Pravi je to povod da se podsjetimo čitave priče oko Babinog kuka. Taj je dubrovački kvart prije rata bio mjesto gdje su se okupljali brojni građani – sve je vrvjelo od života, djeca su se igrala, održavali su se koncerti, radili su brojni noćni klubovi, mali Stradun je bio pun baš poput svog imenjaka… Privatizacijom hotelskog poduzeća i dolaskom privatnog vlasnika čitav kvart je (p)ostao pomalo odsječen od grada, pretvorio se u veliki hotelski resort bez imalo sadržaja za lokalno stanovništvo. Kako je do toga došlo?

Valja se vratiti u povijest. Općina Dubrovnik potpisala je 1971. godine s tvrtkom Minčeta export-import, pravnim prednikom poduzeća Babin Kuk i Valamara, ugovor o davanju zemljišta na korištenje kako bi se izgradio turističko-hotelski kompleks s 5000 ležajeva. Kada se izgradnja završi, Minčeta export-import dužna je napraviti parcelizaciju zemljišta, a tamo gdje izgradi smještajne kapacitete, vlasništvo će upisati na svoje ime.

Javni putovi i površine

Međutim, članak 7. ugovora jako je važan za našu priču. Evo što piše u tom članku.

-Minčeta export-import obavezuje se izgraditi javne puteve i javne zelene površine prema Detaljnom urbanističkom planu i glavnom izvedbenom projektu Babin kuk. Nakon izgradnje obavezuje se isparcelizirati zemljište i posebno izdvojiti zemljište na kojemu su izgrađeni javni putevi i javne zelene površine od zemljišta na kojemu su izgrađeni hotelsko-turistički objekti i drugi prateći sadržaji. Namjenu ovih površina Minčeta ne može mijenjati, niti ih može otuđiti bez prethodne suglasnosti Općine Dubrovnik. Minčeta se nadalje obavezuje, da će ovo zemljište, koje će predstavljati javnu površinu i javne puteve prenijeti na Općinu Dubrovnik besplatno, kada to budu dozvolili odnosi između Minčete i kreditora izgradnje Babin kuk – stoji u ugovoru, kojega su potpisali direktor Minčete Antun Roko Lujak i Ante Vetma iz Općine Dubrovnik.

Bez obzira na to što su u ugovoru Općina Dubrovnik i Minčeta lijepo i jasno regulirali i kazali kako će izgrađene javne površine, poput parkova, rekreacijskih zona i slično, te javni putevi biti, kada se izgrade, besplatno vraćeni građanima Dubrovnika, to se na papiru nikada nije dogodilo. Jasno je i zašto – tadašnjim rukovoditeljima činilo se da sistem nikada neće pasti, pa što bi žurili s parcelizacijom i upisivanjem vlasništva, kada je sve to ionako u društvenom vlasništvu i svi građani Dubrovnika ga, bez problema, mogu koristiti bez obzira je li u zemljišnim knjigama piše da je vlasnik Općina Dubrovnik ili Minčeta.

Nikad proveden prijenos vlasništva

Potom dolazi rat i promjena sistema. Tijekom devedesetih Babin kuk vodi direktor Mladen Falkoni. Prema izvješću Državne revizije, Upravni odbor HTC Babinog kuka, u ožujku 1994. donio je odluku prema kojoj se u procijenjenu vrijednost Babinog kuka uključuje zemljište površine 646 543 m2, a preostalih 191 472 m2 zemljišta koja imaju značaj javnih površina se prenose Gradu Dubrovniku. Prema odluci upravnog odbora izrađen je prijedlog ugovora o prijenosu prava vlasništva nekretnina bez naknade, prema kojem Babin kuk prenosi Gradu Dubrovniku zemljište ukupne površine 191 472 m2, a sastoji se od 21 510 m2 zemljišta koje čini javno pomorsko dobro, 69 331 m2 zemljišta koje čine ceste i putovi te 100 631 m2 zemljišta koje čine zelene površine i neizgrađeno građevinsko zemljište. U travnju 1994. podnesen je zahtjev Javnom pravobraniteljstvu Republike Hrvatske (koji se poslije našao pod Državnim odvjetništvom op.a.) za davanje suglasnosti na ovaj ugovor, koje nije dalo ni uskratilo suglasnost na ugovor, a ugovor o prijenosu prava vlasništva nekretnina bez naknade Gradu Dubrovniku nikad nije proveden.

