Od Nove godine je na snazi novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada. Koje su to neke ključne novosti koje je donio, a bilo bi dobro da ih građani znaju?

-Zakon je donesen u cilju doprinosa kvaliteti življenja u višestambenim zgradama. Zadnjih 20-ak godina, pa i više, zgrade su plaćale minimalnu pričuvu, ona je iznosila 1,50 kuna po metru kvadratnom, preračunato u novu valutu 0,20 centi. I to nije dostatno kako bi zgrada sebe održavala. No, zub vremena je učinio svoje, imali smo i Domovinski rat, zgrade su postajale sve derutnije. Također, suvlasnici u zgradama su znali na svoju ruku širiti stanove, rušiti potporne stupove, tako nanoseći štetu. Uređivali su se prvenstveno unutarnji dijelovi zgrade, rjeđe pročelja i krovovi. Statika zgrada se počela sve više narušavati. Nakon potresa u Zagrebu, to je pogotovo izašlo na vidjelo.

Neke od tih odredbi vrijedile su i prije, no više su bile preporuke, nego zakonska obveza. Sad je to drugačije. Sad minimalna pričuva iznosi 0,36 centi po kvadratnom metru. Tako se veća sredstva akumuliraju u njihov fond.

No, stanari često imaju percepciju kako zapravo cijeli mjesečni iznos koji plaćaju ide Domoupravi kao društvu.

-To nije točno i ne znam tko je kriv za tu pogrešnu percepciju. Kad poskupi pričuva, ljudi zaista misle kako cijeli taj iznos ide Domoupravi, dakle upraviteljima. Ne ide! Naknada Domouprave je cijelo vrijeme identična, a ostalo ide u stambeni fond zgrade.

Taj jedan manji dio, dakle, ide vama, a ostalo im se na neki način vraća?

-Kad sam došao na ovu funkciju, mislio sam kako su ljudi generalno upoznati s tim, ali sam s vremenom shvatio da to baš i nije tako i da ih treba informirati. Kad se novim Zakonom propisao minimalni iznos pričuve koji je porastao s 0,20 na 0,36 centi po 'kvadratu', stanari su reagirali riječima kako je Domouprava poskupjela. Ali nije Domouprava poskupjela! Samo su se povećala sredstva u fondu štednje zgrada. U niti jednom trenutku ne povećavamo naknadu, naša naknada je uvijek ista, nego se povećao njihov budžet koji imaju za zgradu. Dakle, ako je on lani bio 1000 eura, ove godine će on biti blizu 2000. Pa će se moći odraditi neki nužni popravci, sanacije i sl. Neće se dogoditi situacija da u zgradi pukne cijev, a u fondu zgrade nema novca pa onda stanari moraju plaćati iz svog špaga jednokratno ili ulaziti u kredite.

 
Što se još promijenilo?

-Puno se govorilo o apartmanima u zgradama koje nisu građene za iznajmljivanje nego prvenstveno za život stanara. Pa bi se događale situacije da vlasnik stana nije tu, a gosti stvaraju buku i nemir, što bi znalo smetati ostalim stanarima. Sad je potrebno prikupiti suglasnost 80 posto suvlasnika zgrade, kao i 100 postotnu vlasnika stanova s kojima osoba koja želi iznajmljivati dijeli zidove – plafon, pod i pregradne zidove.

Kakva je situacija u praksi sa suglasnostima za apartmane u zgradama?

-Županije na razini Hrvatske su zauzele stav kako mi kao upravitelji moramo izdati potvrdu. Međutim, člankom 34. Zakona propisano je da vlasnik stana i svaka treća osoba koja namjerava koristiti stan za kratkoročni najam mora pribaviti suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika, uz dodatan uvjet da suglasnost moraju obvezno dati i svi suvlasnici zgrade čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s njegovim stanom koji ima namjeru koristiti za kratkoročni najam.

Zakonom je propisano da je vlasnik stana dužan brinuti da se njegov stan ne koristi za kratkoročni najam bez potrebne suglasnosti te se ne oslobađa prekršajne odgovornosti ako je stan dao u najam trećoj osobi ili osobama. Suglasnost se daje na određeni rok koji ne smije biti kraći od pet godina.

