Gradski oci zabranom apartmana žele domicilnom stanovništvu omogućiti lakše stanovanje. Mjere protiv apartmana, među ostalim, provodili su New York, Amsterdam i London, no Barcelona je prva u svijetu koja je u potpunosti zabranila iznajmljivanje
Još u lipnju 2024. godine gradonačelnik Barcelone Jaume Collboni predstavio je plan za apartmane: grad će prestati izdavati dozvole za nove turističke jedinice, a nijedna od postojećih 10101 licence neće biti obnovljena nakon njihova isteka 2028. godine. Drugim riječima, za dvije godine turist u Barceloni neće moći bukirati privatni apartman nego će isključivo moći boraviti u hotelima, hostelima i sličnoj ponudi. Nakon ove odluke privatni vlasnici apartmana podignuli su tužbu protiv gradskih čelnika no Ustavni sud je odbacio njihove tvrdnje te stao na stranu Barcelone u provedbi ovih mjera. Zabrana apartmana od 2028. godine tako je sada u punoj pravnoj snazi.
Zašto se Barcelona odlučila za ovakav radikalan potez? Glavni i osnovni razlog je, naravno, stanovanje. Tijekom proteklog desetljeća najam stana u glavnom gradu Katalonije porastao je u prosjeku za 68 posto dok je u isto vrijeme cijena kupnje strana skočila za 38 posto. Gradski oci zabranom apartmana žele domicilnom stanovništvu omogućiti lakše stanovanje. Mjere protiv apartmana, među ostalim, provodili su New York, Amsterdam i London, no Barcelona je prva u svijetu koja je u potpunosti zabranila iznajmljivanje.
U Dubrovniku su cijene najma i kupnje nekretnine u posljednjoj dekadi poskupile čak i više nego u Barceloni, pa stoga pitamo Nikolinu Trojić, šeficu županijske Gospodarske komore da nam prokomentira ukidanje apartmana, odnosno kaže je li to dobra mjera ili ipak nije.
'Veliki apartmanski biznisi čine štetu državi'
- Svaka zemlja ima svoju posebnu priču. Hrvatska je nakon rata bila gospodarski razorena s pola milijuna nezaposlenih stanovnika, pa su se ljudi snalazili kako znaju i umiju, među ostalim, i s apartmanima. Naposljetku se naše turističko tržište razvilo samo od sebe, silom prilika, i u velikoj mjeri je naslonjeno na apartmanski turizam. Stoga sigurno u Hrvatskoj ne bi bilo dobro da se, baš kao u Barceloni, zabrani kompletan privatni smještaj, jer siječeš granu na kojoj sjediš – ističe Trojić, ali naglašava da mi s apartmanima moramo upravljati, a ne ih pustiti slobodnom tržištu.
-Slobodno tržište je u ekonomiji savršeni alat za vrijeme uzlazne putanje, ali kada dođe do određene točke, slobodno tržište čini štetu, a ne korist, pa ga treba regulirati. Mi smo tu točku s apartmanima prešli i trebamo ju urediti, doduše, ne ovako radikalno kao u Barceloni. Po mom mišljenju, država i(li) lokalna samouprava, koja sada prema Zakonu o turizmu ima velike mogućnosti, bi se trebale puno više pozabaviti regulama. Država se, umjesto pravim propisima, bavi smiješnim kategorizacijama treba li biti slika na zidu, krov na garaži i slično – govori predsjednica Komore.
Pitamo ju kako bi ona regulirala tržište.
-Prvo bih zabranila apartmane u stambenim zgradama. Zgrade su za živjeti, a ne za iznajmljivanje. S druge strane, dopustila bih najam u kućama gdje domaćin živi. On je na usluzi gostu, a ujedno se i odriče svoga životnog komoda. U takvim bih domaćinstvima ostavila paušal – kaže Trojić.
No, postoje mnoge kuće i vile gdje domaćin uopće ne živi. Što s njima?
