Lijepi broj zgrada u Dubrovniku (g)radio se šezdesetih i sedamdesetih godina prošlog stoljeća što hoće reći da su danas poprilični starci. Kako i priliči pedesetogodišnjacima i šezdesetogodišnjacima 21. stoljeća potreban im je, kako bi se to moderno hrvatski reklo, face, odnosno fasada lifting. Ili ako baš hoćete pojednostavljeno, dobrom dijelu zgrada u Dubrovniku potrebno je ušpricati botoks kako bi im se fasade zategnule i opet mladenački izgledale.

Dubrovnik je, šalu na stranu, sve ružniji grad. Preizgrađen bez ikakvog urbanog smisla baš kao favele Fortaleze, a fasade po zgradama, koje se sve više raspadaju, dodatno ga unakazuju. Stanari pojedinih zgrada željeli bi zategnuti bore fasada svojih zgrada, ali niti znaju odakle krenuti, a pojedinci koji su krenuli u obnovu, umalo nisu pali u nesvijest kada su im izvođači radova poslali ponude.

Tako se jedna zgrada (podaci poznati redakciji) sa sveukupno dvadesetak domaćinstava nedavno raspitivala oko obnove svoje fasade, a kada su dobili ponude, jednoglasno su odustali.

-Ponuda je bila oko 300 tisuća eura za obnovu fasade, ali, pazite, tu se ne radi o energetskoj obnovi, već običnoj. Također, za hidroizolaciju na krovu garancija je samo dvije godine. Kada se uzme kredit i podijeli na domaćinstva, ispada da bi svaki stanar sljedećih 15 godina trebao plaćati oko 150 eura mjesečno što je zaista previše – govori nam predstavnik stanara koji je želio ostati anoniman.

Jedna zgrada 120 tisuća eura, druga 300

Oni su tu ponudu dobili nakon što su cijene građevinskog materijala u inflaciji narasle dvostruko, a neke čak i trostruko. Nedaleko ove zgrade jedna slične kvadrature i broja domaćinstava upravo je završila obnovu fasade (također nije riječ o energetskoj obnovi) i hidroizolaciju krova. Oni su, kaže nam njihov predstavnik zgrade, pogodili cijenu od samo 120 tisuća eura.

-Imali smo više sreće nego pameti, jer smo cijenu pogodili u koroni kada građevina nije imala previše posla. Sada bi nas isti posao izašao dvostruko, ako ne i trostruko više. Nije bilo lako krenuti u sve ovo, neki su se stanari dvoumili, ali na kraju su ipak pristali. Zgrada nam sad izgleda puno ljepše, i samim tim vrijednost čitave nekretnine je porasla – govori nam upravitelj ove zgrade koji je također želio ostati anoniman.

Neke dubrovačke zgrade koje su se do sada obnovile prošle su još i bolje. Jedna od njih je ona u Ulici Petra Zoranića koja je završila ne samo uređenje fasade nego i cijelu energetsku obnovu, a posao je sufinanciran u lijepom iznosu od strane EU fondova. Ivan Gržetić, predstavnik stanara zgrade, objasnio nam je proces koji su prošli.

-Imali smo prokišnjavanje na krovu koje i nije bilo toliko strašno, ali i oni koji se bave apartmanima zbog recenzija su željeli poboljšati estetsko stanje zgrade. Tako smo se odlučili krenuti u obnovu. Prvo što smo učinili jest da smo se obratili firmi Damira Jovića da nam napravi projekt obnove zgrade. Taj projekt nam je sufinancirao Grad Dubrovnik u visini od oko 80 posto vrijednosti. Projekt nas je koštao 20 tisuća kuna, a govorimo o 2017. godini, znači prije korone i inflacije. Ovaj projekt je osnova. Zgrada ga mora imati spremnog da bi se kandidirala na natječaj za energetsku obnovu iz EU fondova – govori nam Gržetić.

Zanimljivo kako je priča dalje išla.

-Za vrijeme korone dogodili su se potresi, pa je resorno Ministarstvo stalo s raspisivanjem natječaja za energetsku obnovu. Tek 2023. godine pojavljuje se natječaj kojeg čekaju brojne zgrade iz cijele Hrvatske. Šemom najbržeg prsta odlučuje se koje će se zgrade sufinancirati, a koje će biti na listi čekanja. Gradonačelnik Franković predložio je nama predstavnicima stanara, a bilo nas je petnaestak, da dođemo u veliku vijećnicu sa super brzim optičkim internetom, jer ćemo tako imati najveće šanse za proći najbrži prst. Tako da smo mi došli sa svojim laptopima, i eto ja sam uspio progurati našu zgradu u sufinanciranje. Neki predstavnici stanara iz Dubrovnika doslovno unutar par tisućinki nisu upali – prepričava Gržetić.

No zgrada iz Petra Zoranića jest. Sada su morali dobiti ponude izvođača radova. Javile su se samo dvije, a povoljnija je bila tvrtke Capitalis.

