Bivši gradonačelnik Andro Vlahušić osvrnuo se na jučerašnju javnu raspravu o izmjenama i dopunama GUP-a i PPU-a, a njegovu reakciju prenosimo u cijelosti.
"Na javnoj raspravi o novom GUP-u rečeno je da Komolac treba postati novo predgrađe Dubrovnika. Novi grad u zelenilu. Na 170 hektara. Za 5 do 7 tisuća stanovnika. S oko 50 posto neizgrađenog zelenog prostora. Sa zgradama do P+4. Sa školama, vrtićima, parkovima, ambulantom, igralištima, javnim sadržajima, pa čak i koncertnom dvoranom. I s tunelom koji bi Komolac povezao s gradom.
Lijepo zvuči.
Ali gradovi se ne grade lijepim riječima. Grade se zemljištem, cestama, tunelima, vodom, kanalizacijom, strujom, projektima, dozvolama, izvlaštenjima, sudovima, kreditima, porezima i desetljećima čekanja.
RAČUNICA
Krenimo od prve brojke.
Komolac je 170 hektara. To je 1.700.000 četvornih metara.
Zemljište je privatno. U Dubrovniku građevinsko zemljište na takvoj lokaciji ne može se ozbiljno računati ispod 300 eura po četvornom metru.
Samo zemljište tada vrijedi:
1.700.000 m² × 300 €/m² = 510 milijuna eura.
Pola milijarde eura samo za zemljište.
Prije tunela. Prije ceste. Prije škole. Prije vrtića. Prije ambulante. Prije parka. Prije ijednog stana.
Ako se realno govori o oko 2.000 obiteljskih stanova, samo zemljište nosi oko 255.000 eura po stanu.
A onda počinje stvarni trošak.
Javna infrastruktura za novi grad od 5 do 7 tisuća ljudi ne može biti sitnica. Ceste, pristupne prometnice, voda, kanalizacija, oborinska odvodnja, elektroenergetska mreža, javna rasvjeta, javni prijevoz, parkovi, igrališta, škola, vrtići, ambulanta, trgovi, javni sadržaji, eventualna koncertna dvorana.
To nije ispod 300 milijuna eura.
To je još najmanje 150.000 eura po stanu.
Tunel kroz Srđ nije fusnota. Tunel je kapitalni zahvat. Projektiranje, geologija, sigurnosni sustavi, pristupne ceste, održavanje, rizici, izvlaštenja i godine postupaka. Tunel s pristupima vrlo lako znači dodatnih 150 do 250 milijuna eura.
To je još 75.000 do 125.000 eura po stanu.
Sama gradnja stanova također nije jeftina. Na javnoj raspravi spominjala se cijena od oko 2.000 do 2.500 eura po četvornom metru za funkcionalno opremljen i useljiv stan. Za obiteljski stan od 80 do 100 m², uz garaže, stubišta, hodnike, tehničke prostore, zajedničke dijelove i uređenje okoliša, to znači najmanje 250.000 do 350.000 eura po stanu.
I još nismo uračunali cijenu kapitala, kamate, PDV, komunalne doprinose, druga davanja, projektiranje, nadzor, međunarodni urbanistički natječaj, UPU, izmjene planova, sudske sporove, izvlaštenja, inflaciju i rizik čekanja kroz 20 ili 30 godina.
Zato je stvarna cijena Komolca ovakva:
zemljište: oko 510 milijuna eura
javna infrastruktura: najmanje 300 milijuna eura
tunel i pristupi: 150 do 250 milijuna eura
gradnja stanova: 500 do 700 milijuna eura
projekti, kamate, PDV, davanja, sudovi, rizici i vrijeme: stotine milijuna eura
Ukupno: 1,5 do 2 milijarde eura.
Ako ima oko 2.000 stanova, to znači 750.000 do milijun eura po stanu.
To je “priuštivo stanovanje” od milijun eura.
SVE U SJENI
Bez pogleda na more.
U dolini i polusjeni ispod Srđa.
Prometno ovisno o tunelu.
Možda će nakon ovoga netko reći da sam katastrofičar. Pesimist. Čovjek koji ne razumije vizije. Čovjek koji ne želi novi Dubrovnik.
Ali ovo nije katastrofizam.
Ovo je matematika.
A sada dolazimo do primjera koji svaki Dubrovčanin može razumjeti: Nuncijata.