Člankom 58. st. 8. Zakona propisana je novčana kazna za suvlasnika pravne osobe koje iznajme stan bez potrebne suglasnosti suvlasnika, i to u iznosi od 2.000,00 do 10.000,00 eura, dok je člankom 58. st. 9. Zakona propisana novčana kazna za suvlasnika fizičke osobe  koje iznajme stan bez potrebne suglasnosti suvlasnika, i to u iznosi od 1.000,00 do 5.500,00 eura. Upravitelji zgrada u navedenom postupku nisu obvezni sudjelovati ni na koji način, jer je to isključivo obveza suvlasnika stana i/ili treće osobe koja namjerava koristiti stan za kratkoročni najam. Sukladno navedenom, rješenje o odobrenju izdaje Ured državne uprave u županiji.

 Jeste li oko toga komunicirali s novim županom?

-Nije to nešto što je vezano samo uz Dubrovačko-neretvansku županiju, to je vezano uz sve županije na razini države. To je jedna puno šira priča. Zakon je pušten u primjenu, no s nekim stvarima se svi prvi put susrećemo i tek će ih trebati usavršiti i definirati. Mislim kako smo mi kao Domouprava, sa svoje strane, dosad odradili jedan dobar posao. Kao upravitelji smo s novim Zakonom dobili dosta novih obveza, od novih međuvlasničkih ugovora, preko različitih registara koje trebamo voditi, do odabira predstavnika. Trudimo se sve to odraditi u zadanim rokovima, ali davanje potvrda za iznajmljivanje apartmana u zgradama nije nešto što je u našoj domeni. Ministarstvo je propisalo obrazac za suglasnosti, mi ga ljudima isprintamo, damo, pomognemo im oko svega što im treba, damo i popis suvlasnika da im je lakše pronaći ih i prikupiti potpise... Praktički, oni onda trebaju samo prikupiti te potpise i onda ih odnijeti u Županiju te, na temelju toga, dobiti ili ne dobiti suglasnost. Mi, kao upravitelj, ne smijemo izdavati nikakve odluke, niti je to u našoj nadležnosti.

Premda nije u vašoj nadležnosti, imate li informaciju je li ijedna suglasnost za apartman u zgradi izdana za naše područje?

-Ne mogu tvrditi sa sigurnošću, ali mislim da nije. Mi nastojimo stalno biti dostupni, pomoći ljudima što im treba, odgovoriti na njihova pitanja za radnog vremena, a često i izvan njega.

Iz vašeg iskustva, jesu li stanari voljni davati suglasnosti svojim susjedima za turističko iznajmljivanje?

-Pa čak i jesu! Apartmani u zgradama nisu nužno loša priča, ako se, naravno, sve radi po zakonskim propisima. Jer kad u zgradi imate dva, tri apartmana, onda je stanarima obično stalo da su ulazi i hodnici uređeni, da su postavljene nove pločice, sređeno je zelenilo... Obično je osobama koje iznajmljuju stalo do uređenja prostora pa tako doprinose zgradi u cijelosti. No, kao što sam rekao, dosta ljudi nije upoznato s time što je Domouprava kao upravitelj i što su njene nadležnosti.

Radite li vi što po pitanju informiranja ljudi koji bi trebali znati što je zapravo Domouprava?

-Razgovaramo s njima, kao što sam rekao, pomognemo sve što treba i što možemo. Imamo i letke na kojima ih informiramo o nekim situacijama s kojima bi bilo korisno da su upoznati, primjerice što je hitni popravak, kome se javiti u kojoj situaciji i što napraviti, kako se prijaviti na energetsku obnovu i kad kreće natječaj na razini države.... Na primjer, na području Lapada, Gruža ili Mokošice imate zgrade, koje su građevinska cjelina s više ulaza. Stanari dođu s potpisima stanara koji žive na jednom ulazu i misle kako s time mogu ući u energetsku obnovu, bez suglasnosti stanara drugih ulaza i sl. Zato, kad se otvore natječaji, puštamo letke kako bi se prijavili odnosno došli kod nas i informirali se o svemu što im je potrebno za prijavu. Naravno, sve je puno lakše kad u zgradi imate 10 stanova nego 30. U većim zgradama se često znaju dogoditi neslaganja u stavovima pa nekad i po 10 puta dolazimo, razgovaramo s ljudima i dajemo im potrebne informacije.