-Nakon sufinanciranja izašlo nas je da smo po stanu plaćali oko 7 tisuća eura što stvarno nije puno, jer je riječ o energetskoj obnovi i sada su nam režije znatno manje. U biti smo imali sreće pogotovo s najbržim prstom. Bili smo u pravo vrijeme na pravom mjestu. Ne znam kako bi to izgledalo da sad krećemo u čitav proces – zaključuje Gržetić.

Energetski certifikat je početak

A kako bi to izgledalo da neka zgrada sad odluči krenuti u obnovu fasade najbolje zna Domouprava koja je posrednik u cijelom procesu. Obratili smo im se s pitanjima koja bi svima vama, koji ste izgubljeni u cijelom postupku i razmišljate o (energetskoj) obnovi fasade, ali ne znate odakle i kako krenuti, trebala olakšati snalaženje, a neke od vas možda i motivirati da započnete proces. Baš kao što nam je rekao i Gržetić, tako započinju i u Domoupravi. Prvo što zgrada treba napraviti jest energetski certifikat, odnosno glavni projekt obnove.

-U Dubrovniku postoji nekoliko ovlaštenih tvrtki za izradu energetskih certifikata, kao i same projektne dokumentacije energetske obnove. Grad Dubrovnik i ove godine sufinancira izradu tog projekta s 85 posto ukupnih sredstava. Taj se projekt na sufinanciranje treba predati do kraja tekuće godine. Do sada su sufinancirali izradu projekta energetske obnove fasada za sve zgrade koje su se prijavile, a kojima, između ostalog, mi upravljamo. To je prvi korak koji neka zgrada treba poduzeti – naglašavaju iz Domouprave.

Primjerice, projekt za energetsku obnovu zgrade u Mokošici koja ima sveukupno pet ulaza Grad Dubrovnik je sufinancirao s preko 20 tisuća eura. Koji je sljedeći korak koji stanari zgrade trebaju napraviti nakon izrade projekta obnove?

-Moramo dodatno pojasniti ovaj prvi korak. Prije je bilo da se nakon dobivanja projekta obnove čeka natječaj resornog Ministarstva, pa se najbržim prstom biralo koje će se zgrade sufinancirati iz EU fondova. Ne znamo koliko je sveukupno zgrada obnovljeno, ali potrošeno je oko 120 milijuna eura na razini cijele zemlje. Trenutno se u Dubrovniku završava obnova fasade šeste zgrade po tom natječaju iz 2023. godine, a imamo ih još osam iz Dubrovnika na listi čekanja koje su svojevremeno prošle najbrži prst. No najbržeg prsta više neće biti – ističu u Domoupravi.

Nego što će biti važno?

-Umjesto dosadašnjeg najbržeg prsta zgrada će na natječaju dobivati dodatne bodove ako u projektu ima primjerice solarne ćelije, rampe za osobe s invaliditetom, ugradnju dizala, električne punionice za automobile, hortikulturalno uređenje okolice, parking za bicikle... Ovaj novi sustav mogao bi biti problematičan za obnovu fasada zgrada u Dubrovniku, jer dobar dio njih nema baš neki poveći broj kvadrata okućnice, odnosno čestica zemlje na kojoj se zgrada nalazi nije baš prostrana da bi se ovi dodatni sadržaji poput hortikulture mogli unijeti u projekt – predviđaju u Domoupravi.

Veće zgrade više bodova

Dodatni problem s novim natječajem za Dubrovnik će biti što će i veće zgrade donositi više bodova. Teško se dubrovačke zgrade u tom segmentu mogu nositi primjerice s onima u Novom Zagrebu, ali i Splitu, Rijeci, Osijeku…

- Nažalost, ostaje upitno kako će na novim natječajima za energetsku obnovu proći manje zgrade. Isto tako u Zagrebu zgrade uokolo imaju puno mjesta i lakše  im je postaviti, primjerice, punionice za električne automobile. Kada se sve zbroji i oduzme, smatramo da je najbrži prst Dubrovniku bio povoljniji. Naravno, ne znamo još točno kakvi će biti natječaji, ovo su samo najave, ali za sada nisu optimistične. Novi natječaji bi se trebali pojaviti već krajem ljeta, ali ostavimo otvoreno hoće li to tako zaista biti – govore iz Domouprave.

Isto tako, i cijene građevinskog materijala stalno rastu. One zgrade koje su prošle najbrži prst obnavljane su po znatno manjoj cijeni nego što bi sada bio slučaj. Iz Domouprave nam daju cijenu zgrade u Mokošici koja je obnavljanja po 'starim' cijenama.

-Energetska obnova zgrade u Vinogradarskoj ulici u Mokošici s ukupno 4 ulaza došla je oko 495 tisuća eura, od toga je sufinancirano nešto više od 300 tisuća eura. Suvlasnici su uzeli ostatak od 195 tisuća eura, podijelili prema broju kvadrata, i sad im pričuva iznosi otprilike dva eura po kvadratu na rok od deset godina. Zgrada je sada ljepša, a režije su manje. Sveukupna kvaliteta života je sada puno bolja – kažu iz gradske firme za upravljanje zgradama.

