Naći stan za dugoročni najam odavno je u Dubrovniku i okolici postalo gotovo nemoguće. Prvi razlog je inflacija. Mnogi investitori, umjesto da novac drže u banci gdje su kamate na štednju slabe ili ih nema, ulažu u nekretnine. Ponajviše je riječ o strancima. U tim stanovima nitko ne živi, služe kao čuvanje vrijednosti novca i na taj način cijene nekretnina kako za kupnju, tako i za najam, konstantno rastu. Država je nedavno uvela porez na nekretnine, ali riječ je o minimalnoj svoti koja ne demotivira investicije u stanove.

-Na dubrovačkom području nalazi se ukupno 27.939 obračunskih mjernih mjesta u kategoriji kućanstvo. Potrošnja električne energije nije zabilježena kod 914 obračunskih mjernih mjesta. U samom Gradu Dubrovniku nalazi se 15.837 obračunskih mjernih mjesta u kategoriji kućanstvo. Potrošnja električne energije nije zabilježena kod 570 obračunskih mjernih mjesta – odgovorili su nam iz HEP-a prije dvije godine na pitanje o praznim stanovima odnosno onima u kojima nije zabilježena nikakva potrošnja struje.

Drugi razlog je, naravno, što se stanovi daju u turistički najam, a treći je, kojim ćemo se pozabaviti u ovom tekstu, što sada u mnogim stanovima živi strana radna snaga. U prosjeku se, kako kaže predsjednica Županijske komore Dubrovnik Nikolina Trojić, stanovi daju u najam stranim radnicima po cijeni od 200 do 300 eura po osobi odnosno krevetu. Znači, ako se dugoročno izda ne pretjerano uređeni stan za četvero radnika, utrži se od 800 do 1200 eura što je više negoli se može dobiti od primjerice četveročlane obitelji.

Za ovu 2026. godinu država je donijela zakonske okvire kojima je propisala po kojim se uvjetima mogu iznajmljivati stanovi stranoj radnoj snazi kako bi se pokušalo izbjeći preveliki broj ljudi u premalom prostoru. Osnovna pravila tog zakona su da maksimalan broj radnika u stanu može biti osam, a u kući deset, jasno, ovisno o kvadraturi. Tako u stanu od 32 kvadrata mogu biti maksimalno četiri osobe, u stanu do 50 kvadrata njih sedam, a maksimalno njih osam do 150 kvadrata. Što se tiče kuća, isti broj osoba vrijedi za 32 i 50 metara kvadratnih, jedino se razlikuje maksimalan broj osoba, njih 10 do 150 kvadrata. Iako je zakonodavac htio poboljšati uvjete stranim radnicima, broj osoba prema broju kvadrata opet nije adekvatan. Naime, teško četiri osobe normalno mogu živjeti u minijaturnom stanu od 32 kvadrata, kao ni njih sedam u onom od 50.

Više od 4 tisuće stranih radnika

A sada dolazimo do srži problema. Ako netko u Dubrovniku i okolici želi dugoročno iznajmiti stan od 50 kvadrata više će zaraditi ako ga da stranim radnicima, nego primjerice četveročlanoj dubrovačkoj obitelji. Neuređeni stan od 50 kvadrata tročlanoj ili četveročlanoj obitelji teško možeš iznajmiti za više od 700-800 eura mjesečno, dok ćeš, ako ga izdaš petorici radnika po minimalnoj cijeni od 200 eura po osobi, zaraditi tisuću eura, a ako ti raspored prostorija ide na ruku možda čak i više. Zakon, naime, propisuje da u sobi mogu biti najviše dva radnika i to u odvojenim krevetima.

Koliko je uopće stranih radnika na jugu Hrvatske, pitali smo Policijsku upravu dubrovačko-neretvansku koja izdaje radne dozvole.

-Od 1. siječnja ove godine pa do danas izdano je 4237 dozvola za boravak i rad državljanima trećih zemalja. U prošloj godini izdano je 4328 dozvola za isto razdoblje, dok je u pretprošloj izdano njih 4438 dozvola. Najviše dozvola za boravak i rad traže radnici iz Bosne i Hercegovine, Sjeverne Makedonije, Filipina i Nepala – kazali su nam iz Policije.

Kako vidimo iz ovih podataka, broj stranih radnika u posljednje tri godine je konstantan. No, kako njihov smještaj izgleda u praksi pokušali smo doznati kako od firma u javnom vlasništvu tako i od onih u privatnom. Od ove godine u Libertasu će po prvi put autobuse voziti Filipinci. Glasnogovornik Libertasa Nikša Grljević nam je kazao kako filipinski vozači još nisu stigli u Grad, pa će uskoro biti poznato više detalja. Kako neslužbeno doznajemo, oni će biti smješteni u prostorijama Luke Dubrovnik. U Čistoći je strana radna snaga prisutna godinama, pa smo zamolili direktoricu Mihaelu Mikulandru da nam kaže gdje su njihovi radnici smješteni i pod kojim uvjetima.

