekta Canavia i rješavanja imovinsko-pravnih odnosa te uključivanja projekta u Županijski prostorni plan u ožujku 2019., trenutno se očekuje usklađivanje Općinskog prostornog plana sa Županijskim te izrada UPU-a kojim bi se detaljno utvrdila namjena površina, infrastruktura, uvjeti za korištenje i zaštita prostora. Iako je od prve prezentacije ideje projekta Canavia u Mikulićima prošlo čak 17 godina, on je danas polako, ali sigurno, došao nadomak početka realizacije.

"Da je do gradnje Canavia resorta došlo ranije, danas bi unatoč ovakvoj situaciji s koronom Konavle bile pune gostiju, a konavoski agroturizmi, konobe, kušaonice, vinarije, proizvođači zdrave hrane, svi bi imali od toga koristi. U ovako neizvjesnim vremenima za turizam, ono u što možemo biti potpuno sigurni je da će u budućnosti samo rasti potražnja za jednom ovakvom oazom mira, zdravlja i privatnosti na Mediteranu, do koje se iz europskih metropola može doći za par sati leta i distancirati se od gužve i problema,“ rekao je Antun Komaić, idejni začetnik projekta i osnivač tvrtke Turističko naselje Canavia d.o.o.

Park-naselje Canavia

Park-naselje podrazumijevaplaniranje prostora prema najvišim urbanističkim standardima uz manji postotak izgrađenosti i puno manji udio građevinskog zemljišta od klasičnih turističkih naselja, jer zgrade (hoteli i vile) se raspoređuju unutar park-naselja na dovoljnoj udaljenosti jedno od drugog kako bi se posjetiteljima osigurao mir, privatnost i mogućnost opuštajućeg odmora u skladu s načelima življenja na ruralnim mediteranskim prostorima. Osim toga, jedino takvo, promišljeno planiranje uređenja ovog vrijednog prostora podrazumijeva dugoročnu zaštitu prirodnog prostora od neprimjerene urbanizacije koja bi se lako dogodila ako bi ga se samo prepustilo tržištu nekretnina i interesima pojedinaca.

"Planiranje park-naselja s površinama za rekreaciju u prirodi raspoređenima u prostoru između izgrađenih dijelova naselja trajno štiti prostor od eventualne nekontrolirane urbanizacije i obezvrjeđenja u budućnosti, za što u svijetu postoje primjeri loše prakse. Zbog toga bi se u novim strateškim dokumentima o razvoju hrvatskog turizma trebalo ukazati na navedene prednosti izgradnje turističkih park-naselja naspram klasičnih", rekao je Davor Njirić, bivši glavni savjetnik ministra turizma i konzultant tvrtke Hotels and Marinas Consulting d.o.o. iz Dubrovnika.

Što se tiče arhitektonskih rješenja, naglasak je na niskogradnji kako bi se sačuvala mediteranska vizura i uklopljenost u zelenilo te upotrebi tradicijskih materijala, uz inspiriranost tipičnim elementima konavoske seoske arhitekture, poput gumna, karakterističnih volata, krovova, dimnjaka, odrina s vinovom lozom, itd.

Kojim putem do elitnog turizma u Konavlima? Zašto Mikulići?

Konavle je zbog uglavnom strme obale ostalo netaknuto u svom obalnom pojasu. Nekad se manjak plaža smatrao nedostatkom u promišljanju razvitka turizma, međutim danas to nije tako.  Na Mediteranu raste potražnja za lokacijama koje nisu na obali (jer je obala dobrim dijelom već devastirana), a gosti visoke platežne moći traže ekskluzivne, ali povučene lokacije koje nude nesmetan pogled na more, a uz to garantiraju privatnost. Neposredna blizina mora i blagodati mediteranske klime, morskog zraka, morske vode i njenih terapeutskih svojstava, aromatičnog mediteranskog bilja i veliki broj sunčanih sati, i dalje u vrlo bitan poticajni faktor u turizmu, uz mediteransku kuhinju i opušteni stil života.

