U četvrtak, 22. kolovoza 2024., Vlada Republike Hrvatske donijela je prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgradama i uputila ga na prvo čitanje u Hrvatski sabor. U ovom se zakonu, među ostalim, predlažu i mjere rješavanja problema apartmanizacije zgrada. O svemu tome za Slobodnu Dalmaciju je govorio Davor Njirić, hotelijer i stručnjak u turizmu, koji je u Ministarstvu turizma radio dva desetljeća. 

Njirić je istaknuo kako su ove mjere iznenađenje, podsjećajući kako je "Vlada prošle godine donošenjem Zakona o turizmu svu brigu i odgovornost prenijela na gradove i općine, no sada je napravila zaokret i poslušala riječ stručnjaka koji su upozoravali kako apartmanizaciji najviše doprinosi apartmanizacija zgrada i kako se taj problem može jedino riješiti mjerama na nacionalnoj razini. 

Ustvrdio je i kako  se mjerama neće riješiti problem apartmanizacije zgrada u potpunosti nego sam djelomično.

"Sve mjere, a prije svega mjera „suglasnost 80% suvlasnika stanova“ primjenjivat će se na „nove“ rentijere/iznajmljivače“, a ne i na „stare“. „Stari rentijeri“ će biti zaštićeni. Možda će i njihovi nasljednici imati taj status. Dakle, Vlada se nije odlučila za deapartmanizaciju zgrada tako da u njima u određenom roku ne bude više apartmana. Drugim riječima nije se odlučila za reformu koja bi uklonila posljedice pogrešne stambene politike svih Vlada do sada, koja je dovela do uništavanja stambenog fonda", kazao je. 

Njirić predlaže hitno donošenje dvije odluke. 

"Odluku da se odmah prestane s registriranjem stanova u zgradama kao apartmana i odluku da se u roku od pet godina izvrši „deapartmanizacija“ zgrada da u njima ne bude apartmana. Ako je to kratak rok Vlada može odrediti duži rok.  Razlika između mog prijedloga deapartmanizacije i prijedloga Vlade je u tome što je model deapartmanizacije, koji predlažem ima cilj vratiti sve apartmane u višestambenim zgradama u  stambeni fond, i to na način koji je jasan/transparentan, jednostavan i provediv u određenom roku, a model koji je odabrala Vlada nema taj cilj nego samo zaustaviti daljnje uništavanje stambenog fonda", rekao je.

Njirić je za Dubrovački dnevnik dodao i: "Zar to nije prema načelu 'tko je jamio, jamio'.  A tko nije do sada, moći će jamiti još do 31.12.2024. Zar to nije „produžtak“ uništavanja stambenog fonda? Dakle, možemo očekivati stampedo za registriranje apartmana u zadnji čas. Umjesto da Vlada donese odluku da se odmah (danom njenog donošenja) prestane s registracijom novih apartmana, kao što predlažem, ona je donijela odluku da se novi apartmani mogu registrirati do kraja godine. Možemo, stoga, očekivati da će do tog roka biti predano (protokolirano) tisuće i tisuće zahtjeva, koji će morati biti odobreni", zaključio je. 

Njirić napominje kako je pogrešno spominjati 'stečena prava' dosadašnjih iznajmljivača. 

"To ne mogu biti stečena prava jer, kao što sam rekao, niti jednim zakonom nije propisano da se stanovi mogu registrirati kao apartmani, nego dogovorom dvaju ministara", naglašava.

"Logika, također, ukazuje da „Rješenja o odobrenju pružanju ugostiteljskih usluga u domaćinstvu“ (Rješenja o odobrenju), kojima se registriraju stanovi kao apartmani u višestambenim zgradama (temeljem pogrešne primjene Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti) da su domaćinstva ne samo u obiteljskim kućama nego i u višestambenim zgradama, nisu rješenja o prenamjeni stanova u poslovne objekte apartmane. Trajna prenamjena stambenih objekata u poslovne se provodi temeljem drugog zakona za koje je nadležno ministarstvo nadležno za prostorno uređenje i graditeljstvo. Izdavanjem Rješenja o odobrenju stanovi zadržavaju namjenu, tj. ostaju i dalje stanovi. S obzirom na tu činjenicu i drugu da ova rješenja nemaju rok do kojega su izdana, logično je da se mogu smatrati samo privremenim rješenjima bez roka, koji se istim zakonom na temelju kojega su izdata u svakom trenutku mogu ukinuti. Naime, to nisu trajna rješenja, koja se nasljeđuju. Dakle, ova rješenja su izdata temeljem Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti pa se i njegovom izmjenom i dopunom mogu i ukinuti samo za višestambene zgrade u kojima domaćini ne pružaju uslugu smještaja, a ne i za obiteljske kuće u kojima domaćini pružaju usluge smještaja. Dakle, teško su održive tvrdnje, teze o stečenim pravima i retroaktivnom primjeni zakona, zbog kojih se ne mogu ukinuti Rješenja o odobrenju za apartmane u zgradama i za postojeće rentijere/iznajmljivače.