-Čistoća niti nalazi niti plaća smještaj svojim radnicima. Oni to rade preko agencija koje ih zapošljavaju. Ovi koji su sada kod nas su se ustalili, tako da ove godine uopće ne tražimo nove strane radnike. Inače najviše radnika kod nas dolazi iz Bangladeša i Nepala. Zadovoljna sam s njima, dobro su se asimilirali, dosta ih je sada položilo hrvatski jezik. Na početku je bilo malo drame kada su tek stigli, ali sada je sve bolje – govori nam Mikulandra.

Pitamo ju zna li u kakvom su stanju ti stanovi što im pronalaze agencije.

-Riječ je o stanovima koji nisu baš sređeni, a vlasnicima se ne da baviti turizmom. Pitanje je bismo li vi ili ja tu uopće mogli živjeti, jer nijedan od tih stanova nije u vrhunskom stanju. Nadam se da će donošenjem ovih novih zakona o stranoj radnoj snazi postojati inspekcijska kontrola na terenu kako bi se utvrdilo u kakvim uvjetima žive i jesu li adekvatni propisima – ističe direktorica Čistoće.

Ostaje pri stavu da svojim radnicima neće tražiti i plaćati smještaj, jer je riječ o diskriminaciji.

-Ostajem pri ovoj odluci, jer ne može se stranoj radnoj snazi plaćati smještaj, a da domaći od svoje plaće daju za podstanarstvo ili kredit. Nisu ravnopravni uvjeti svima, a to nema nikakvog smisla i nepravedno je. Mene ne zanima odakle je radnik, je li rodom iz Dubrovnika ili Bangladeša. Moraju imati iste uvjete, a ne da se jednima plaća smještaj, a drugima ne – zaključuje direktorica Čistoće Mihaela Mikulandra.

Pitali smo i Vrtlar imaju li stranih radnika, ali šefica Alma Majstorović nam je kazala da ih za sada nemaju. No, zato mnogi rade po hotelima. Nedavno je otvoren Hotel Sumratin u Uvali Lapad kojim upravlja tvrtka Dubrovnik Sea Sun Hotels (DSSH), a ne bi ga mogli otvoriti bez stranih radnika. Pitamo ih koliko ih je, gdje su smješteni i po kojim cijenama.

MN Dvokrevetne sobe

-U ovom trenutku zapošljavamo ukupno 95 radnika različitih nacionalnosti koji nemaju prebivalište na području Grada Dubrovnika, uključujući i 30 hrvatskih državljana s prebivalištem u drugim dijelovima Hrvatske, ali s prijavljenim boravištem na području Dubrovnika i okolice. Ostatak sezonskih radnika očekujemo početkom svibnja, sukladno operativnim potrebama. Naši zaposlenici dolaze iz sljedećih zemalja: Hrvatska, Bosna i Hercegovina, Crna Gora, Srbija, Sjeverna Makedonija, Ukrajina, Indija, Nepal, Tajland, Čile, Kolumbija i Urugvaj – kažu iz Dubrovnik Sea Sun Hotels.

-Za njihov smještaj koristimo više različitih objekata i tipova smještajnih jedinica, ovisno o lokaciji i dostupnosti. Standard koji primjenjujemo je u pravilu dvije osobe po sobi, uz osigurane i adekvatno opremljene zajedničke prostore. Smještajne kapacitete u većini osiguravamo kroz manje smještajne jedinice različitih tipova i lokacija, prosječne veličine do približno 30 metara kvadratnih za dvije osobe, koje su isključivo namijenjene organiziranom smještaju zaposlenika, a ne klasičnom dugoročnom podstanarstvu. Detalji vezani uz pojedinačne ugovorne odnose i cijene najma predstavljaju poslovnu informaciju te ih nismo u mogućnosti dodatno komentirati – objašnjavaju iz DSSH.

Sličnim upitom obratili smo se i Jadranskim luksuznim hotelima (JLH).

-Na području Grada Dubrovnika trenutno oko 200 zaposlenika Jadranskih luksuznih hotela ima privremeno boravište temeljem dozvole za boravak i rad. Većinu čine radnici iz drugih dijelova Republike Hrvatske te iz zemalja regije, ponajprije Bosne i Hercegovine i Sjeverne Makedonije, dok manji dio dolazi i iz udaljenijih zemalja, primjerice država Južne Amerike poput Argentine. Dio zaposlenika smješten je u objektima u vlasništvu Jadranskih luksuznih hotela, dok se za veći broj sezonskih radnika smještaj osigurava putem najma stanova i obiteljskih kuća koje nisu u vlasništvu Jadranskih luksuznih hotela. Takvi se objekti u pravilu uzimaju u najam od fizičkih osoba-vlasnika nekretnina, pri čemu nastojimo osigurati primjeren smještaj za zaposlenike tijekom trajanja njihovog angažmana – kažu iz JLH, pa potom objašnjavaju uvjete.