Park-naselje Canavia, uzimajući u obzir sve ove trendove, razvija se na području od 200 do 300 m nadmorske visine. Iako je od mora udaljen barem 500 m zračne linije i njegova izgradnja nema izravnog utjecaja na obalno područje, prednost mikrolokacije u Mikulićima je zaklonjenost od bure i izloženost blagim strujanjima morskog zraka, te nesmetan pogled na jadransku pučinu sa zalascima sunca izravno u more. Usporedbe radi, na nekim djelovima talijanske planetarno poznate Coste Amalfitane, baš na uzvisinama blizu mora (negdje i do 800 m nadmorske visine) smještene su luksuzne vile okružene zelenilom, koje nude potpunu privatnost, podalje od vreve i buke obalnih mjesta. Upravo zbog klijentele koja dolazi u takav smještaj, otok Capri je postao svjetskim simbolom elitnog turizma.

Može li se privući ovakvu ekskluzivnu klijentelu u Konavle i kako? Često se može čuti u medijima izraz „Hrvatska Toscana“ koji se odnosi na turistički potencijal vinogradarstva i agroturizma. Nema sumnje da su Konavle krenule pravim smjerom razvijajući agroturizam i smještajne kapacitete u sklopu poljoprivrednih gospodarstava, za što nam dobar primjer daje i Istra, koju s razlogom također nazivaju „Hrvatskom Toscanom“. Međutim je li to dovoljno što se tiče smještaja?  Ono što agroturizmi u Toscani i Istri ne mogu imati, a amalfitanske vile na Capriju i u Mikulićima mogu je izravan pogled na more koji ostavlja bez daha, romantične šetnice koje se serpentinama spuštaju prema obali ili penju prema vidikovcima, infinity bazeni sa morem u pozadini, itd. Ako se smještajnim objektima u ovakvom okruženju pridoda ponuda najmodernijih rekreacijskih sadržaja poput talasoterapije s morskom vodom, uz već postojeću  gastronomsku i vinsku ponudu Konavala, čini se da bi to konačno mogla biti jedna zaokružena priča o Konavlima kao ozbiljnoj destinaciji ruralnog turizma koja može privući i najzahtjevnije goste.

            Prvi Talaso centar u Hrvatskoj u okviru turističke ponude

Talasoterapija je ljekoviti tretman koji se temelji na prirodnim svojstvima morske vode, morske klime i drugih morskih sastojaka.  Ljekovita snaga mora oduvijek je bila poznata mediteranskim narodima. Danas znamo da su morska voda i zrak puni zdravih tvari i negativnih iona, a negativna ionizacija potiče razvoj serotonina koji ima opuštajuće i smirujuće djelovanje na čovjeka. Kupanje u grijanoj morskoj vodi omogućuje osmozu minerala što ima ljekovit učinak na kožu. Francuzi su prvi dokazali prednosti talasoterapije u preveniranju kardiovaskularnih bolesti, ali i mnogih drugih oboljenja, te utvrdili zakonske okvire i standarde vezano za talasoterapiju, pa danas u Francuskoj ima 60 takvih centara.   

„Iako imamo bolje preduvjete i veću kakvoću mora nego negdje drugo na Mediteranu, u Hrvatskoj još uvijek ne postoji niti jedan pravi TALASO CENTAR napravljen prema svjetskim standardima.Nedostaju edukativni, kineziološki i preventivno-medicinski programi koji su bitan element filozofije wellnessa“, ističe stručnjakinja za turizam i Konavoka Pave Župan-Rusković. „Postojeća talasoterapija, uglavnom na sjevernom Jadranu, u Opatiji i Crikvenici, funkcionira u svrhu liječenja i rehabilitacije, ali nije oblikovana u turističku ponudu koja bi imala za cilj odmorišni i wellness turizam, s naglaskom na preventivu i očuvanje zdravlja, a ne na liječenje bolesti“, zaključila je Župan Rusković.

