Hoće li podizanje kamatnih stopa i novi Zakon o turizmu utjecati na tržište nekretnina? Kolike su danas realne cijene kvadrata u Dubrovniku? Kupuju li nekretnine više stranci i poslovnjaci ili obitelji? Odgovore na ova i brojna druga pitanja dao je stručnjak za nekretnine, Mato Alavija
„Đe živiš?“, „Jesi još podstanar?“, „Jeste li uspjeli kupiti stan?“, „Koliko si se puta selio?“, teške su to i česte teme među dubrovačkim pukom, posebno onim mlađim. Kupnja stana ili gradnja kuće nekad je bio tek jedan od uobičajenih slijedova života – obrazovanje, posao, stan ili kuća, pa obitelj. Danas su se taj slijed životnih događaja uvelike promijenio, što zbog 'rušenja' ustaljenih tradicija, što zbog razvoja turizma i posljedično dinamičnih promjena na tržištu nekretnina.
Mladi Dubrovčani, više nego ikada, završavaju fakultete i nastavljaju graditi svoje obrazovanje, poslovi se mijenjaju, više nisu statični od dvadesete pa do penzije kao nekada, a smještaj u svom 'zauvijek domu' odgađa se za godine, pa i desetljeća. Podstanara je više nego ikad, pa i stanova za podstanarstvo. No, iako ih je puno, nikad ih nije dovoljno, jer potražnja je ogromna. Turizam je podigao vrijednost kvadrata do razina koje se s prosječnim plaćama jednostavno ne mogu financirati, a s druge strane - otvorio je vrata unosnom biznisu iznajmljivanja.
Međutim, Grad se hvata 'u koštac' s ovim problemom, apartmanizaciji se najavljuje kraj podizanjem kvalitete smještaja i određivanjem broja apartmana, odnosno njegovim smanjenjem. Osim toga, iz svijeta, Europe, pa sad i Lijepe Naše stižu najave o podizanju kamatnih stopa na kredite kako bi se obeshrabrilo građane na podizanje istih, što je u nekim državama rezultiralo padom stope inflacije, pa i padom cijena nekretnina.
SVE VIŠE OBITELJI TRAŽI NEKRETNINU
Hoće li sve ovo utjecati i na dubrovačko tržište nekretnina, cijene i stopu potražnje, kao i u kakvoj se trenutno situaciji nalaze oni koji traže nekretninu za kupnju, otkrio nam je stručnjak s dugogodišnjim iskustvom, vlasnik agencije za posredovanje u prometu nekretninama Alavija nekretnine, Mato Alavija.
„Potražnje za nekretninama u Dubrovniku uvijek ima, kako od lokalnog stanovništva tako i od klijenata koji ulažu novac pretežno u turizam“, govori Alavija i dodaje kako je možda u ovom trenutku ta potražnja više usmjerena prema obiteljima koje traže nekretninu za život, nego što je to prije bio slučaj.
„Sve su to ciklusi koji se mijenjaju i to ništa nije neuobičajeno za tržište nekretnina“, napominje.
BEZ ZNAČAJNIH PROMJENA CIJENA
Posljednjih tjedana njemački mediji 'vrište' napisima o oštrom padu cijena nekretnina kao posljedicom podizanja kamatnih stopa. Možemo li takvo što očekivati u Dubrovniku, odnosno može li se kod nas preslikati situacija iz Njemačke? Alavija je oprezan.
„Budući da imam poslovne partnere u Njemačkoj, rekao bih da su tamo cijene pale i više od 20 posto, a kamatne stope su puno više porasle nego kod nas, jer su bile manje. Turbulentna su vremena i može se sve očekivati što ne znači da će se i dogoditi“, ističe.
Unatoč najavi podizanja kamatnih stopa i u Hrvatskoj, on ipak smatra kako se cijene u gradu neće značajno korigirati, barem ne u ovom trenutku.