Cijene rastu, no pitamo Domoupravu koliko je to realno, odnosno je li pojedini izvođači radova napumpaju cijene jer znaju da se financira iz EU fondova odnosno javnim novcem?

-Paradoksalno, veći problem od toga što su značajno porasle cijene gradnje je ono što se pojavljuje u praksi, a to je da se izuzetno malo izvođača prijavljuje na natječaje, u nekoliko primjera se na natječaj prijavio samo jedan izvođač. Nadalje, poteškoće koje se izvođačima znaju pojaviti znaju biti uzrokovane jer je zgrada skup velikog broja suvlasnika, a koji pojedinačno mogu imati različite zahtjeve tijekom gradnje, što zna otežati i usporiti dinamiku izvedbe radova. Percepcija javnosti je da izvođači na projektima energetske obnove zarađuju ekstraprofite, ali je realnost dijametralno suprotna s obzirom na nedostatak radne snage i značajnu inflaciju cijena građevinskog materijala – iskreni su u Domoupravi.

Nedavno je na snagu stupio novi Zakon o zgradama koji definira predstavnike zgrada odnosno upravitelje. Mnogi više uopće ne žele gubiti vrijeme i energiju na komunikaciju s ostalim stanarima, pa pojedine zgrade više nemaju nikakvog predstavnika. Što u tom slučaju ako pojedini stanari takvih zgrada žele krenuti u energetsku obnovu?

-Po novom zakonu svaka zgrada koja sadrži 4 ili više stanova mora imati upravitelja. Zgrade trebaju imati predstavnika stanara i istina je da neki predstavnici odustaju od posla. Što u tom slučaju? Mi u Domoupravi nastojimo izgladiti situaciju, riješiti nastale probleme, ponajviše u međuljudskim odnosima, i u velikom broju slučajeva ljudi se dogovore i na kraju izaberu svog predstavnika. Ako se ne uspiju dogovoriti, onda se imenuje prinudni predstavnik, ali to u praksi nije dobro, jer je riječ o zgradama gdje su loši odnosi. Nitko ne želi gubiti vrijeme i energiju ako je teško postići dogovor. Nažalost, tim je zgradama suđeno da nazaduju, a vrijednost čitave nekretnine im se smanjuje. U zgradi gdje se netko stavio i gdje je dobar dijalog, zgrada napreduje – smatraju u Domoupravi, te dodaju da je zakon čak predvidio mogućnost da se predstavniku suvlasnika isplaćuje naknada iz pričuve ovisno o dogovoru stanara.

Domouprava zgradama ništa ne nameće, uvijek je najvažniji dogovor (su)stanara.  Stanari se Domoupravi uvijek mogu javiti kako bi se pronašlo neko adekvatno rješenje. No mnogi još prema Domoupravi i pričuvi imaju negativan stav.

Po kvadratu barem 1 euro

-Zakonski minimum je plaćanje 0,36 eura po kvadratu za pričuvu. Mnoge zgrade u Dubrovniku plaćaju upravo taj iznos i uvijek smatraju da imaju dovoljno novca na računu, pa se iznenade kada vide da sa tim sredstvima ne mogu skoro ništa. To je zaista malen iznos, trebalo bi se plaćati po kvadratu barem 1 euro, onda bi bilo novaca na računu i za veće troškove. Zgrade mogu birati plaćanje pričuve kako god žele. Primjerice, tri mjeseca povećati iznos, pa vidjeti gdje to ide. Ako im ne odgovara, ponovno smanjiti. Od početka ove godine svaka zgrada ima svoj račun i svatko ujutro uz kafu preko interneta može vidjeti kako se s tim novcima raspolaže. Sve je transparentno – kažu iz Domouprave.

Za kraj pitamo što bi točno u ovom trenutku poručili stanarima koji planiraju (energetsku) obnovu fasada.

-Prvo, neka nam se jave u Domoupravu. Preko nas da idu Gradu Dubrovniku na sufinanciranje projektne dokumentacije. Također, moraju imati predstavnika stanara i normalne međuljudske odnose. Bez toga, nažalost, nema ništa. Ono što moramo kazati jest da su međuljudski odnosi po zgradama nikad gori. To je porazno – zaključuju u Domoupravi.

Na kraju cijele priče, situacija je daleko od idealne. Novi natječaji za sufinanciranje energetske obnove zgrada neće ići na fasadu onima dubrovačkim, a i međuljudski odnosi sve su gori. Sve ovo će rezultirati da će Dubrovnik svaki danom biti sve ružniji, jer će mu fasade zgrada biti sve oronulije. No nikad ništa nije crno-bijelo. Svi vi koji imate želje i volje, i barem donekle zdrave odnose unutar zgrade, javite se Domoupravi i možda možete doći do cilja koliko god on na prvu izgledao kompliciran.

Ali kao što bi rekao predstavnik kineskih stanara Konfucije, i najteži face lifting započinje prvim botoksom. A isto vrijedi i za fasadu lifting.