Kako ide s energetskim obnovama?

-Prošle godine smo uspješno završili energetsku obnovu zgrade u ulici Žrtava s Dakse. Nedavno smo dovršili radove na zgradi u Ulici Petra Zoranića. Tu je još i energetska obnova cijelog bloka zgrada u Vinogradarskoj ulici, od broja 38 do 44, zatim zgrade u Trnovičkoj ulici, Ulici Alberta Hallera te na Liechtensteinovom putu. Trenutačno se raspisuju natječaji za sufinanciranje obnove krovova i fasada zgrada, kao i ugradnje liftova, a krenuli su i natječaji za sufinanciranje ugradnje solarnih panela.

Koliko su Dubrovčani uopće zainteresirani za ugradnju solarnih panela? Oni donose uštedu, ali su i budućnost što se tiče energetike.

-Na čelu Domouprave sam tri godine, a nismo zaprimili niti jedan zahtjev za ugradnju solarne elektrane na zgradi. Ima ljudi koji su zainteresirani, ali mislim kako je problem u dogovorima među suvlasnicima. To je uvijek prva i jedina prepreka na kojoj manje, više svi zapnu. Dio suvlasnika dođe kod nas, postavljaju nam pitanja, mi im damo odgovore, isprintamo im formulare, damo smjernice... No, rijetko tko se uspije vratiti sa suglasnostima i odlukom da idu u neki projekt poput ugradnje solarne elektrane. Na Batali imamo jednu zgradu koja je ugradila centralni sustav grijanja vode. I to je ujedno jedini takav primjer. Ljudi pitaju, no očito izostaje dogovor u zgradama.

Čisto zbog javnosti, kad se ide u neki projekt na zgradi, koliki je potrebni postotak suglasnosti?

-To je 51 posto, no kad se diže kredit u banci, oni traže suglasnost od 60 posto. Zato često savjetujemo da odmah u startu prikupe 60 posto potpisa suvlasnika – nama je dovoljno 51 posto, no za kredit, koji je uglavnom potreban kod većih zahvata, traži se više. Kod zgrada u kojima je malo stanova, svega četiri ili pet, banke traže i stopostotnu suglasnost kako bi se osigurali kako će obveze biti naplaćene. No, za veće zgrade to ne vrijedi.

Što onda nakon prikupljenih potpisa?
-Nakon prikupljanja privola suvlasnika zgrade, ovlašteni inženjer izlazi na teren, napravi se troškovnik sanacije... Nakon toga se na našim stranicama raspisuje natječaj za radove. Kad se zaključi natječaj, prikupljaju se ponude o kojima izvijestimo stanare i onda oni odabiru kojeg izvođača će izabrati; hoće li to biti najskuplji ponuditelj, najpovoljniji, to oni odlučuju samostalno.

Mi naravno uvijek savjetujemo i kad je najbolji period za radove. Tako obnove nije preporučljivo raditi na ovakvoj vrućini zbog eventualnog pucanja materijala, a kad je kišni period, nije dobro raditi sanacije krovišta.

Stanje na terenu je dosta zanimljivo. Imamo stare zgrade koje je nagrizlo vrijeme, potom imamo i oštećenja iz Domovinskog rata, a onda, dosta se toga i izgradilo, pitanje je s kakvim materijalima... Kakvo je stanje što se tiče obnovljivosti?

-Iz nekog mog iskustva, nije baš bajno. Cijene su pošle 'u nebesa', sve je skupo, meštara nema... Znate koliko čekate meštra kad vam treba. To traje tjednima, nekad i mjesecima, i još ste sretni ako se uopće pojavi. Takvo vam je stanje i sa zgradama – sve je po pet puta poskupjelo, od cijene rada do materijala, a meštara nema, i sve to otežava obnovu zgrade. Kad ljudi vide cijene, onda se odlučuju na nekakve djelomične popravke, a to vam je sve – drž' vodu dok majstori odu. Onda plate par tisuća eura, misleći da su tako riješili cijeli krov ili fasadu. Za godinu, dvije, ili čak prije, procuri negdje, i onda budu ljuti na nas zašto opet curi, a oni su nešto platili 1000 ili 2000 eura. No, to je bilo samo 'krpanje', obnova fasade košta znatno, znatno više. Stalno je neka borba; s meštrima, s materijalom, sa suvlasnicima... Mada suvlasnici dobro znaju da je sve poskupjelo, znaju to i kad zovu meštra. Zato ovaj Zakon i jest napravljen kako bi se povećao fond pričuve pa, kad nešto pukne, to se onda može i sanirati jer ima sredstava na računu.