Sva postojeća Rješenjima o odobrenju ne mogu biti zakonita  prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, ako u Ugovoru o odnosima među suvlasnicima (koji moraju potpisati svi suvlasnici) ne stoji da se stanovi mogu koristiti kao apartmani. Sva nova rješenja o odobrenju, koja će biti izdata nakon 1.01.2025. temeljem 80% suglasnosti suvlasnika, također, ne mogu viti važeća prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima iz istog razloga, tj. ako u Ugovoru o odnosima među suvlasnicima, ne stoji da se stanovi mogu koristiti kao apartmani. To znači da moraju biti temeljena na suglasnosti svih (100%) stanara. Ako bi u ovom Ugovoru stalo da se svi stanovi mogu koristiti kao apartmani onda bi Rješenja o odobrenju bila u skladu sa Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, ali ne bi bila u skladu sa drugim zakonima (Zakonom o prostornom uređenju i Zakonom o ugostiteljskoj djelatnosti).

A sada o „Rješenjima za ispunjavanje minimalnih tehničkih uvjeta i uvjeta za kategorizaciju“ (Rješenjima o kategorizaciji). Sva postojeća i nova Rješenja o kategorizaciji ne mogu biti zakonita, ako u njima ne stoji da apartmani imaju zaseban ulaz, hodnike i lift, tj. da gosti ne koriste ove zajedničke prostore, što spada u minimalno tehničke uvjete. 

Na temelju navedenih činjenica može se zaključiti da je jedino realno rješenje problema apartmanizacije zgrada ono koje predlažem, a to je da se u roku od pet godina provede deapartmanizacija i svi apartmani vrate u stambeni fond. To je kompromisno rješenje, koje je dvojbeno jer ga stanari mogu osporavati sudskim putem, ali nudi realno rješenje. 

Nadam se da će ministri koji su se davno dogovorili da će tolerirati registriranje stanova u zgradama, kao apartmana sada shvatiti kakav su pravni nered i štetu stambenom fondu napravili. Sada zbog njih ministri Branko Bačić i Tonči Glavina moraju rješavati ovaj nered i sanirati veliku štetu. Poželimo im, stoga, puno hrabrosti i ustrajnosti da vrate sve apartmane u stambeni fond", kazao je Njirić za Dubrovački dnevnik. 

 Postavio je i nekoliko važnih pitanja. 

"Zašto ministarstvo nezadovoljstvo novih rentijera/iznajmljivača, koji neće dobiti ovu suglasnost, sa sebe prebacuje na suvlasnike i one koji ne žele apartmane dovode u situaciju da se zamjere onima, koji ih žele? Zar time ne potiču loše međuljudske odnose među suvlasnicima, koji i onako nisu bogzna kakvi, pa čak i verbalne i fizičke sukobe? Na koji će se rok izdavati „suglasnosti 80% suvlasnika“ na godinu ili više godina, najvjerojatnije neograničeno da ih mogu koristiti i nasljednici? Do kojeg koljena? Hoće li svi suvlasnici shvatiti da potpisivanjem ove suglasnosti rade štetu sebi i svojim nasljednicima, da si „pucaju u koljeno“, jer njihovi stanovi odmah gume na vrijednosti? Naime, stan u zgradi bez apartmana vrijedi više nego stan u zgradi s apartmanima? Zašto ministarstvo ne razlikuje dva problema u stambenim zgradama „problem pretvaranja stanova u apartmane sa sobama“ i „problem pretvaranja stanova u hostele za radnike sa spavaonicama“? Zakonom o prostornom uređenju ili Zakonom o gradnji treba propisati da se zabranjuje   stanovima u višestambenim zgradama mijenjanje namjene u apartmane (sa sobama) i hostele za radnike (sa spavaonicama). Za ovakve hostele treba pravilnikom propisati minimalne tehničke uvjete. Tako se mogu riješiti ovi problemi, a ne kako je predloženo Zakonom o upravljanju i održavanu zgrada", zaključuje Njirić. 

Upozorio je i kako već sada postoji način za zaobići Zakon. 

"Evo ideje kako izigrati ovaj Zakon. Građevinske tvrtke koje grade višestambene zgrade će moći u kupoprodajene ugovore unijeti odredbu da kupci stanova potpisom ugovora daju  suglasnost ostalim kupcima da stanove mogu registrirati kao apartmane. Njima se to isplati jer će tako postići cijenu koju određuje tržište apartmana, a ne tržište stanova. Tako će svaki vlasnik stana imati „suglasnost 100% suvlasnika“. 

 Na kraju je završio u šaljlivom tonu: 

"PS: Jeste li čuli ovaj vic o Stipi i Mati? Sreli se Stipe i Mate vlasnici stanova koji su jedan do drugoga. Stipe se hvali Mati, dobro sam zaradio iznajmljujući stan, kao apartman dvadeset godina. Pa, ako si dobro zaradio i ja ću iznajmiti moj, ali ne mogu prije 1.01.2025. jer mi tada ističe ugovor o dugoročnom najmu s podstanarom, kaže Mate. E ne možeš, veli Stipe. Kao ne mogu? Pa ja ti neću dati suglasnost, jer bi mi bio konkurencija!", našalio se Njirić s mogućim budućim raspletom ovog Zakona.