Novi GUP Grada Dubrovnika izbrisat će oko 185 građevinskih zona. Na vrijednom prostoru Ploča gradnja se striktno ograničava, dok na drugoj strani grada, padine Srđa s pogledom na Elafite na Nuncijati, ostaju zelena zona. Vlasnici atraktivnih nekretnina ovim bi potezima mogli izgubiti oko 500 do 700 milijuna eura samo na padu njihove vrijednosti. Među preostalim zelenim zonama posebno se ističe i nekoliko parcela u naselju Zlatni potok, koje su imale vrlo interesantan i turbulentan povijesni slijed
Novim izmjenama i dopunama GUP-a grada Dubrovnika, kojim se ograničava gradnja na preostalom vrijednom području Dubrovnika, 185 zona više neće biti građevinske kao i u prethodnim planovima. Na Srđu se briše apartmansko naselje te područje dobiva isključivu sportsko-rekreacijsku namjenu, briše se i dio turističkih zona, a nova pravila se odnose i na vrijedno područje Ploča gdje se gradnja striktno ograničava, a prednost se daje malobrojnim preostalim zelenim zonama. Među njima se posebno ističe nekoliko parcela u naselju Zlatni potok, koje su imale vrlo interesantan i turbulentan povijesni slijed.
Naime, riječ je o česticama katastarske oznake br. 4907/1, 4910/1, 4905, 4906, 4727/1, 4728/1 u k.o. Dubrovnik koje se nalaze u atraktivnoj gradskoj zoni Zlatnog potoka odnosno u najelitnijem dijelu grada koji je mahom postao oaza luksuznih vila i apartmana. U neposrednoj blizini Grada, s neprocjenjivim pogledom, Ploče i Zlatni potok postali su investicijska meka za brojne poduzetnike, baš kao i preostale atraktivne zelene zone diljem Dubrovnika, koje su zanimljive istovremeno i raznoraznim mešetarima iz nekretninskog biznisa, zbog čega je opravdano u Dubrovniku konačno početi razmišljati o tome koje posljedice donose odluke o prostoru.
PO STAROME MOGU VILE, PO NOVOME GRADNJA UPITNA
Jedan od najzanimljivijih primjera su već navedena vrijedna zemljišta u Zlatnom potoku, koja se prostiru se na 26 tisuća kvadratnih metara, a prema važećim prostornim planovima nose oznaku M15. Ona označava mješovitu namjenu, zonu niske gradnje u zelenilu, odnosno gradnju vila u zelenilu. U pravilu, to znači kako to nije zona klasične višestambene gradnje, predviđena je niska, pretežito stambena gradnja, a naglasak je na zelenilu i manjoj gustoći izgradnje.
Međutim, nove izmjene i dopune GUP-a za ovu zonu predviđaju znatno restriktivnija rješenja. Naime, čestice koje se nalaze iznad puta, dakle iznad ulica Od Bosanke i Bruna Bušića, moraju ostati zelene zone. Dio koji se nalazi ispod spomenutih ulica ostaje građevinsko područje, ali uz posebne uvjete. Konkretno, za njega se nalaže izrada urbanističko-konzervatorske studije koja bi razmotrila što se tu uopće može graditi, a što ne. Naravno, riječ je o dodatnim restrikcijama, s obzirom na to da se u obzir uzimaju kriteriji koje treba poštovati kako se ne bi narušio karakter prostora, pa samim time isključuje preizgrađenost i prostorno ambiciozne projekte.
INVESTITOR PODNIO ZAHTJEVE NEKOLIKO DANA PRIJE JAVNE RASPRAVE
Zanimljivo je kako je investitor prema Gradu Dubrovniku 23. lipnja ove godine, dakle svega nekoliko dana prije javne rasprave o novom GUP-u, poduzeo određene predradnje za realizaciju gradnje devet vila na ovom području.
„Uvidom u evidencije nadležnog Upravnog odjela za izdavanje i provedbu dokumenata prostornog uređenja i gradnje Grada Dubrovnika, na navedenim katastarskim česticama nisu evidentirani zahtjevi za izdavanjem akata s pravom gradnje. Za iste postoje zahtjevi za utvrđivanje posebnih uvjeta i/ili uvjeta priključenja nadležnih javnopravnih tijela za gradnju devet stambenih građevina (vile u zelenilu)“, stoji u odgovoru Grada Dubrovnika na novinarski upit Dubrovačkog dnevnika. Dakle, ne radi se o zahtjevu za dozvolama za gradnju, koje su potrebne za realizaciju projekta, ali su učinjene prve predradnje koje su potrebne da bi se mogla zatražiti lokacijska odnosno građevinska dozvola.