A kako bi zgrade mogle biti kvalitetno mjesto za život, veliku ulogu igraju i međuljudski odnosi.

-U zgrade, kao i u sve ostalo, treba ulagati. U Mokošici ili Lapadu imate primjere zgrada koje su stare i po 60 godina, ali kad ih vidite, ne razlikuju se puno od onda kakve su bile kad su prvim stanarima predati ključevi stanova. Imaju videonadzor u liftu, na ulazu, uredno se baca smeće i održava se prostor, zidovi su osvježeni, fasada i krov su uredni.... To su zgrade unutar kojih se članovi zajednice dogovaraju. Kakav je dogovor suvlasnika – takva je i zgrada. Zgrada je stabilna ako će jedan, a to je predstavnik stanara, 'potegnuti', a drugi mu pripomoći. A onda, imamo i novih zgrada koje su stare četiri ili pet godina, ali su u stanju kao da su stare 50. Male pričuve, loši odnosi unutar zgrade i nemogućnost dogovora dovode do loših stanja zgrada. Nešto pukne, nema sredstava pa je svatko na svakoga ljut.

Ili ono – susjedu kapi u stanu, ja nemam problem, mene baš briga.

-Ono što nikako ne mogu razumjeti jest ta situacija; kad nekom stanaru, recimo, s petog kata kapi u stanu, a ne kapi ovome na trećem, on ne želi obnavljati ništa jer 'njemu ne kapi'. Ali to uopće nije bitno! Kapi vašem susjedu, suvlasniku koji živi u zajednici s vama. On je ovaj put bio 'sretni dobitnik', drugi put ćeš to biti ti.

Prvo, neka je moralna i ljudska obveza sudjelovati u tome, kako bi se riješio problem. A drugo, po novom Zakonu su stanari dužni otvoriti vrata svojih stanova kako bi se sanirao problem. Dakle, ako nekome u stanu kapi, a stan poviše ili ispod ne želi otvoriti vrata, on je sada zakonski dužan to napraviti kako bi se izvršio popravak. Najveći problem je komunikacija.

Ljudi su danas pretrpani obvezama, nemaju vremena za sastanke stanara, no oni su važni. I u svemu tome, vjerujte mi, najviše ispaštamo mi kao upravitelj, a onda i izvođači radova. Imate situacije u kojima dogovorimo popravak, meštar dođe, a susjed ne može otvoriti jer nije doma, premda je sve dogovoreno i obaviješten je. Pa se onda meštar ljuti jer je izgubio pola dana i slično. Međutim, sad se i to s novim Zakonom promijenilo – vlasnik je dužan pustiti meštra u stan da bi se izvršio popravak, a ako ne, ide mu propisana kazna.

Dakle, tamo gdje ima komunikacije, ta je zgrada stabilna i kvalitetna, a tako gdje je nema, događaju se veliki problemi i sve je puno teže.

Kažete da se puno 'borite' – s meštrima, s predstavnicima stanara, s cijenama i materijalima... Na čelu Domouprave ste tri godine. Kako 'plivate'?

- Kad je odlučeno kako ću biti direktor Domouprave, posao mi nije bio šok jer je to moj, tehnički smjer, moja struka. No, shvatio sam, baš kao i u samim zgradama, i ovdje je najbitnija komunikacija. Naglasak smo stavili na to da odgovaramo ljudima što prije i što češće. Dakle, kad netko preda zahtjev, treba osigurati da on što prije ide u obradu.

Uključio sam što više ljudi u održavanje kako bismo što prije mogli izvršiti sanacije i radove. Što ih više uključite, manja je lista čekanja; što više građevinara, vodoinstalatera, električara, čistača, ljudi za deratizaciju, za hortikulturu... I za svakoga ima posla! Da ih dođe još deset s novim firmama koji će reći – evo, mi ćemo raditi struju, ili – mi ćemo šišati; posla ima za svakoga. Jer, jednostavno, pod nama je pola milijuna 'kvadrata' upravljanja, posla ima, a radne snage fali.

