Bivši gradonačelnik Andro Vlahušić objavio je tekst na društvenim mrežama naslovljen 'POVIJESNA JEZGRA DUBROVIKA - UZOR ZA MODERNE PROBLEME STANOVANJA'
Prenosimo ga u cijelosti:
Kada danas govorimo o cijenama stanova u Dubrovniku, više ne govorimo o običnom tržištu. Useljiva novogradnja na užem gradskom području, s čistim papirima, uporabnom dozvolom, mogućnošću uknjižbe i bankarske hipoteke, te s dva parkirna ili garažna mjesta, realno je došla do najmanje osam tisuća eura po metru kvadratnom stvarnog ulaska u stan.
Starogradnja izgleda jeftinije samo na prvi pogled. Stan star trideset, četrdeset ili pedeset godina najčešće nema garažu, često nema lift, a traži nove otvore, parkete, klime, kupaonicu, kuhinju, instalacije i osnovno uređenje. Kada se dovede u stanje za normalan život mlade obitelji, dolazi do približno šest tisuća eura po metru kvadratnom, najčešće bez garažnog mjesta.
Ni Mokošica više nije bitno drukčija. Ona je najviše dvadesetak posto jeftinija, ali ne toliko da bi bila stvarno rješenje za mlade obitelji koje kupuju prvi stan bez velike obiteljske pomoći. I tamo cijene rastu jer je pritisak isti: malo prostora, premalo novih stanova, skupa gradnja.
Zato se moramo vratiti osnovnom pitanju. Kako se u gradu stiješnjenom između brda i mora može doći do stana koji mlada obitelj može kupiti ili unajmiti? Bez odgovora na to pitanje nema mladih obitelji, nema demografije Dubrovnika, pa ni demografije Hrvatske. Ista se jednadžba ponavlja u svim gradovima u kojima cijena zemljišta i gradnje bježi daleko ispred plaća običnih ljudi.
Dubrovnik je to pitanje već riješio u svojoj povijesti.
Povijesna jezgra, danas svjetsko dobro UNESCO-a, zauzima oko trinaest hektara. Na tih trinaest hektara kroz povijest je živjelo pet do sedam tisuća stanovnika. To nije bio ružan ni neljudski prostor, nego jedan od najljepših gradova svijeta. Grad na moru, s lukom, crkvama, samostanima, katedralom, trgovima, javnim zgradama, ulicama, skalinima, palačama, muzejima i životom.
Veliki dio toga prostora bio je javni prostor: ulice, trgovi, crkve, samostani, komunalni sadržaji i javne zgrade. Stvarna površina za stanovanje bila je još manja, možda šest ili sedam hektara. Na tom malom prostoru živjelo je nekoliko tisuća ljudi.
To nam govori ono što danas često zaboravljamo: povijesni Dubrovnik nije nastao kao niz niskih kućica u zelenilu, nego kao gust, visok, racionalan i komunalno uređen grad svoga vremena.
Stradun je širok, prostor pred Dvorom je širok, Prijeko i Ulica od Puča imaju svoju mjeru, ali su zgrade jedna do druge. Zvonici su viši od trideset metara. Kuće i palače bile su, u srednjovjekovnim mjerilima, visoke građevine. Prizemlje plus tri ili četiri bilo je normalno. Niskih rasutih kućica gotovo da nije bilo. Upravo je takva gradnja stvorila sklad kojem se danas klanjamo.
Isto se dogodilo i u novijoj povijesti Dubrovnika. Kada je trebalo stvoriti moderni urbani, turistički i industrijski grad, nisu ga stvorile kuće na velikim parcelama. Stvorile su ga zgrade u Gružu, Lapadu i Mokošici, pa i neboderi koji su omogućili tisućama dubrovačkih obitelji da dobiju stan. Činjenica ostaje: bez visoke i guste gradnje Dubrovnik ne bi imao stanove za svoje ljude.
Svi priobalni gradovi svijeta, stiješnjeni između brda i mora dolaze do istog zaključka. To nije pitanje ukusa, nego matematike. Ako je zemljište skupo, a na njemu se gradi malo, svaki stan u sebi nosi prevelik dio cijene zemljišta. Ako se na istom prostoru gradi dovoljno stanova, cijena zemljišta po stanu pada. Isto vrijedi za cestu, kanalizaciju, vodu, javnu rasvjetu, vrtić, školu i javni prijevoz. Grad je po stanovniku jeftiniji kada je razumno gust. Stan je priuštiviji kada se javni i privatni troškovi dijele na veći broj stanova.
