Poduzeće Lovrijenac 1000 d.o.o. obvezno je Republici Hrvatskoj, odnosno Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine RH, predati u posjed nekretnine bivšeg kampa Kupari, odlučeno je nepravomoćnom presudom Trgovačkog suda u Dubrovniku.

Riječ je o parcelama u Kuparskom polju u Župi dubrovačkoj i k.o. Brašina nova ukupne površine 86.009 četvornih metara. O kako velikoj površini na atraktivnoj lokaciji je riječ najbolje ilustrira podatak da površina kampa, ovisno o standardima, odgovara površini 10 do 13 nogometnih igrališta! Ako presuda postane pravomoćna, poduzeće će morati u roku od 15 dana državi nadoknaditi i parnične troškove od čak 100 tisuća eura.

Očekuje se da će Visoki trgovački sud RH potvrditi presudu dubrovačkog Trgovačkog suda i da će se uskoro na parceli bivšeg vojnog kampa Kupari pristupiti izgradnji Kongresnog centra kao strateškog objekta dubrovačkog turizma kojim će se povećati izvanpansionska potrošnja.

Različite vizije ministarstava

Ovoj presudi prethodila je odluka Vlade, odnosno državne tvrtke Club Adriatic d.o.o., koja je u ime države zaključila ugovore o zakupu kampa s poduzećem Lovrijenac u vlasništvu Nikše Alamata. Zadnji ugovor o zakupu istekao je 31. listopada 2017. te je, odlukom Vlade RH, upravljanje kampom već dan kasnije preuzelo Ministarstvo državne imovine RH. U rujnu 2018., “Lovrijencu“ je omogućen nastavak obavljanja trgovačko-ugostiteljske djelatnosti u kampu Kupari te je tvrtka podmirila naknadu za korištenje za 2018. i stalni dio naknade za 2019. godinu. Kako su u razdoblju dužem od pet godina bili u neprekidnom posjedu nekretnina župskog kampa, “Lovrijenac“ se obratio Ministarstvu državne imovine RH sa zahtjevom za neposrednu prodaju svih nekretnina u obuhvatu kampa te navedeno Ministarstvo pokreće postupak pogodbom po utvrđenoj cijeni od nešto više od 39 milijuna kuna (odnosno 5,2 milijun eura). Iznos je procijenila tvrtka Brlić d.o.o. koja je specijalizirana za poslove vještačenja i procjenunekretnina.

Prema Poslovniku Vlade RH, o planiranoj su se prodaji očitovala središnja tijela državne uprave. Pritom se Ministarstvo turizma RH usprotivilo svemu, posebno zbog prostorno-planske namjene zone Srebreno II i aktualne Strategije razvoja turizma RH te je dalo negativno mišljenje. Naravno, razlog je taj što se na toj lokaciji predviđa izgradnja Kongresnog centra. Stoga je Ministarstvo državne imovine obustavilo prodaju, o čemu je u studenom 2018. obavijestilo “Lovrijenac“ i pozvalo tvrtku na zaključenje ugovora o zakupu. No, tvrtka je u siječnju 2019. to odbila, a nadležnom Ministarstvu nije predala nekretnine kampa u posjed. Stoga se DORH obratio tvrtki posjedniku kako bi se spor mirno riješio. Međutim, “Lovrijenac“ to odbija zbog čega je DORH podigao tužbu.

“Lovrijenac“: ugovor je postojao!

Očitujući se o tužbi, tvrtka “Lovrijenac” je navela kako je Ministarstvo nekretninama kampa raspolagalo na način kao da su kamp prodali njima te su, po njihovom mišljenju, nastupili svi učinci sklopljenog ugovora o kupoprodaji. Ustvrdili su da su im u rujnu 2018. na prodaju ponuđene nekretnine za navedenih 5,2 milijuna eura. Uvjet je bio da se prethodno plate naknade za korištenje nekretnina za 2018., što je tvrtka i napravila, i pismeno je prihvatila ponudu. Također su zamolili da se što prije utvrdi rok plaćanja cijene i prava na predbilježbu prava vlasništva. “Lovrijenac” se pozvao na Zakon o obveznim odnosima, tvrdeći da je ugovor sklopljen kad su se ugovorne strane oko njega usuglasile, o čemu je Ministarstvo 26. rujna 2018. zaprimilo pisanu izjavu tvrtke da prihvaća spomenutu cijenu te stoga drže da je s tim danom i sklopljen kupoprodajni ugovor suvlasničkih dijelova nekretnina kampa Kupari. Pravni je zastupnik tvrtke Lovrijenac 1000 d.o.o., varaždinski odvjetnik Krunoslav Vukalović, tvrdio da Republika Hrvatska kao tužitelj kojeg zastupa Županijsko državno odvjetništvo, nije mogla dalje davati nekretnine u zakup, kao i to da država nije dokazala kako su parcele kampa, odnosno nekretnine koje država traži za povrat u posjed, doista njezino vlasništvo.