Kako vidimo iz izvješća Državne revizije, Falkoni i drugi odgovorni ljudi iz Babinog kuka htjeli su besplatno ustupiti javne površine Gradu Dubrovniku, ali da bi se to provelo bio je potreban blagoslov tadašnjeg Javnog pravobraniteljstva koji se nikada nije dogodio. U to vrijeme funkciju javnog pravobranitelja Hrvatske obnašao je Petar Šale. Postavlja se pitanje zašto Petar Šale i njegovi suradnici nikad nisu dali suglasnost da se javne površine na Babinom kuku vrate u vlasništvo Grada Dubrovnika? Je li riječ o šlampavosti ili nečemu drugom, vjerojatno nikada nećemo saznati. Još je zanimljivije u cijeloj priči što je prijedlog ugovora o vraćanju javnih površina Gradu Dubrovniku, a koji su poslani u Javno pravobraniteljstvo, u međuvremenu – uništen! Naime, DORH kaže da su dokumenti o vraćanju javnih površina Babinog kuka u vlasništvo Grada Dubrovnika uništeni nakon isteka roka čuvanja sukladno Pravilniku o zaštiti i obradi arhivskog i registraturnog gradiva.

Potom se događa privatizacija, a na javne površine koje su dva puta trebale biti besplatno vraćene Gradu Dubrovniku, upisuje se ni kriv, ni dužan privatni vlasnik. Početkom dvijetisućitih, donose se izmjene GUP-a i Urbanističkog plana uređenja Babinog kuka koji su poprilično kontroverzni. Naime, u izradi je sudjelovao Urbanistički institut Hrvatske (koji je privatna firma), a koji je za nagradu od Valamara dobio česticu zemlje podno tvrđave odakle puca pogled na Uvalu Lapad i Grebene (kasnije je Institut tu česticu prodao firmi Šest luksuznih vila za višestruku veću cijenu).

Makinacije s Urbanističkim institutom Hrvatske

U travnju 2001. godine Dubrovnik Babin kuk i Urbanistički institut sklopili su Ugovor za pružanje inženjering i konzalting usluga, odnosno, bili su poslovni partneri. Tri godine kasnije, u ljeto 2004. godine, sklopit će aneks tom Ugovoru za pružanje usluga - ali i ne samo to -  Dubrovnik Babin kuk i Urbanistički institut u isto vrijeme sklapaju Ugovor o kupoprodaji nekretnine, odnosno gore spomenute čestice 1093 (koja će se kasnije dobiti dodatak kroz jedan). Kupoprodajna cijena je 869 tisuća kuna, a Urbanistički institut je može platiti putem prijeboja.

U veljači 2005. godine – devet mjeseci prije nego što će Gradsko poglavarstvo izglasati izmjene i dopune dubrovačkog GUP-a – Dubrovnik Babin kuk i Urbanistički institut sklapaju Dodatak I Ugovoru o kupoprodaji nekretnine. U Članku 2. tog Ugovora stoji:

„Ukoliko Institut u okviru svojih ugovorenih aktivnosti postigne da donešenim Generalnim urbanističkim planom Grada Dubrovnika bude omogućena izgradnja najmanje 100 tisuća metara kvadratnih bruto korisne površine na zemljištu koje je u vlasništvu naručitelja (Dubrovnik Babin kuk op.a.), naručitelj se obvezuje, pored ugovorenih naknada iz članka 7. osnovnog ugovora, isplatiti Institutu posebnu nagradu“.