NUNCIJATA JE PRIMJER
Projekt braniteljskog naselja na Nuncijati započeo je politički još 2005. donošenjem GUP-a Grada Dubrovnika, kada je veliki dio prostora od Belvedera do Nuncijate postao građevinsko područje. Za braniteljske obitelji kupljeno je zemljište. Grad je uzeo kredit. Preuzeo je obvezu pristupne ceste, komunalne infrastrukture i stvaranja svih preduvjeta za gradnju.
Prema javnim podacima, samo zemljište, projekti, kredit i dosadašnji troškovi iznose 62 milijuna kuna. Kada se uračuna cijena kapitala i dvadeset godina čekanja, realno govorimo o oko 75 milijuna kuna, odnosno oko 10 milijuna eura.
Za 51 braniteljsku obitelj to je oko 200.000 eura po obitelji.
I što imamo danas?
Nemamo naselje.
Nemamo izgrađene kuće.
Nemamo siguran datum prve lopate.
Imamo planove, studije, HIA, projekte, lokacijske dozvole, žalbe, sudove, izvlaštenja, cestu koja još nije izgrađena i branitelje koji čekaju više od dvadeset godina.
Da bi Nuncijata uopće postala minimalno funkcionalno naselje, treba još izgraditi pristupnu cestu, komunalnu infrastrukturu, urediti prostor, javne površine, okoliš i osnovne sadržaje. To je još najmanje 10 do 15 milijuna eura.
Drugim riječima, Nuncijata će dubrovačke građane ukupno koštati oko 25 milijuna eura javnog novca.
Za 51 obitelj.
To je oko pola milijuna eura po obitelji prije prve lopate za kuću.
Ponavljam: prije kuće.
Kuću grade i plaćaju sami vlasnici.
Ako prosječna kuća po projektu, do useljivog stanja, košta još oko 300 do 400 tisuća eura, tada braniteljska kuća na Nuncijati dolazi na ukupnu društvenu cijenu od oko 800 tisuća do gotovo milijun eura po obitelji.
I to za 51 obitelj.
Nakon više od dvadeset godina čekanja.
Mnogi su 2005. i 2009. bili sretni. Vjerovali su da će graditi. Da će riješiti svoje stambeno pitanje. Da će djeca živjeti u tim kućama.
Neki su u međuvremenu prodali. Neki su, nažalost, umrli. Mnogi možda neće ni dočekati kuću za koju su godinama vjerovali da će biti njihova.
To je surova realnost Nuncijate.
Zato pitam: ako Dubrovnik za 51 obitelj na Nuncijati u više od dvadeset godina nije uspio izgraditi funkcionalno naselje, kako će Komolac, projekt četrdeset do pedeset puta veći, s privatnim zemljištem, tunelom, školama, vrtićima, ambulantom, parkovima, koncertnom dvoranom, javnim sadržajima, sudovima, izvlaštenjima, PDV-om, kamatama i cijenom kapitala, proizvesti priuštive stanove?
Nuncijata je dokaz.
Ne teorija.
Ne strah.
Ne pesimizam.
Dokaz.
Nuncijata pokazuje da u Dubrovniku priprema malog naselja za 51 obitelj može trajati 25 godina i koštati oko pola milijuna eura javnog novca po obitelji prije izgradnje kuće.
Komolac pokazuje da bi veliko “priuštivo” naselje za 2.000 stanova moglo trajati najmanje 25 godina i koštati oko milijun eura po stanu.
Zato prije nego što građanima prodamo priču o novom zelenom gradu, moramo odgovoriti na jednostavna pitanja:
Tko plaća 510 milijuna eura privatnog zemljišta?
Tko plaća tunel?
Tko plaća 300 milijuna eura javne infrastrukture?
Tko plaća školu, vrtiće, ambulantu, parkove, igrališta i koncertnu dvoranu?
Tko plaća izvlaštenja, sudove, žalbe, projektiranje, kamate, PDV, davanja i inflaciju kroz desetljeća?
I najvažnije:
Kako iz projekta od 1,5 do 2 milijarde eura nastaje priuštivi stan?
Matematika kaže da ne nastaje.
Matematika kaže da nastaje stan od milijun eura.
A to nije priuštivo stanovanje.
To je najskuplji “priuštivi stan” u Hrvatskoj i Europi!", objavio je na društvenim mrežama.