Stalno spominjete međuljudske odnose. Što je s odnosima u Domoupravi? O njima se govorilo, pisalo... Što vas je dočekalo?

-Komunikacija je temelj svega, u svakom poslu. Kad jednog dana odem odavde, vjerojatno će netko tko dođe iza mene nešto mijenjati, možda i poboljšavati, jer svatko iz svoje pozicije ima svoju viziju kako bi nešto napravio. Kad sam došao na čelo Domouprave, htio sam pokrenuti jedan sustav na način na koji sam procijenio kako je ispravan, a u tom sustavu radi se i na komunikaciji. Ali ne samo komunikaciji unutar Domouprave, nego i s građanima.

Shvatio sam da je važno da budemo dostupniji građanima. Uveo sam mail komunikaciju na koji nam se građani javljaju i sad se tim kanalom odvija glavnina komunikacije. Vidjeli ste i sami, u tri, četiri mjeseca zaprimimo i po sedam tisuća mailova. Kad sam tek došao, vidio sam kako puno ljudi dolazi po nekakve papire, kako čekaju u hodnicima, gube vrijeme radi jednog papira. Sad dobar dio toga brzo sredimo preko maila, a dosta obrazaca, po koje su ljudi prije dolazili i gubili vrijeme, smo stavili na internet i sad su im lako dostupni.

Napravili smo i novu web stranicu u kojoj smo dali glavne smjernice i informacije, vrlo kratko i jezgrovito. Uveli smo i telefonsku centralu pa možemo ući u povijest poziva i onda možemo uzvratiti pozive koje smo zaprimili, a imali smo drugi poziv ili drugi zadatak u tom trenutku.

Uglavnom, olakšali smo sebi posao kako bismo mogli pružiti kvalitetniju i bržu uslugu, ali i ljudima, da ne gube vrijeme radi jednog papira ili formulara. Također se i sami stalno usavršavamo, putem različitih seminara i edukacija, bilo da je to iz područja financija, iz tehničkog područja itd. Ali opet ću se vratiti na ono što sam rekao – komunikacija je zapravo ključ svega.

Atipičan ste direktor pa smo vas viđali i u nekakvim atipičnim situacijama. U radnom odijelu, recimo, gdje biste zasukali rukave, izašli na teren i krenuli čistiti. Primjerice u Hladnici, baš u blizini zgrade Domouprave.

-Sad će ispasti kao reklama... Ma to me slikao jedan naš suvlasnik u zgradi, Mato Raguž. Kad su se izgradile 'zgrade solidarnosti', iza je ostalo nešto baraka i s vremenom su se dograđivale. U nekom momentu se tu počelo gomilati smeće, pretvorilo se u jedno odlagalište glomaznog otpada. To se nešto više puta pokušavalo riješiti, a ja to nisam mogao gledati, bilo je baš neodrživo, izlazile su pantagane, zmije, nema čega nije bilo tamo. Nitko od suvlasnika i izvođača nije htio sudjelovati. Neki bi rekli – Pero, to je tu 100 godina, bit će još 100; neki – treba tu nešto napraviti... Ali ništa se nije činilo. I onda smo raspisali natječaj, dobili tri ponude, pa smo išli po zgradama ovog bloka i molili stanare, jer tad većina tih zgrada nije ni imala predstavnike, da sudjeluju i oni novčano, barem simbolično. Jer sam imao teoriju kako će se, ako to odradimo za nula kuna, problem ponoviti. A ako novčano sudjeluju i susjedi, onda će reagirati ako netko ponovno bude krenuo tamo ostavljati smeće.

Onda su izvođači počeli govoriti kako će trebati neko vrijeme da se to očisti, a ja sam smatrao kako nema smisla čekati jer je ovo frekventno područje. Odlučio sam kako će to biti subota, došao sam čistiti s njima, potezao sam s njima i to je sve završeno u jedan dan. U nedjelju je područje samo oprano vatrogasnim šmrkovima, i to je bilo to. Meni je bilo bitno da se to što se gomilalo jedno 40, 50 godina sredi u jedan dan i da se od toga ne čini velika priča. Ali poanta priče je da se zajedničkim naporima i uz dogovor nekad mogu napraviti stvarno velike stvari za kratko vrijeme.