Znači, ukoliko se u novom GUP-u proširi mogućnost gradnje Dubrovnik Babin kuku temeljem aktivnosti Urbanističkog instituta (odnosno Programa za izradu Urbanističkog plana uređenja Babinog kuka na kojemu rade i koji će se uskoro naći pred gradskim vijećnicima), dodijelit će mu se nagrada. A ta nagrada je – čestica zemlje 1093/1. Nadalje, u članku 4. Dodatka I Ugovora o kupoprodaji nekretnine stoji:

„Prodavatelj (Dubrovnik Babin kuk op.a.) će Kupcu (Urbanistički institut) izdati tabularnu izjavu podobnu za prijenos vlasništva predmetne nekretnine u zemljišnim knjigama s imena i vlasništva Prodavatelja na ime i vlasništvo Kupca nakon što bude donesen Generalni urbanistički plan Grada Dubrovnika i ukoliko bude omogućena izgradnja najmanje 100 000 m2 BKP-e (bruto korisne površine), na zemljištu koje je u vlasništvu Prodavatelja, sve sukladno članku 2. Aneksa Generalnom ugovoru za pružanje inženjering i konzalting usluga od dana 2. travnja 2001. godine“.

Epilog priče znate – Urbanistički institut Hrvatske dobio je česticu zemlje koju je kasnije prodao tvrtki Šest luksuznih vila za 950 tisuća eura. U vrijeme ovih intervencija grad je vodila gradonačelnica Dubravka Šuica. Nju je na izborima 2009. godine pobijedio Andro Vlahušić koji u svom prvom mandatu pokreće spor protiv Valamara (pravni sljednik Dubrovnik Babin kuka) kako bi se Grad Dubrovnik upisao na ona spomenuta zemljišta što je već dvaput propustio. Odvjetnica u sporu je bila Viktorija Knežević. Nakon što Vlahušić gubi izbore i zamjenjuje ga Mato Franković spor preuzima odvjetničko društvo Mara Mihočevića. Prema neslužbenim informacijama koje imamo, sudski spor između Grada Dubrovnika i Valamara i dalje traje, a u tijeku je katastarsko vještačenje.

Sada dolazimo do novih izmjena prostornih planova koje će na Babinom kuku omogućiti novu gradnju. Postavlja se pitanje zašto Grad Dubrovnik, tada 2005. i sada dopušta Valamaru širenje dok u isto vrijeme s njima vodi sudski spor oko vraćanja zemljišta Gradu Dubrovniku.

 Zbog čega se nisu dogovorili s Valamarom da će pristati na povećanje njihovih kapaciteta, ako oni vrate čestice koje su davno trebale pripadati Gradu Dubrovniku, a koje su dobili šlampavošću komunističkih vlasti i nesposobnošću Javnog pravobraniteljstva na čelu s Petrom Šalom? Na kraju krajeva, koju korist od svih ovih izmjena prostornih planova imaju građani Dubrovnika? Hoće li se novim izmjenama povećati javni sadržaji i poboljšati kvaliteta života lokalnom stanovništvu ili će Babin kuk postati još zatvoreniji za građane Dubrovnika kojima je taj kvart prije rata bio omiljeno okupljalište?

***

Kronologija Babinog kuka

-1971. kreće gradnja na Babinom kuku. Minčeta export import i Općina Dubrovnik sklapaju ugovor. Kada se hotelski kompleks izgradi, na javne površine će se upisati Općina Dubrovnik. To se nikada nije dogodilo.

-1994. Upravni odbor Babinog kuka i direktor Mladen Falkoni šalju Javnom pravobraniteljstvu zahtjev za suglasnost da se javne površine dodijele Gradu Dubrovnik. Ovi nikad nisu dali suglasnost, pa se po drugi put propustilo upisati javne površine u vlasništvo Grada Dubrovnika.