Zato je opasna zabluda vjerovati da će se stambeno pitanje Dubrovnika riješiti smanjivanjem visine, smanjivanjem gustoće i guranjem gradnje na nova, neizgrađena, privatna područja. U već urbaniziranom gradu već postoje ceste, voda, kanalizacija, javni prijevoz, trgovine, škole, vrtići i gradski život. Dodatni javni trošak postoji, ali je mnogo manji i često se dijelom pokriva komunalnim doprinosom.
Na novom privatnom zemljištu Grad tek mora stvoriti grad. Mora osigurati ceste, nogostupe, parkove, vrtiće, škole, oborinsku odvodnju, komunalne koridore, prometna rješenja i javni prijevoz. Ako je zemljište privatno, mora rješavati javne površine nakon što im je prostorni plan već povećao vrijednost. To je najskuplji mogući način proizvodnje stanova. Na papiru se nacrta naselje, a u stvarnosti nastaju godine čekanja, otkupi, sporovi i desetci milijuna eura javnog novca.
Primjer Nuncijate pokazuje koliko je opasno vjerovati da je dovoljno nacrtati stanove na neizgrađenom zemljištu.
Rješenje zato nije u zabrani građenja visokih zgrada, nego u pametnom građenju grada. Ako želimo živi Dubrovnik, u kojem mogu ostati mlade obitelji, liječnici, profesori, medicinske sestre, policajci, radnici i obrtnici, moramo graditi gusto i dovoljno visoko u već razvijenim urbanim područjima. Posebno na zemljištima u vlasništvu Grada i na prostorima gdje se danas nalaze skladišta, hale, zapušteni prostori, parkirališta, smetlišta i sadržaji male vrijednosti. Tamo gdje već postoji infrastruktura, tamo se može stvarati javni najam, priuštiva kupnja, gradski stambeni fond i kontrolirana cijena.
Druga mogućnost je kapilarna gradnja uz postojeće prometnice i postojeću infrastrukturu, onako kako je nastala gotovo cijela jadranska Hrvatska uz magistralu. Ili uz nove velike ceste koje će država ionako morati izgraditi kao gradske prometnice od Osojnika prema Mokošici, Gradu i Župi dubrovačkoj. Ono što nema smisla jest širiti iluziju da će stambeno pitanje riješiti golema nova područja privatnog zemljišta.
To nisu gradovi, nego predgrađa. I to predgrađa koja na kraju jesu skuplja od grada, jer uz cijenu stanova treba platiti i stvaranje cijelog urbanog sustava.
Moji tekstovi o novom PPU-u i GUP-u nisu politički tekstovi, nego matematičko-logičke tvrdnje izvedene iz povijesti Dubrovnika. Bez visine i gustoće nema priuštivosti. Bez priuštivosti nema mladih obitelji. Bez mladih obitelji nema demografije. A bez demografije Dubrovnik postaje lijepa kulisa, muzej, drugi dom i investicijski proizvod, ali sve manje grad u kojem se rađaju, školuju, rade i ostaju nove generacije.
Zato se treba vratiti Dubrovniku kao učitelju. Povijesna jezgra na trinaest hektara bila je grad za pet do sedam tisuća ljudi, s javnim prostorima i životom. Gruž, Lapad i Mokošica u novijoj povijesti pokazali su isto. Stanovi za veliki broj ljudi ne stvaraju se rasipanjem prostora, nego višestambenom gradnjom.
Dubrovnik ne smije postati grad u kojem se zbog straha od visine i pogrešno shvaćene ekologije odustaje od stanova za ljude. Prava ekologija skučenog grada nije rasipanje prostora, nego njegovo čuvanje kroz razumnu gustoću. Prava estetika Dubrovnika nije niska gradnja bez života, nego sklad javnog prostora i visokih kuća koje stvaraju grad.
Široke ulice i visoke zgrade su GRAD, a niske kuće i uske uličice su selo.
Matematika je jednostavna, a povijest ju je već dokazala.
Dubrovnik je bio živ kada je bio visok i gust.
Ako želi ostati živ, mora ponovno razumjeti vlastitu matematiku prostora.
