Deboto na nož su dočekani apeli ministra turizma Tončija Glavine koji je pozvao turističke dionike na spuštanje cijena, kako ne bi došlo do ozbiljnog podbačaja turističke sezone. No, sa zahuktavanjem sezone, odnosno njenim nezahuktavanjem, barem ne na način na koji se to očekivalo, ono na što je Glavina apelirao, tržište je ubrzo izreguliralo – zbog lošije popunjenosti apartmana, brojni su iznajmljivači u Dubrovniku bili primorani spustiti cijene turističkog najma.

Kako nam u neformalnim razgovorima tvrde dubrovački privatni iznajmljivači, većina dolazaka temelji se na 'last minuteu', a smještaj se sporije rezervira. Stoga su mnogi od njih, u strahu od toga da će im apartmani ostati prazni, odlučili sniziti cijene za nekoliko desetaka eura po noćenju. Tvrde nam kako su primijetili da se nakon spuštanja cijena apartmani brže pune.

SVE JE 'LAST MINUTE'

Dubrovačka poduzetnica, direktorica poznate turističke agencije Dominium Travel, Slavica Grkeš, kaže kako se cijene spuštaju jer se rezervacije uglavnom temelje na 'last minuteu'.

„Srpanj i kolovoz zasad uopće ne gledamo jer nemamo toliko rezervacija unaprijed. Koristimo smart pricing programe koji analiziraju ulaze rezervacija, tržište, cijene, specifičnosti... Uglavnom, za rujan ti alati predlažu prilično visoke cijene, no za ovaj period ih jako spuštaju, baš zbog toga što je sve last minute“, tvrdi Grkeš. Kad ne postoji pregled rezervacija unaprijed, teško je stvoriti predodžbu o trendovima, predvidjeti popunjenost i dugoročnije planirati.

Dodaje kako su se trendovi promijenili i nakon uvođenja zone posebnog prometnog režima za koju tvrdi kako buni goste pa su se stvorile dodatne 'rupe' tijekom duge dubrovačke turističke sezone, no kaže kako se dobro ocijenjene jedinice naposljetku i prodaju, a kako je s onima koje su osrednje ocijenjene, situacija pomalo 'povuci-potegni'.

NEKI SE OKREĆU DUGOROČNOM NAJMU

Također, Grkeš navodi i kako su financijski pokazatelji nešto bolji nego lani, no kako inflacija i troškovi više nego ikada prije 'jedu' prihode. Gosti obično ostaju kratko pa mnogi iznamljivači imaju dosta troškova oko čišćenja ili goriva.

„Stoga su se mnogi iznajmljivači koji su svoje nekretnine iznajmljivali turistima okrenuli privatnom iznajmljivanju. Vlasnici nekretnina koji surađuju s našom agencijom o tome ne moraju misliti jer mi vodimo rezervacije, čišćenje i sve ostale poslove oko apartmana, no oni koji moraju sami misliti o tome, čistiti svaka dva dana, puniti svoje objekte su u nešto zahtjevnijoj situaciji“, objašnjava Grkeš.

Slavica Grkeš

Ovo bi moglo zvučati kao dobra vijest za brojne domaće obitelji kojima je san o unamljenoj pristojnoj nekretnini po povoljnijoj cijeni nedostižan, a kamoli onaj o vlastitim kvadratima. Moglo bi se pomisliti kako će mnogi iznajmljivači apartmana odlučiti svoje nekretnine dati dubrovačkim obiteljima u dugoročni najam i kako će ih biti sve više, pa ni cijena podstanarstva više neće biti u rangu jedne (nat)prosječne hrvatske plaće. No, to nije tako. Cijene podstanarstva u Dubrovniku su 'skočile u nebo', jer neki vlasnici stanova svoje nekretnine radije iznajmljuju stranim radnicima nego dubrovačkim obiteljima. Računica je jednostavna – više se zaradi ako se u stan uguraju strani radnici, nego ako ga se iznajmi četveročlanoj dubrovačkoj obitelji.

'AKO TI NEĆEŠ PLATITI, HOĆE STRANI RADNIK'

O tome smo porazgovarali i s nekoliko dubrovačkih podstanara koji su pristali dati izjave anonimno.