-Ako domaćin nije tu, onda treba plaćati klasičan poslovni porez, jer je riječ o biznisu, nikakav paušal. Recimo, kuće za odmor ili vile s bazenom su klasičan primjer toga gdje se treba plaćati porez, a ne paušal. Mene smeta što, kad se uvijek pokrene ova tema, priča ide u smjeru da je ovo udar hotelskog lobija na malog čovjeka. Ta konstatacija je apsolutno netočna. Prvo, to nije udar na malog čovjeka, nego velike biznise koji izbjegavaju porez. Svi ti veliki apartmanski biznisi čine štetu državi, ali zakonodavac im je to omogućio. Znači, Hrvatska treba kontrolirati apartmane prilikom davanja rješenja. Kome se i zašto daje? Je li unutar stambene zone koja je proglašena u urbanističkom planu uređenja? Lokalna samouprava sada može proglasiti neku zonu isključivo stambenom, bez mogućnosti da tu budu apartmani. Znači, problemu treba pristupiti sveobuhvatno, s više strana. Jasno je zašto država okoliša oko ovakvih i sličnih ovoga. Strah od gubitka izbora, pa je problem apartmana prebacila na stanare i davanje potpisa – jasna je Trojić.
Veliki problem u čitavoj ovoj priči su i prazni stanovi koje ljudi, posebno u doba krize, kupuju kao investiciju. Niti žive u njima, niti ih iznajmljuju. U Dubrovniku, prema podacima brojila HEP-a o nezabilježenoj potrošnji električne energije, takvih je stanova nekoliko stotina. Bi li i oni trebali plaćati puno veći porez da se investitore demotivira na ulaganja?
-Da, trebao bi biti veći porez na prazne stanove, a isto tako trebalo bi proglasiti pojedine stambene zone gdje ne smiju biti apartmani što bi također demotiviralo investitore na kupnju stanova koji onda stoje prazni. Lokalni čelnici sada imaju zakonske alate u svojim rukama, samo je pitanje koliko će se uhvatiti u koštac s problemima. Dobro je da je donesen ovaj zakon, jer svaki grad ima svoje specifične probleme, pa ih i treba rješavati na lokalnoj razini – zaključuje Trojić.
Napad na privatnu imovinu
Za razliku od Trojić, vlasnica turističke agencije Dominium Travel Slavica Grkeš smatra da iza udara na apartmane stoji hotelski lobi, a odluku španjolskog Ustavnog suda ocjenjuje napadom na privatnu imovinu.
-Najiskrenije me šokirala vijest o zabrani apartmana u Barceloni, odnosno da je Ustavni sud donio odluku da Grad ima pravo zabraniti izdavanje novih dozvola i ukidati postojeće nakon nekog određenog vremena. To mi je kompletni udar na privatnu imovinu. Hotelski lobi je prejak i vjerujem da veliki dio ovih pritisaka na privatni smještaj ide od njih – govori Grkeš.
Govori da mnogi zaboravljaju kako će ovim mjerama u Barceloni biti pogođeni ne samo apartmani nego i prijevoznici, ugostitelji i brojne druge tvrtke, jer se turisti iz privatnog smještaja ne mogu preliti u hotelski.
-Najlakše je zabraniti. Znam da Barcelona već odavno grca u prekomjernom turizmu, te svi prosvjedi i trendovi protiv privatnog smještaja uvijek kreću otamo. Možda se moglo nekim povećanjem poreza regulirati, a možda i neće bit potrebe za dugoročnim stanovima ako ne bude posla. Niz poslova je uključen u privatni smještaj, rade praonice, agencije, agencije za čišćenje, prodavači potrepština, prijevoznici, vodiči, i sve ostalo – mišljenja je Grkeš.
Nedo Pinezić, vlasnik tvrtke Quanarius i pružatelj usluga smještaja u domaćinstvu, kaže da su i neki drugi gradovi, ne samo Barcelona imali radikalne mjere, ali nisu polučile željene rezultate.