VLASNICI POZNATA IMENA IZ NEKRETNINSKOG BIZNISA
Atraktivno zemljište u Zlatnom potoku, za koje, između ostalih, novi prostorni planovi predviđaju znatno restriktivnija pravila građenja, je u vlasništvu tvrtke Projekt Dubrovnik d.o.o., čiji su vlasnici Branimir Vuletić i Blaž Pavičić. A prve kupoprodaje zemljišta na tom području vezivale su se uz ime generala Vladimira Zagorca, što je potrebno redom dodatno pojasniti.
Blaž Pavičić je sin poznatog poduzetnika koji je svoje bogatstvo stekao devedesetih i njegovo poslovno carstvo započinje u Rijeci, vezuje se uz nekretnine i poslovne prostore zbog čega je dobio nadimak 'kralj Korza' gdje je kontrolirao većinu od njih. Pavičićevo ime najviše se spominjalo tijekom 2021. godine zbog toga što je na njegovoj jahti boravio tadašnji ministar financija Zdravko Marić. Ovaj je događaj tada izazvao veliki interes javnosti jer se povuklo pitanje mogućeg sukoba interesa, no Pavičić je tada izjavio kako su on i tadašnji ministar dugogodišnji prijatelji te kako njegove tvrtke nisu poslovale s HBOR-om niti imaju poreznih dugova prema državi. Međutim, sljedeće godine su mediji izvijestili kako je protiv Mirka i Blaža Pavičića podignuta optužnica zbog utaje poreza u iznosu od tadašnjih 2,7 milijuna kuna. U medijima se o Mirku Pavičiću pisalo i prošle godine kad je njegova tvrtka AMEC Rijekatekstil d.o.o. , prema pisanju medija, postala vlasnik atraktivnih nekretnina u crnogorskom Baru, a koje su trebale pripasti Republici Hrvatskoj, sukladno Rješenju Fonda za privatizaciju.
Ime drugog vlasnika tvrtke Projekt Dubrovnik d.o.o., Branimira Vuletića, kao i obitelji Pavičić, vezivalo se i uz šefa hrvatskog dm-a Mirka Mrakužića, kojega je bivši partner prijavio australskoj centrali dm-a tvrdeći kako preko svojih tvrtki iznajmljuje prostore dm-u, a poslovni partneri su mu u prijavljenim projektima bili Vuletić te Pavičići, povezani putem zajedničke tvrtke Sensa nekretnine d.o.o.
Također, Vuletić je surađivao s dubrovačkim investitorima Petrom Čučukom i Antom Srhojem. Bio je član Uprave tvrtke Sub Dubrovnik, koja je gradila šoping centar u Srebrenom, gdje je jedan od suvlasnika bio i Ivan Todorić. Osim toga, 2016. godine bio je član uprave tvrtke Petar nekretnine Dubrovnik d.o.o., koja je u vlasništvu Petra Čučuka. Također, pet godina, od 2011. do 2016. godine, bio je član Uprave tvrtke Srhoj nekretnine d.o.o., u vlasništvu Ante Srhoja. Ante Srhoj i Petar Čučuk zajedno posluju još iz vremena privatizacije Dubrovkinje. Vuletić je bio 2016. godine i član Uprave tvrtke Srhoj Dubrovnik, također u vlasništvu Ante Srhoja. S Čučukom i Srhojem, odnosno šoping centrom Downtown u Gružu, također je bio povezan preko društva Održavanje zgrade d.o.o., te tvrtke Katarza d.o.o..
SUMNJIVA PRENAMJENA ZEMLJIŠTA
Interesantan je i vlasnički slijed koji se veže uz zemljišta u Zlatnom potoku, o kojem je prvi pisao Dubrovački dnevnik, a odnosi se na sumnjivu prenamjenu prostora. Naime, prethodni vlasnik, tvrtka Dubrovačke vile d.o.o, koja se povezivala s Vladimirom Zagorcem, kupovala je parcele koje su se tada vodile kao pašnjaci, odnosno nisu ni bile građevinske. U člancima kupoprodajnih ugovora, do kojih je tada došao Dubrovački dnevnik, opisan je rok i način plaćanja te je bilo navedeno kako će tvrtka Dubrovačke vile d.o.o. prodavateljima u roku 15 dana od potpisivanja ugovora platiti kaparu (odnosno mali dio), dok će puni iznos „isplatiti po predočenju izvatka iz Generalnog urbanističkog plana Grada Dubrovnika iz kojeg će biti vidljivo da su predmetne nekretnine namijenjene kao građevinsko zemljište“.
Drugim riječima, u trenutku kupoprodaje, parcele nisu bile građevinske pa se u ugovoru potpisuje da puna cijena neće biti plaćena sve dok se zemljišta ne pretvore u građevinska. U slučaju da se to ne dogodi, ugovor će automatski biti raskinut.