-Krajem devedesetih i početkom dvijetisućitih Babin kuk se prodaje i dobiva privatnog vlasnika koji se ni kriv, ni dužan upisuje na javne površine koje su dvaput trebale biti dodijeljene Gradu Dubrovniku.

-2005. izmjene GUP-a i UPU-a Babin kuk koje, među ostalim, izrađuje Urbanistički institut Hrvatske. Za nagradu dobiva atraktivnu česticu koju za višestruko veću cijenu prodava firmi Šest luksuznih vila.

-2011. Grad Dubrovnik pokreće sudski spor protiv Valamara oko zemljišta na Babinom kuku. Spor još uvijek traje, u tijeku je vještačenje.

-2021. nove izmjene GUP-a i UPU-a Babin kuk. Valamaru će se dopustiti gradnja novih objekata.

***

 Park na Babinom kuku

Park na Babinom kuku prije rata je bio omiljeno okupljalište Dubrovčana koji su tamo šetali, vozili bicikle, igrali stolni tenis i mini golf... Posljednjih godina propada (dovoljno je vidjeti u kakvom su stanju stolovi za stolni tenis i mini golf), pa smo pitali Valamar jesu li ikad s Gradom Dubrovnikom razgovarali o uređenju.

- Zemljište za koje ste nam poslali upit čini sastavni dio hotelsko turističkog resorta Babin kuk te je u vlasništvu Valamar Riviere d.d. Sve troškove održavanja, sadržaja i ulaganja u navedenom području financira isključivo Valamar. Tako je u proteklih desetak godina Valamar u navedenu zonu uložio 3,5 milijuna kuna, u sklopu dugoročne strategije ulaganja u turizam više vrijednosti i podizanje kvalitete ponude na održivi način. Izgrađena je mreža šetnica s opločenjem od lomljenog kamena, postavljena rasvjeta s naglaskom na pozicije uzduž izgrađenih šetnica, hortikulturno je uređena površina cijelog zemljišta, ugrađen sustav navodnjavanja i sustav oborinske odvodnje te uređena fitness zona sa spravama za rekreaciju i vježbanje i ujedno povezana s trim stazom unutar resorta. Valamar kontinuirano revitalizira i unapređuje vanjske prostore oko naših turističkih objekata. U navedenom prostoru održani su tako brojni eventi (koncerti, kino na otvorenom, street art festival, obilježavanje Majčinog dana/Dana obitelji itd.) u organizaciji Valamara, ali i ustupanjem prostora vanjskim partnerima. Valamar će i dalje ulagati u nove sadržaje, kvalitetu ponude i događanja na Babin kuku na zadovoljstvo svih turističkih dionika – odgovorili su nam iz Valamara.

- USUSRET GRADNJI NOVIH VILA Otkrivamo kako je tvrtka koja je radila UPU Babin kuk postala vlasnik atraktivnog zemljišta poviše Uvale (FOTO)

-  OTKRIVAMO POZADINU VLASNIŠTVA VALAMARA Kako su Dubrovčani izgubili Babin kuk- 

- VLASNIŠTVO VALAMARA NAD BABINIM KUKOM Što se s javnim površinama događalo za vrijeme Falkonija

- PRIVATIZACIJA BABINOG KUKA Kako je Grad Dubrovnik ostao bez 200 tisuća kvadrata vrijednog zemljišta

-  PRIVATIZACIJA BABINOG KUKA Kako je Mladen Falkoni namagarčio Zlatka Milića i druge kupce

-  EKSKLUZIVNO OTKRIVAMO Zašto je Niko Koncul posjetio Zlatka Milića u zatvoru u Lepoglavi

-  Vlahušić o sporu s Valamarom: Grad još nije dočekao povrat više od dvjesto tisuća kvadrata zemljišta

- Javne površine na Babinom kuku su u vlasništvu Valamara, Grad Dubrovnik ih pokušava vratiti

- DEMANTI VALAMARA 'Ne vodimo spor s Gradom Dubrovnikom oko javnih površina, nego o zemljištu'