Razgovarao: Maro Marušić

Koronakriza je promijenila brojne aspekte naših života. Stoga smo odlučili provjeriti je li imala i udar na cijene nekretnina na dubrovačkom području, odnosno jesu li se one spustile. O aktualnostima na tržištu nekretnina popričali smo s Matom Alavijom, predsjednikom Strukovne grupe posrednika u prometu nekretninama Županijske komore.

Za početak nam kažite jesu li padale cijene najma?

Ponešto jesu. Najveća je promjena što su se mnogi sada odlučili na dugoročni najam što prije nije bio slučaj. Pogotovo oni vlasnici nekretnina koji su što više udaljeni od stare gradske jezgre poput Mokošice. Taj prsten će se brzo iskristalizirati, odnosno tko će nastaviti iznajmljivanje apartmana turistima, a tko će se okrenuti cjelogodišnjem najmu. To će se najbolje vidjeti sljedeće godine u travnju kada situacija oko turističke sezone bude jasnija.

Hoće li izgradnja Studentskog doma također utjecati na cijenu iznajmljivanja?

Neće previše, jer će sada u Dom dolaziti studenti koji prije nisu mogli priuštiti studiranje u Dubrovniku. Da nije Doma, taj student bi ove godine izabrao neku drugu destinaciju, a ovako će doći u Grad.

Što mislite kakva će sezona biti dogodine?

Sve ovisi o avionima. Ako njih bude, sezona će biti dobra, u protivnom neće. Ljudi žele putovati, Dubrovnik ih privlači, i doći će ako budu imali s čim i naravno ako ne bude obvezna samoizolacija prilikom povratka u svoje matične zemlje. Ako se uvedu brzi testovi na aerodromima, zračni promet će se vrlo brzo oporaviti. Naravno, i ako se pronađe učinkovito cjepivo.

Jesu li pale cijene stanova na dubrovačkom području i za koliko?

Pale su za desetak posto. Zvuči malo, ali na cijenu od 200 tisuća eura to nije mali pad, jer sad ta nekretnina dođe 180 tisuće eura. Najveća promjena koja će se dogoditi jest ta da ljudi više neće unaprijed davati kaparu za gradnju stanova. Nekretnine bez uporabne dozvole, a osobito one koje nemaju niti građevinsku dozvolu, polako ulaze u kategoriju neprodajnih nekretnina. Za njihovu kupnju banke neće odobriti kredit niti će kupci biti spremni upustiti se u avanturu kupnje pa da se kasnije ne mogu godinama uknjižiti u zemljišne knjige. Zato moja agencija surađuje s odvjetničkim uredom koji prethodno sredi papire pa se tek onda nekretnina stavlja na tržište. I prodavatelj i kupac moraju imati povjerenje i sigurnost da nakon završene kupoprodaje neće imati nepotrebnih sporova i da je među njima sve završeno isplatom cijene prodavatelju i predajom ključeva kupcu.

Zašto, po vama, cijene nisu osjetnije pale?

Zato jer Dubrovnik nije siromašan grad. Ljudi imaju novaca sa strane koji su ostali od dobrih godina. Nerealno je očekivati pad cijena nekretnina od 30 posto. Naravno u nekim dijelovima pad cijena će biti ozbiljniji, poput Mokošice. Sjećam se da sam 2014. godine u Mokošici prodao devastirani stan od 90 kvadrata za 108 tisuća eura. Vjerojatno sada neće doći do takvog pada, ali će se cijena tamo spustiti. Cijena u Mokošici će biti oko dvije tisuće eura, a za veće stanove mogla bi biti i manja, već oko 1700 eura za kvadrat ovisno o stanju.

A Župa?

Župa je cjenovno jača od Mokošice, naravno pri tom mislim na Mline, Plat, Srebreno, potez oko šoping centra. Naravno da je cijena u Čibači manja, Mokošica čak bolje kotira, jer je bolje povezana javnim prijevozom. U Župi nema puno zgrada, pa je tamo teže govoriti o cijenama stanova.

Kakva je situacija unutar zidina?

Tamo je situacija najmirnija. Cijene su najmanje pale, jer ljudi koji se bave iznajmljivanjem turistima, pogotovo u zadnjih 10-15 godina, imaju dovoljno ušteđevine da ih ovakva godina neće previše pogoditi. Mogli bi sigurno izdržati još jednu ili dvije ovakve sezone. Zbog toga stara gradska jezgra sada stoji i ništa se posebno ne događa na tržištu. Naravno, ako će netko malo spustiti cijenu odmah će naći kupca. Vrlo je to logično. Iznajmljivač unutar zidina u boljoj je poziciji od onog u Lapadu, isto kao što je onaj u Lapadu u boljoj poziciji nego iznajmljivač u Mokošici.