Samo 12 dana nakon što su Dubrovačke vile d.o.o. sklopile ugovor s prodavateljem Duškom Bruerom, Gradsko vijeće Grada Dubrovnika na čelu s njegovim predsjednikom Zoranom Cikatićem te tadašnjom gradonačelnicom Dubravkom Šuicom, izglasava Odluku o donošenju GUP-a Grada Dubrovnika, u kojem sporne čestice, koje je kupovala tvrtka Dubrovačke vile, preko noći postaju građevinske. U GUP-u je za lokaciju o kojoj pišemo ucrtana oznaka M 15, odnosno vile u zelenilu, a tako je i danas. No, novim prostornim planovima predviđaju se drugačija rješenja.
Kao vlasnik Dubrovačkih vila spominjao se Vladimir Zagorec koji na papiru zapravo nikada nije ni bio vlasnik, nego ga se s tom tvrtkom povezivalo preko tvrtki osnivača iz Lihtenštajna - Wintage Groupa, Heritage Investa i Sambuca Establishmenta - u kojima je isturena osoba bio tamošnji odvjetnik Gerold Hoop. Tijekom 2005. godine preko svojih poznanstava u Hypo banci, gdje su ga tretirali kao VIP klijenta, Zagorec skupa s partnerima uzima desetke milijuna eura kredita s kojima kupuje ne samo atraktivne parcele po Dubrovniku, nego i one po drugim lokacijama na obali.
Tvrtka Dubrovačke vile d.o.o. nikada nije izgradila vile na najatraktivnijoj lokaciji u cijelom gradu. Spominje se kako je uzrok i to što je prethodno trebalo omogućiti i infrastrukturu koja bi omogućila ovu investiciju, jer nešto što je građevinsko, ne znači da je ujedno i gradivo.
Prema važećem prostornom planu, vile u zelenilu mogla bi ipak izgraditi tvrtka Projekt Dubrovnik d.o.o. No, prijedlozi novih prostornih planova znatno ograničavaju prethodne mogućnosti te predviđaju restriktivnija rješenja za osjetljive vizure Zlatnog potoka. Vrijedi spomenuti kako ovakva rješenja uvažavaju i procjene HIA studije iz 2018. godine, inače prve procjene utjecaja na dobra Svjetske baštine koja je izrađena za pojedinačni građevinski zahvat u Dubrovniku, a na koju je iste godine suglasnost dao i UNESCO.
No, investitori su krenuli u proces ishođenja potrebnih radnji upravo 23. lipnja ove godine, a vrijeme će pokazati hoće li dobiti utrku s vremenom i donošenjem novoga GUP-a.
NUNCIJATA I ISTI SUVLASNIK
Na drugoj strani Grada, na Nuncijati, u zelenoj zoni ostaju ogromne površine atraktivnog zemljišta s pogledom na Elafite i gruški akvatorij. Radi se o atraktivnim parcelama koje je davno kupovao tadašnji gradonačelnik Metkovića, Stipo Gabrić Jambo. On se u međuvremenu zbog ogromnih kredita našao u financijskim problemima, tvrtke su mu završile u stečaju, a zemljište na koje su banke polagale pravo je promijenilo vlasnike. Aktualni vlasnik atraktivnog zemljišta je tvrtka Adria Nuntiata d.o.o. Vlasnici tvrtke su Sebastijan Mojsović, Frane Golubić, Franjo Herceg, Tomislav Filipović, ali i dubrovački zet i vlasnik već brojnih nekretnina po Dubrovniku, Ivan Valentić, baš kao i investitor s Ploča, Blaž Pavičić. Valentić i Pavičić poslovno su povezani još i preko zajedničkih tvrtki NRA Real Estate Development d.o.o. i Navi razvoj nekretnina d.o.o.
DUGA TOPLA JESEN
"Ovo je tek uvertira, ovo je tek početak“, izjavio je gradonačelnik Mato Franković dodavši kako je ''pred nama duga, topla i užarena jesen''. Nju će definitivno obilježiti proces donošenja Izmjena i dopuna GUP-a Grada Dubrovnika koji kao nikada do sada nije izazvao ovoliku pažnju javnosti.
Jedno je sigurno, Dubrovnik više nema mjesta za prostorne pogreške koje dugoročno nose posljedice za život u gradu i opstanak ljudi koji tu žive. Ploče, Zlatni potok, Petka, Srđ i Nuncijata dosegli su svoj maksimum, baš kao i megalomanske nekretninske investicije od kojih Dubrovnik nema nikakve koristi, ali ima golemu štetu i opterećenje na infrastrukuturu, što na kraju trpe svi građani.