„Podizanje kamatnih stopa će utjecati na određene vrste nekretnina no ne možemo to generalizirati. Što će nam vrijeme donijeti, to ćemo tek vidjeti. Ja se ovim poslom bavim 18 godina i bilo je vremena kada su kamate bile i značajno veće negoli su danas, a govorim o kamatama od sedam ili osam posto. U to vrijeme se isto kupovalo i prodavalo, pa možda i više nego danas“, obrazložio je stručnjak.
STARI ŠTEDE U NEKRETNINAMA, ALI MLADI BAŠ I NE
Postoji ta jedna uvriježena ideja, posebno u ovom dijelu Europe, kako je isplativije štedjeti u nekretninama nego u gotovom novcu. Ekonomske krize, recesija i inflacija uvjerili su davno Balkance kako novac brzo gubi vrijednost, a četiri zida na dobroj lokaciji – baš i ne. Svi oko sebe imaju nekoga tko ima tri, četiri, pet ili šest stanova, apartmana, kuća, zemljišta... Ljudi su to koji su davno odlučili svoj zarađeni novac ulagati isključivo u komad zemlje i beton. No, s godinama, i ti se trendovi mijenjaju.
„Mogu reći iz iskustva kako će se starije generacije naših sugrađana uvijek prije odlučiti za kupnju nekretnine kao vid 'sigurne' štednje, dok se kod mlađe generacije, odrasle na novim tehnologijama, i to mijenja. Mladi su sve više skloni promjenama, kako poslova tako i mjesta prebivališta“, iznosi Alavija i dodaje kako se često kupuje zlato kao oblik štednje.
„Sve se ubrzano mijenja pa tako i trendovi štednje. Nekretnine ipak zahtijevaju i konstantna ulaganja, nešto što je bilo prije 10 godina novo, danas već treba urediti, posebno ako se ide u iznajmljivanje turistima, treba pratiti trendove“, napominje.
Upravo iznajmljivanje turistima jedan je od čestih oblika uporabe nekretnina u Dubrovniku. Alavija iznosi podatak kako je odnos kupnje 'za život' i kupnje 'za ulaganje' u vidu iznajmljivanja - danas otprilike 80 naprema 20 posto. Odnos je to u korist kupnje za život i potrebe pojedinaca ili obitelji za stanovanjem.
Iako je turizam često 'na optuženičkoj klupi' zbog visokih cijena nekretnina, a stranci su, uz turizam, prvi osumnjičenici za ovakve cijene, čini se ipak kako visoke cijene mogu platiti i plaćaju, domaći. Postojala je bojazan kako će se s ulaskom u Schengen odnos kupnje preliti u korist stranaca, no to se nije dogodilo.
- Cijene unutar samog Grada su uvijek najviše, a nekretnine se na tom području kupuju gotovo isključivo s ciljem iznajmljivanja jer 'kvadrat' vrijedi pravo bogatstvo -
SMANJENJE BROJA APARTMANA NEĆE UTJECATI NA TRŽIŠTE
„Osobno ne vidim velike promjene u udjelu stranaca u kupnji nekretnina nakon ulaska u schengensko područje. Možda je negdje drugdje u Hrvatskoj to više izraženo. Stranci su kod nas kupovali nekretnine i prije ulaska u Schengen, a taj se trend nastavio i u ovoj godini“, pojašnjava Alavija.
Novi zakon o turizmu predviđa donošenje planova upravljanja destinacijom vodeći se načelom – koliko infrastrukture – toliko turista. Hoće li 'konzervativnije' određivanje broja apartmana rezultirati širenjem tržišta nekretnina 'za život'? Alavija ne očekuje velike promjene.
„Neće se tu puno toga promijeniti, ljudima koji su ih već stekli ta se prava ne mogu oduzeti. Tržište će sve odrediti, a 'konzervativnije' određivanje broja apartmana može rezultirati samo širenjem crnog tržišta. Neće doprinijeti porastu nekretnina 'za život'“, smatra.
JESU LI CIJENE O KOJIMA SLUŠAMO PRENAPUHANE?