Kroz Projekt Canavia, krajnji hrvatski jug trebao bi dobiti prvi pravi talaso centar na istočnom Jadranu, što podrazumjeva i zapošljavanje stručnog kadra za specijalizirani nadzor terapijskih tretmana, visokokvalitetnu tehnologiju, te suradnju sa stručnim institucijama za kontrolu kvalitete morske vode, sve ovo u svrhu postizanja vrhunske kvalitete za što je potrebno pribaviti jedan od svjetski priznatih certifikata poput Qualicert-a.

Sportsko-rekreacijska zona Canavia uključivala bi bazene s morskom vodom na otvorenom i ostale vanjske sadržaje talaso-centra, dok se spa & wellness sadržaji koji se odnose na unutarnji prostor mogu planirati u okviru hotelske ponude. Suvremeni Talaso centar upotpunjava turističku ponudu Konavala sadržajima koji otvaraju mogućnost cjelogodišnjeg poslovanja, jer u svijetu smještajni objekti koji nude talasoterapiju imaju puno veću prosječnu popunjenost na nivou godine. Talaso gosti također imaju i daleko veću vanpansionsku potrošnju od klasičnih odmorišnih gostiju, pa talaso centar stvara dodanu vrijednost čitavoj regiji.

Zajedničkim snagama investitora i vlasnika zemljišta do planirane realizacije

Još jedan element projekt Canavia čini jedinstvenim u odnosu na druge. To je činjenica da vlasnici zemljišta na kojemu je planiran projekt ulaze u poslovno partnerstvo s investitorom tvrtkom TN CANAVIA d.o.o. temeljem zaključenih predugovora kojima reguliraju svoje sadašnje i buduće odnose, između ostaloga i udio u suvlasništvu, ovisno o svojim željama, kad se za to stvore prostorno-planski uvjeti.

Tvrtku je prije 16 godina osnovao Antun Komaić iz Mikulića, uz podršku Mikuljana i Mjesnog odbora. Mještani su se tada složili da je izvrsna ideja na ovaj način objediniti zemljišta, bilo direktnom prodajom Turističkom naselju Canavia ili ulaskom u temeljni kapital tvrtke. Na taj se način planira jedan održiv turistički projekt, umjesto da se parcele pojedinačno prodaju kao nekretnine, što u konačnici dovelo do devastacije prostora i obezvrjeđenja njegovog gospodarskog potencija. Za Mikuljane je danas ovaj projekt od egzistencijalne važnosti jer selo već desetljećima bilježi konstantan pad stanovništva, pa je nekoć radišan poljoprivredni kraj s nekoliko stotina žitelja danas sveden na samo 65 stanovnika, pretežno starije populacije, a poljoprivreda je gotovo zamrla.

Budući da se proces priprema projekta neočekivano otegao na više od desetljeće i pol, tvrtka TN Canavia d.o.o. je u projekt uključila više malih lokalnih poduzetnika i drugih zaljubljenika u Konavle u svojstvu suinvestitora kako bi lakše financirala godine priprema projekta i rješavanja imovinsko-pravnih odnosa. Vlasnička struktura tvrtke još je uvijek nepromijenjena, a sukladno potpisanim ugovorima, do promjene vlasničke strukture će doći u roku od godinu dana od stvaranja zakonskih prostorno-planskih uvjeta za realizaciju projekta i ishodovanja lokacijske dozvole za cijelo naselje. Tada će pojedini vlasnici zemljišta koji su odlučili ustupiti zemljište kao poslovni udjel postati suvlasnici društva i sudjelovati u njegovom upravljanju skupa sa suinvestitorima koji će svoja uložena sredstva unijeti u temeljni kapital tvrtke.