-New York je svojevremeno zabranio apartmane, a ostavio mogućnost najma soba gdje domaćin živi, no pokazalo se da zabrana apartmana uopće nije dovela do pada ni najma ni cijena za kupnju nekretnina. S druge strane, cijene u hotelima su skočile za oko 20 posto. Broj turista u New Yorku smanjio se za otprilike dvadesetak posto i mnogima se to odrazilo na posao. Kasnije su ukinuli zabranu. Vidjet ćemo kako će se odraziti u Barceloni, no Hrvatska se uopće ne može s njom uspoređivati – kaže Pinezić.
Problem stanovanja, ističe Penezić, uvijek se pokušava prebaciti na apartmane, a on je višeslojan.
-Prvo, prazni stanovi koji su svuda po svijetu. Oni govore da smo u svjetskoj ekonomskoj krizi. Investitori nemaju povjerenja u niti jednu valutu, kao ni kriptovalutu, a bogme ni u zlato. Tako da se višak novca neprekidno ulaže u nekretnine što dovodi do rasta cijena nekretnina. Začarani krug. Te bi investicije trebalo jače oporezivati kao nekakav ekstra profit – mišljenja je Pinezić.
Hoteli iznose dobit iz Hrvatske
Na kraju, ističe, zabranom apartmana moraju se graditi hoteli koji također jako jedu prostor, posebno onaj atraktivni.
-Najveći broj hotela u stranom je vlasništvu, a oni dobit iznose iz Hrvatske. Zarada od privatnih apartmana uvijek ostaje kod nas. Hoteli također trebaju radnu snagu, a danas su to pretežno iz stranih zemalja što opet hoće reći da i ti strani radnici trebaju negdje živjeti. Pa što se onda na kraju čitavog kruga dobije? Apsolutno ništa – smatra poduzetnik s Krka.
Po njemu država treba jasno odvojiti obiteljski smještaj od velikog biznisa.
-U obiteljskom smještaju po sadašnjem zakonu može biti do 20 kreveta. Sve više od toga je veliki biznis i treba plaćati klasični porez. Inače, sve bi trebalo regulirati prema mjestu prebivališta i prema mjestu plaćanja poreza. Ne može netko iz Dubrovnika imati apartmane u Istri i plaćati paušal i obratno. To onda nije obiteljski smještaj. Ovako kako je sad ne mjeri se doprinos lokalnoj zajednici. Austrijanac ili Nijemac koji ima apartmane na obali ne doprinosi životu lokalne zajednice nego samo crpi resurse Hrvatske – kaže Pinezić.
Pitamo ga mišljenje za potpise (su)stanara koje će morati skupljati vlasnici apartmana u zgradama.
-To je kad država dovede zakona do apsurda. Znam slučajeve gdje domaći čovjek kao jedini takav u zgradi mora tražiti potpise (su)stanara koji su stranci i koji su kupovali nekretnine kao investiciju. Stranci koji tu dođu godišnje pet dana davaju potpis onomu tko tu živi i kome djeca idu u školu. Kakav paradoks i apsurd. Što se tiče (ne)mogućnosti imanja apartmana u zgradama ja se zalažem za ravnopravnost raspolaganja s privatnom imovinom. Ako živimo u demokratskom i kapitalističkom društvu, ne može biti razlika između kuće i stana. Ako netko ne može imati apartman u zgradi, onda smo obezvrijedili nečiju imovinu. Opet dolazimo do paradoksa. Nagrađujemo nekog stranca s kućom u Hrvatskoj, a domaćeg čovjeka s apartmanom u zgradi obezvrjeđujemo – zaključuje Pinezić.
Kako vidimo, problem je sveobuhvatan i nikako ga ne bi trebalo rješavati s jednom jedinom mjerom poput Barcelone. A da se odavno trebalo uhvatiti u koštac s regulacijom apartmana, to svakako.