-Prilikom organizacije smještaja vodimo se važećim Pravilnikom o boravku državljana trećih zemalja u Republici Hrvatskoj koji je donijelo Ministarstvo unutarnjih poslova. Povrh toga, Jadranski luksuzni hoteli kao najmoprimac već duži niz godina određuje i vlastite standarde smještaja. Ti standardi u pravilu podrazumijevaju smještaj u dvokrevetnim sobama, iznimno trokrevetnim, uz minimalno jednu kupaonicu na dvije spavaće sobe te zajednički prostor za boravak i pripremu obroka. Što se tiče konkretnih ugovornih uvjeta najma, uključujući cijene koje naravno diktira tržište, riječ je o povjerljivim informacijama te ne možemo ulaziti u detalje – zaključuju iz JLH.

Na Pobrežju ne smiju ni apartmani, ni strana radna snaga

Kako vidimo iz svih ovih odgovora jasno je da mnogi strani radnici smještaj pronalaze u stanovima fizičkih vlasnika koji sigurno za to dobiju bolju cijenu nego da ga izdaju klasičnoj dubrovačkoj obitelji. Nikolina Trojić kaže da se trend potražnje stanova za strane radnike povećava, jer su poslodavci shvatili da možda nije najbolje rješenje da svoje radnike smještaju na hrpu u neke svoje prostore jer tada bude više zabava i samim tim više problema.

-Sigurno se zbog stranih radnika povećava sveukupna cijena podstanarstva, to je čista ekonomska logika. Što je veći nedostatak radne snage, to je veća potreba poslodavaca da fiksiraju one koji su im dobri, pa zakupljuju stanove na višegodišnji najam kako bi im radnoj snazi bio dugoročno osiguran smještaj. Ne treba biti previše pametan za zaključiti kako neki rođeni Dubrovčanin koji nema vlastitu nekretninu teško može naći stan za dugoročni najam. S jedne strane su apartmani, a s druge strani radnici. Ovi prvi srede svoju nekretninu i iznajmljuju je turistima, a ovi koji nisu sredili svoje iz raznih razloga daju ih stranim radnicima. Ili im nekretnina nije na najboljem mjestu, ili im se ne da baviti čišćenjem i bukiranjem. Računica je jasna, imaš staru kuću od 100 kvadrata, u njoj su tri sobe, po osobi naplaćuješ 250 eura, a u sobi su dva kreveta i jasno je koliko se mjesečno zaradi, a bez da se nešto ulagalo. Drugim riječima, kud ćeš bolje, za staru kuću u Mokošici ili Župi utržiš oko 1500 eura. I to je čisto zarada, jer ti još plaćaju režije. To nećeš dobiti od podstanarske obitelji, a zbog lokacije ni od turista – naglašava Trojić.

Predsjednica Županijske komore ističe još jedan trend.

-Svaka nova zgrada koja se napravi oko 80 posto stanova su ustvari apartmani. Kako se njihov broj još bude povećavao, popunjenost turistima će padati, a samim tim i cijena, pa će se dio i tih stanova preliti u najam stranoj radnoj snazi. Bilo bi sjajno kada bi se poreznom politikom moglo natjerati vlasnike praznih stanova u Dubrovniku i okolici da se oni vrate na tržište, a ne da stoje kao investicija. Međutim, problem je što se porezni zakoni donose na razini cijele države, pa bi takav neki zakon o praznim stanovima nama pomogao, a nekome gore na sjeveru ne bi, jer on ima praznu derutnu nekretninu koja je gotovo bezvrijedna, a sad ga još maltretiraš porezom. Drugim riječima, nekoga nagradiš, a nekoga kazniš. Bez obzira na to, smatram kako će se iz godine u godinu povećavati porezi na imovinu odnosno na prazne stanove – realna je Trojić.

Koje je onda rješenje?

-Kroz Zakon o turizmu neke odluke može donijeti lokalna samouprava kroz Gradsko vijeće. Na Gradskom vijeću rekosmo ne može porezna politika, ali može ona politika koja će, primjerice, preko GUP-a odrediti da stambena zona na Pobrežju ne može imati apartmane, niti se davati u najam stranim radnicima. Znači stambena zona isključivo za lokalno stanovništvo – zaključuje Nikolina Trojić.

Lokalno stanovništvo bez svoje nekretnine, kako vidimo, je u nikad goroj situaciji. Do sada su im apartmani bili najveći problem, a u posljednje tri godine sve više je i strana radna snaga. Kada se sutra otvore Kupari, Belvedere, Tri sestrice i neke druge investicije, potreba za radnom snagom bit će još i veća, a svi će oni morati biti smješteni u ove ili one nekretnine. Nauštrb rođenih Dubrovčana. Koji su godinama diskriminirani, jer njima poslodavac ne plaća smještaj, baš kako to govori Mihaela Mikulandra.