Model financiranja i kondominijsko poslovanje

Turističko naselje Canavia financira se sredstvima suinvestitora i sredstvima s međunarodnog financijskog tržišta po načelu kondominija koji je suvremeni trend u financiranju hoteljerstva. Kako bi podijelio rizik cjelokupne investicije u smještajne i sadržajne objekte, investitor (TN Canavia d.o.o.) etažira smještajne jedinice, a neetažirani dio zadržava u svom vlasništvu. Ovako izgrađeni kondo hoteli i vile funkcioniraju kao jedna uporabna cjelina, to jest jedan poslovni subjekt – TN Canavia d.o.o., bez obzira na više etažnih vlasnika samih smještajnih jedinica, dok investitor zadržava funkciju upravljanja park-naseljem. Ugovorom o kondominijskom poslovanju regulira se poslovna suradnja i utvrđuju se međusobni odnosi u korištenju i raspolaganju smještajnim kapacitetima.

TN Canavia d.o.o. zadržava upravljanje poslovanjem turističkog naselja uključujujući planiranje izgradnje, upravljanje sadržajima i zajedničkim površinama, davanje u podnajam objekata ugostiteljsko-trgovačke i sportsko-rekreacijske namjene, prodaju/booking smještajnih kapaciteta, te aktivnosti promocije i marketinga. Primjer smještajnih objekata izgrađenih po principu kondominija u našem području su Dubrovački vrtovi sunca.

Svih ovih godina, otkad se rodila ideja o razvojnom projektu koji bi Konavlima istovremeno donio novu vrijednost, a pritom sačuvao sve ono najvrjednije što se baštini, u projekt Canavia svoja razmišljanja i savjete utkali su brojni zaljubljenici u Konavle, ali i stručnjaci iz područja turizma, urbanizma, ekologije i ekonomije. Zonu koja je uvrštena u Prostorni plan Dubrovačko – neretvanske županije potrebno je definirati i planovima nižeg reda u postojećim kapacitetima kako bi projekt bio isplativ i održiv.  Nakon donošenja Prostornog plana Općine Konavle i  detaljnog UPU-a u narednim mjesecima stvorit će se konačno preduvjeti za realizaciju ovog iznimnog projekta koji doprinosi koncepciji integralnog razvoja Konavala kao prepoznatljivog brenda i destinacije ruralnog turizma najviših svjetskih standarda.

 K.K.

 TALASOTERAPIJA

Termin dolazi od grčke riječi thalasso što znači more i terapeuin što znači terapija, a skovali su ga Francuzi. U 17. st. se morska voda počinje koristiti za terapeutske svrhe, a Francuska je prva zemlja koja je počela s razvitkom moderne talasoterapije i njenom zakonskom regulativom. U talasoterapiji se koristi čista prirodna morska voda koja se mora izvlačiti u području od10 m ispod morske površine do 10 m od morskog dna (da bi se izbjegla površinska zagađenja), a mogu se koristiti i druge morske tvari kao što su alge, pijesak, blato, piling soli, školjke, koralji. Morska voda se grije na 34-36 stupnjeva C kako bi se omogućila osmoza minerala morske vode u koži. Potreban je specijalizirani nadzor od strane stručnjaka za talasoterapiju.

Prosječni talaso centar kakvih ima čak 60 u Francuskoj, 57 u Španjolskoj, 44 u Tunisu, 27 u Italiji, 12 u Turskoj, te po 6 u Grčkoj i Portugalu najčešće uključuje: hidrotreapiju – vanjske i unutarnje bazene s morskom vodom, mlaznicama, dinamičkom afuzijom, podvodnima masažama, raznim kupkama, terapijom algama, blatom i itd. termalnu terapiju (saune, hamam, parne kupelji),  spa terapije, te fitness sa salama za aerobic, jogu, itd.

PARK-NASELJE I KONAVOSKI 'CAPRI'

-          Najviši urbanistički standardi

-          Manji postotak izgrađenosti

-          Zaštita prirodnog prostora

-          Očuvanje obalnog pojasa

-          Sačuvana mediteranska vizura

-          Pogled na pučinu s 250 m visine

-          Niskogradnja

-          Konavoska seoska arhitektura

-          Tradicijski elementi i materijali

-          Potencijal morske vode

*Preneseno iz tiskanog izdanja Dubrovački dnevnik Petkom.