Dubrovnik je specifičan po tome što nema puno prostora i mogućnosti za novogradnju, prostorni kapaciteti su već godinama pri samom vrhu u užem području grada. Jedan je to od razloga zbog kojih čak i stari, derutni stanovi ponekad postižu visoke cijene jer – lokacija, lokacija, lokacija. No, pomislite samo koliko ste puta u nacionalnim medijima pročitali kako je 'kvadrat stana' najskuplji u Dubrovniku, pa se u istoj rečenici onda navede cijena od pet, šest, pa čak i osam tisuća eura. Koliko ste puta otvorili oglasnike i vidjeli derutni stan u Lapadu koji se prodaje po cijeni od 5000 eura za kvadrat? Koliko ste puta promislili – ma tko bi lud ovo platio? Odgovor je vrlo vjerojatno – nitko. U oglasnicima često nećete vidjeti realne, nego prenapuhane cijene.
„Postoje tražene cijene i postignute cijene, a one se u velikoj mjeri ne podudaraju“, iznosi Alavija i pojašnjava dalje: „Realno je samo ono što je plaćeno, a ne traženo“.
„Prema nalazu Pregleda tržišta nekretnina za 2022. godinu, koji je izrađen od Ekonomskog instituta u Zagrebu, medijalna cijena kvadrata stana iznosi 2.588 eura. To znači kako je polovica stanova prodana po toj i nižoj cijeni, a druga polovica po istoj ili većoj cijeni. Postoje razne vrste nekretnina i danas je uobičajeno kvadrat u Dubrovniku platiti između tri i četiri tisuće eura“, iznosi podatke i dodaje kako uvijek postoji i onih 10 posto gdje je kvadrat pet ili šest tisuća eura, no to nije pravilo nego iznimka.
„Postoje nekretnine koje idu i znatno ispod tih iznosa, sve ovisno o lokaciji i stupnju uređenosti. Veličina nekretnine je isto tako jako bitan faktor koji utječe na formiranje cijene po kvadratnom metru, jer nije isto platiti za stan od 30 kvadratnih metara četiri ili pet tisuća eura po kvadratu, ili za stan od 120“, pojašnjava.
- Cijene nekretnina u Dubrovniku su visoke, no često postoji razlika između traženih (prehapuhanih) i realnih, odnosno postignutih -
Dakle, razlike u cijeni mogu biti drastično velike. Uzmimo za primjer stan od 60 kvadrata u Lapadu, u blizini semafora, prosječno uređen i useljiv, bez problema u vlasništvu, dakle 'čistih papira'. Takav stan, navodi Alavija, često nema parking mjesto u svom vlasništvu što kupce veće platežne moći odbija 'na prvu'. Tamo su pretežno zgrade izgrađene 1960. – 1980. godina, dakle nisu novije, a samim time potrebno je urediti stanove. Iako napominje kako je cijenu nemoguće odrediti dok se nekretnina ne vidi, iznosi kako ovakav stan može koštati između 180 i 300 tisuća eura, ovisno o stanju i svim gore navedenim parametrima.
LJUDI SVE VIŠE 'BJEŽE' U RURALNA PODRUČJA
A koliku bi cijenu takav isti ovakav stan mogao postići recimo u Župi dubrovačkoj, Orašcu, Primorju, Konavlima? Alavija kroz smijeh kaže kako bi netko ovakav isti stan u ruralnoj području platio i više nego u gradu, samo kako bi imao mir od gradske vreve i gužvi.
No, činjenica je kako su cijene nekretnina u užem području grada već utjecale na neke strukturne promjene stanovništva. Obitelji s djecom se sve češće sele u Mokošicu i Župu dubrovačku, gdje su cijene ipak nešto niže. Tako mokoška škola, kao i ona u Župi, bilježi rast broja prvašića iz godine u godinu. Alavija smatra kako će se ovakav trend i nastaviti.
„Cijene nekretnina će odrediti gdje će ljudi živjeti. U budućnosti će sigurno sve više ljudi ići prema ruralnim sredinama. Rekao bih da je to već sada trend“, zaključuje u razgovoru za Dubrovački dnevnik, stručnjak za nekretnine Mato Alavija.
*Objavljeno u tiskanom izdanju Dubrovačkog dnevnika