Je li bilo slučajeva u ovoj krizi da je nekome odmah trebao novac pa da je jako spustio cijenu stana?

Ne znam, jer se takve stvari u pravilu odigravaju bez posredovanja agencija. Osim toga takve nekretnine često nisu čiste s papirima. Teško će netko uredno nekretninu spustiti puno ispod realne cijene, čak i ako mu novac odmah treba.

Je li zamrla aktivnost na tržištu? Je li se čeka ili se i dalje odigravaju kupoprodaje? Ima li ljudi koji sada u ovoj krizi investiraju?

Aktivnosti na tržištu uvijek ima, ako je u pitanju dobra nekretnina s realnom cijenom. Nema veze je li riječ o koroni ili ne. Jedino se ništa ne događa kada netko napumpa cijenu, za takve nekretnine nemamo upite.

Koji stanovi se najteže prodaju, odnosno gdje su cijene najnerealnije?

To su prvenstveno nekakvi penthousei po Lapadu za koje će rijetko tko dati 400 ili 500 tisuća eura. Osim toga precijenjena su i zemljišta kako van grada, tako i u gradu. Ona bi se puno više prodavala da imaju realnije cijene. Ovako dok netko kupi zemljište i izgradi kuću na kraju ga dođe puno više nego da uzme odličan stan na vrhunskoj lokaciji. Recimo u Zatonu na građevinskoj parceli cijena je od 150 do 250 eura ovisno kakva je parcela. Ako netko prodaje 600 kvadrata to je onda 150 tisuća eura za zemljište. Kad se izgradi kuća dođe se do cijene od blizu 400 tisuća eura. Je li to previše novca za kuću u Zatonu?

Po meni jest, jer je u Zatonu loša infrastruktura i nema previše sadržaja. Plus djecu moraš stalno voziti na aktivnosti u Grad. Koliko košta zemljište na potezu od Kantafiga do Belvederea?

Cijena građevinskog zemljišta je od 500 do 600 eura po kvadratu, znači za 600 kvadrata dođemo do cijene od 360 tisuća eura. Ispod 700 tisuća eura nema šanse završiti kuću. Koja fizička osoba koja radi na nekom normalnom poslu to može priuštiti? Nitko. Zemljišta su jako precijenjena. Plus što se moraš jako izmučiti oko građevinske dozvole što je još jedan negativan aspekt kupnje zemljišta. Za usporedbu cijene zemljišta oko Zagreba su od 40 do 60 eura po kvadratu. Tu se onda isplati graditi kuću, jer je dobiješ za 150 tisuća eura.

Kako će se novi put prema Pobrežju i Osojniku odraziti na tržište nekretnina?

Taj put je odlično rješenje. Gore će cijene sigurno skočiti, a grad će se moći širiti. Zanimljivo kako investitori sada nisu previše zainteresirani za gradnju stanova tamo.

Što je s bankama i kreditima?

Mislim da banke nisu problem. Zadnje dvije godine su dosta popustile, spustile cijene kamata i spremne su davati kredite. To im je na kraju krajeva u interesu unatoč koroni. Baš zbog tih kamatnih stopa i u ovoj krizi bi moglo doći do porasta aktivnosti. Sada je najbolje vrijeme za kupovinu nekretnina, a ne kada je sve u redu i kada one stalno rastu. Ukratko, nekretnina se kupuje 2020. godine, a prodava se 2019. godine. Naravno svi se sada boje za poslove, neizvjesna je i nesigurna situacija, ali ako hoćeš profitirati, onda nema sigurnosti. Sigurnost i profit ne idu skupa bilo u biznisu, bilo u kupnji nekretnine. Čak u ovoj situaciji ne treba biti nešto ni specijalno hrabar. Vidi se svjetlo na kraju tunela, situacija će se poboljšati s cjepivom. Kad se stari ljudi cijepe, smrtnost će opasti i pojavit će se optimizam. Stoga, ponavljam, sada je pravo vrijeme za kupnju nekretnine, jer kad ovo prođe, cijene će opet rasti. Predviđam da će se to početi događati već 1. lipnja sljedeće godine.