„Svakih nekoliko mjeseci u oglasniku se može vidjeti da se iznajmljuje stan u Lapadu, ali ih generalno nema toliko na raspolaganju, a cijene su sulude. Jednostavno, ono što se nekad iznajmljivalo turistima, sad se daje u najam stranim radnicima i naplaćuje im se prosječna cijena od 250 do 300 eura po osobi, a dio vlasnika stanova je procijenio kako će lakše zaraditi od stranih radnika nego od turizma“, govori nam jedna sugovornica.

Dok su mnogima puna usta demografije i domoljublja, za to vrijeme u gradu ima i čak i onih koji svoju nekretninu odbijaju iznajmiti dubrovačkim obiteljima s djecom.

„Tako je jedan stan već dulje vrijeme neiznajmljen jer osoba koja ga iznajmljuje ne želi primati obitelji“, govori ova sugovornica. 

Jedan podstanar tvrdi kako mu je stanodavac u više navrata tijekom proteklih nekoliko mjeseci podizao najamninu. Povećanja je opravdao činjenicom kako bi još veću cifru mogao postići ako bi u 40-ak kvadrata nagurao više stranih radnika.

'PO OVOME ŠTO SAM VIDIO - KUKU NAMA'

Naravno, među iznajmljivačima ima i onih koji razmišljaju na drugačiji način. Tako smo imali priliku razgovarati i s vlasnikom stana koji svoju nekretninu iznajmljuje isključivo domaćim obiteljima.

„Moj naglasak je bio da nećemo iznamljivati nekrentinu stranim radnicima, i to nismo napravili“, kaže nam iznajmljivač koji je također hito ostati anoniman.

On je svoj stan za najam oglasio na društvenim mrežama, nakon čega mu je telefon 'eksplodirao' zbog poziva.

„Zvalo me stotine ljudi, roditelja s djecom... Kad sam oglasio stan, telefon mi je stalno zovnio, ne bih završio poziv s jednom osobom, već bi zvala druga. Mislio sam da me netko zafrkava, u prvih pola ure mi se javilo 20-ak ljudi! Odgovorio sam da ću stan dati u najam onome tko se prvi javio, nismo htjeli to činiti 'po babu i stričevima'. To je bilo nekidan, a meni telefon i dalje zvoni, mada je stan iznajmljen“, govori nam dubrovački stanodavac.

Pita se gdje će svi ti ljudi sa svojom djecom i je li moguće da u vlastitom gradu i državi ne mogu doći do krova nad glavom. Ne nužno onog vlastitog, nego onog u kojem će plaćati najam.

„To je Bože sačuvaj! Objavite nešto kako bismo podržali te ljude jer mnogi od njih nemaju nikakve šanse... Po ovome što sam vidio, ako je tako u cijeloj Hrvatskoj, kuku nama!“, poručuje stanodavac.

U KOJEM SMJERU ŽELIMO IĆI KAO DESTINACIJA?

Pad visine najma nekretnina za turiste i rast visine dugoročnog najma, za Dubrovački dnevnik analizira Davorin Krešić, dubrovački agent za nekretnine. Kako kaže, ne postoji jedan univerzalni odgovor koji bi mogao objasniti cijelokupnu situaciju.

„Ako govorimo o turizmu, sezoni, gostima i cijenama, pravo pitanje je: u kojem smjeru želimo ići kao destinacija? Globalni trendovi i način putovanja stalno se mijenjaju, kao i struktura gostiju. Zato se trebamo zapitati što nudimo ljudima koji dođu posjetiti grad i zbog čega bi nam se ponovno vratili, a ne da ostanemo samo destinacija s 'bucket liste'“, tvrdi Krešić dodavši kako su se cijene najma apartmana gotovo približile onim hotelskima, no napominje kako hoteli, uz smještaj, nude i dodatne sadržaje i iskustvo tijekom cijelog boravka. Zato smatra da dugoročno mogu opstati samo kvalitetni apartmani.

„No kvalitetu treba stalno održavati – nije dovoljno iznajmljivati apartman godinama bez ulaganja i koristiti stare fotografije i oglase. Ni zakoni nisu najbolje prilagođeni. Potrebna je dvotrećinska suglasnost stanara za iznajmljivanje, ali na kraju opet ovisite o prvom susjedu koji vam mora dati odobrenje koliko god potpisa susjeda imali. To nema puno smisla“, izjavio je Krešić.