Odlučujući u ovom postupku i provjeravajući vlasništvo parcela, dubrovački je Trgovački sud utvrdio tko su sve bili prethodni privatni vlasnici dijela parcela s kojima je država imala ugovore. Suvlasnik parcele je bio i dubrovački Centar za socijalnu skrb kojem je inače osnivač država te je slijedom toga Republika Hrvatska stvarni vlasnik te parcele. Uz to je zamjenik dubrovačkog općinskog državnog odvjetnika Tihan Hilje kao punomoćnik, odnosno zastupnik tužitelja, na pripremnom ročištu dopunio tužbeni zahtjev i dodajući oznake zemljišno - knjižnog uloška specificirao sve nekretnine i time, vjerojatno, sudu olakšao odlučivanje.

Odbijena vještačenja

No, tužena tvrtka je tijekom postupka isticala kako se radi o paušalnim pravnim konstrukcijama države kao tužitelja i da iz toga ne proizlazi stvarno niti pretpostavljeno vlasništvo države na suvlasničkim dijelovima koji nisu uknjiženi na tužitelja. Lovrijenac 1000 d.o.o. je tvrdio da je pošteni posjednik (i vlasnik) nekretnina koje su predmet sudskog spora. Istaknuli su kako su tijekom tog posjeda konstantno i svakodnevno značajno ulagali u održavanje, očuvanje i povećanja vrijednosti nekretnina jer su ih smatrali svojim vlasništvom. Pozivajući se na Zakon o vlasništvu, ustrajali su u zahtjevu za naknadu nužnih i korisnih troškova na nekretninama i naveli da imaju pravo zadržati ih dok im se ti troškovi ne naknade. Sudu su dostavili parcijalni troškovnik te predložili da se izradi kombinirano građevinsko i financijsko vještačenje.

Ipak, sud je prioritetno morao utvrditi je li uopće sklopljen kupoprodajni ugovor, zbog čega je postupak o zahtjevu za predaju u posjed prekinut. Stav suda je da tužena tvrtka nije postavila zahtjev nego je samo činjenično navela da je imala nužne i korisne troškove.

Pravo retencije je neosnovano

Trgovački sud u Dubrovniku je prvo 28. travnja 2022. nepravomoćnom presudom utvrdio kako 26. rujna 2018. godine nije sklopljen kupoprodajni ugovor te je Republici Hrvatskoj naložio da tvrtki Lovrijenac, kao tuženiku, naknadi parnične troškove. Zaključak suda je da su sporne nekretnine vlasništvo Republike Hrvatske i da je tužena tvrtka dopisom Ministarstvu državne imovine RH iskazala interes za kupnju parcela kojima je duže od deset godina bila u neprekidnom zakonitom posjedu. Visoki trgovački sud RH je 13. veljače 2024. potvrdio tu prvostupanjsku presudu Trgovačkog suda u Dubrovniku koja je tako postala pravomoćna, a prijedlog za dopuštenje revizije tužitelja je odbačen.

Nakon tako provedenog postupka na temelju savjesne i brižljive ocjene dokaza, kao i temeljem rezultata cjelokupnog sudskog postupka, sud je zaključio da je tužbeni zahtjev Republike Hrvatske osnovan. Temeljem pročitanih i pregledanih spisa te nakon njihove analize, sud je zaključio da nije dokazano kako tvrtka Lovrijenac 1000 d.o.o. ima pravo na posjed koje bi bilo jače od prava tužitelja koji je vlasnik i suvlasnik nekretnina. Naime, tvrtka je svoje pravo crpila iz činjenice da je nakon završenog zakupa bila u posjedu prema sklopljenom kupoprodajnom ugovoru za kojeg je u drugom sudskom postupku utvrđeno da - nije tako.

Treba na kraju navesti i to da je u svezi zahtjeva za naknadu troškova tuženoj tvrtki sud naglasio kako pošteni posjednik može tražiti naknadu nužnih i korisnih troškova koje je imao u poslovanju te da dužnikovu stvar može zadržati dok mu se ne isplati potraživanje. No, glede tog “prava zadržanja“, odnosno prava retencije, sud je zaključio kako takav zahtjev za naknadu od strane nepoštenog posjednika (koji je, istekom Ugovora o zakupu postao nepošteni posjednik te se ne može pozivati na pravo zadržanja) nije osnovan te je dužan bez odgode vlasniku predati nekretnine.