CIJENE TREBA PLANIRATI PRIJE SEZONE

Komentirajući cijene turističkog smještaja, Krešić napominje kako se o smanjenju obično govori onda kad sezona već krene. Smatra kako bi ih trebalo planirati puno ranije, odmah po završetku prethodne turističke sezone.

„Dio smještaja koji je pametno radio tijekom zime već se tada dobro popunio. Danas je 'last minute' potpuno drugačiji nego prije nekoliko godina – gosti znaju da mogu proći 20–30 posto jeftinije ako čekaju zadnji trenutak. Zato apartmani koji nisu navrijeme popunjeni, kasnije moraju spuštati cijene, i nadati se bukiranju. Samo spuštanje od 10 posto neće previše utjecati na buking. Bit će potrebno sniziti cijene i preko 20 posto, vjerojatno. Potrebno je konstantno pratiti trendove i prilagođavati se tržištu, a ne očekivati da će se sve riješiti samo od sebe. Turizam će uvijek postojati i ljudi će uvijek putovati, ali bez pripreme i rada nema rezultata“, poručuje Krešić.

Davorin Krešić, foto: privatna arhiva

Što se tiče predviđanja oko same sezone, smatra kako će ona vjerojatno ponovno završiti s razlikom od svega nekoliko posto u odnosu na prošlu godinu.

„Svi će biti manje-više zadovoljni, a tijekom zime ćemo ponovno zaboraviti pripremati iduću sezonu“, dodaje Krešić.

PROBLEM KOJI SVATKO POKUŠAVA RIJEŠITI SAM

Govoreći o smještaju za radnike, Krešić napominje kako to predstavlja veliki problem koji svatko pokušava riješiti samostalno.

„Osim što je teško pronaći kvalitetne radnike, još je teže pronaći adekvatan i pristojan smještaj za njih. Ugostitelji, građevinari i ostali poslodavci s većim brojem zaposlenika često su prisiljeni plaćati vrlo visoke najmove, iako mnogi već imaju dugoročne ugovore koje plaćaju tijekom cijele godine. Dosta njih traži, kupuje, gradi svoje nekretnine kako bi mogli zatvoriti tu priču i time riješiti i taj gorući problem. To je ono u kojem smjeru većina poslodavaca gleda. I po meni je to ispravan pogled“, zaključuje Krešić.

ŠTO JE GRAD BEZ SVOJIH GRAĐANA?

U cijeloj ovoj priči, zbog iznajmljivanja nekretnina stranim radnicima od kojeg vlasnici nekretnina mogu ubirati veće iznose, u najtežoj su situaciji dubrovački podstanari. Naravno, za nju nisu krivi strani radnici koji trbuhom za kruhom prelaze pola Zemaljske kugle u nepoznatu sredinu i drugačiju kulturu, gdje ih se po pet, šest bjesomučno trpa u sobičke često nedostatne i za dvoje ljudi. Ruku na srce, tržište je slobodno pa su i vlasnici nekretnina slobodni iznajmljivati ih onima na kojima će najviše zaraditi.

No, zvuči to pomalo licemjerno kad se radi o društvu tako naizgled ponosnom na svoju kulturu, svoje korijene, domovinu, kojem su usta puna vjere, morala, domoljublja i tradicije. U raspravama na društvenim mrežama, često se može vidjeti kako 'ne moraju svi živjeti u Dubrovniku'. Ne znaju oni pritom da Dubrovnik kakav poznajemo može to biti sve dok u njemu žive Dubrovčani, a oni tu mogu živjeti samo dotad dokle imaju krov nad glavom – svoj ili tuđi koji će onda koristiti i za to plaćati.  

Tema dubrovačkog stambenog zbrinjavanja nije samo tema tržišta, nego je i pitanje dugoročnog promišljanja, opstanka kulture, identiteta, naposljetku, pitanje je budućnosti Dubrovnika. Što njegove nekretnine više budu nalikovale na apartmanske oaze bogatih investitora sa zapada i istoka, spavaonice za turiste i favele za radnike iz Azije, a manje na domove za lokalce, to će Dubrovnik sve manje biti Dubrovnik. I za to ćemo najveći krivci biti upravo mi sami, ako navrijeme ne prepoznamo da su soldi bitni, ali i da ipak nije u soldima sve.