Dugi niz godina Valamar i Grad Dubrovnik bore se oko javnih površina na Babinom kuku. U doba dok je gradonačelnik bio Andro Vlahušić pravne interese Grada Dubrovnika u ovom slučaju zastupala je odvjetnica Viktorija Knežević, današnja saborska zastupnica. Dolaskom Frankovića na čelo Grada promijenio se odvjetnički tim, ali spor i dalje traje. Naravno obje strane žele što više izvući iz cijele priče. Činjenica jest da su sada javne površine na Babinom kuku otuđene od građana Dubrovnika, a prije rata je taj dio grada bio omiljen, kako djeci, tako i odraslima. 

Kako je moguće da se Valamar i Grad Dubrovnik uopće spore oko javnih površina, odnosno oko parkova, cesta, šetnica, teniskih terena…? Ako ih nazivamo javnim površinama, bilo bi onda logično da su u javnom vlasništvu, zar ne? Ili ipak ne bi? Da odgovorimo na to pitanje moramo se vratiti u devedesete godine i vrijeme privatizacije. Babin kuk, rijetko se to ističe u hrvatskoj javnosti, najsramotniji je primjer čitave privatizacije. Zašto? Zato jer privatni vlasnici nisu privatizirali samo hotele, nego i cijeli kvart. Ovako nešto je nezamislivo i u puno većim banana državama od Hrvatske, ali nažalost, dogodilo se upravo u našem gradu. Stoga donosimo kronologiju cijelog slučaja kako bi vam bilo jasnije kako je moguće da javne površine na Babinom kuku nisu upisane kao vlasništvo Grada Dubrovnika, a o čemu je godinama najiscrpnije pisao upravo Dubrovački dnevnik. 

1971. - Općina Dubrovnik potpisala je 1971. godine s tvrtkom Minčeta export-import, pravnim prednikom poduzeća Babin kuk i Valamara, ugovor o davanju zemljišta na korištenje kako bi se izgradio turističko-hotelski kompleks s 5000 ležajeva. Kada se izgradnja završi, Minčeta export-import dužna je napraviti parcelizaciju zemljišta, a tamo gdje izgradi smještajne kapacitete, vlasništvo će upisati na svoje ime. 

Međutim, članak 7. ugovora jako je važan za našu priču. Evo što piše u tom članku. 

-Minčeta export-import obavezuje se izgraditi javne putove i javne zelene površine prema Detaljnom urbanističkom planu i glavnom izvedbenom projektu Babin kuk. Nakon izgradnje obavezuje se isparcelizirati zemljište i posebno izdvojiti zemljište na kojemu su izgrađeni javni putovi i javne zelene površine od zemljišta na kojemu su izgrađeni hotelsko-turistički objekti i drugi prateći sadržaji. Namjenu ovih površina Minčeta ne može mijenjati, niti ih može otuđiti bez prethodne suglasnosti Općine Dubrovnik. Minčeta se nadalje obavezuje da će ovo zemljište koje će predstavljati javnu površinu i javne putove prenijeti na Općinu Dubrovnik besplatno, kada to budu dozvolili odnosi između Minčete i kreditora izgradnje Babin kuk – stoji u ugovoru, koje su potpisali direktor Minčete Antun Roko Lujak i Ante Vetma iz Općine Dubrovnik. 

Bez obzira što su u ugovoru Općina Dubrovnik i Minčeta lijepo i jasno regulirali, odnosno kazali da će izgrađene javne površine, poput parkova, rekreacijskih zona i slično, te javni putovi biti kada se izgrade besplatno vraćeni građanima Dubrovnika, to se na papiru nikada nije dogodilo. 

Jasno je i zašto – tadašnjim rukovodiocima činilo se da sistem nikada neće pasti, pa što bi žurili s parcelizacijom i upisivanjem vlasništva, kada je sve to ionako u društvenom vlasništvu i svi građani Dubrovnika ga bez problema mogu koristiti bez obzira je li u zemljišnim knjigama piše da je vlasnik Općina Dubrovnik ili Minčeta. 

Početak devedesetih - Hotelsko turistički centar Dubrava Babin Kuk, koji je u to vrijeme još uvijek bio u javnom vlasništvu, prije rata u svom je posjedu imao brojne vrijedne nekretnine. Spomenut ćemo one najatraktivnije: hotele President, Argosy, Plakir, Tirena, Minčeta, kamp Solitudo, Kuća starog kapetana, Trgovački i gospodarski centar, odnosno poslovne prostore oko Malog Straduna, restorane Komin i Orsan, snack Maro, dječji centar, vanjski bazen, 12 tenis terena i još neke druge manje vrijedne izgrađene objekte. Odlučuje se kako će se Babin kuk privatizirati. Od travnja 1991. godine, pa sve do ožujka 1999. godine, na čelu Babinog kuka je direktor Mladen Falkoni koji ga vodi kroz proces privatizacije. 

1994. - Babin kuk je raspolagao s nevjerojatnih 838 tisuća kvadrata zemljišta. Mladen Falkoni u početku privatizacije mora popisati imovinu tvrtke i njenu vrijednost. Tako Falkoni za 646 tisuća kvadrata zemljišta procjenjuje vrijednost i uključuje je u temeljni kapital Babinog kuka. Tadašnja cijena tog zemljišta je oko 80 milijuna njemačkih maraka, a nju je odredio Fond, dok je Uprava Babinog kuka procijenila vrijednost tog zemljišta na svega tridesetak milijuna maraka. Zanimljivo, da Državna revizija u svom izvješću ističe kako je vrijednost tog zemljišta bila veća od 100 milijuna maraka, što je za 20 milijuna maraka više od procjene Fonda, i čak za 70 milijuna maraka više nego što je uprava na čelu s Falkonijem procijenila vrijednost tvrtke kojom upravljaju! 

1994. - Puno važnije je da vrijednost za 191 tisuću metara kvadratnih zemljišta nije procijenjena i ono ne ulazi u temeljni kapital tvrtke. 

To je u suprotnosti s odredbama članka 2. Zakona o pretvorbi društvenih poduzeća koji kazuje da se to mora napraviti, inače se prenosi u vlasništvo Hrvatskog fonda za privatizaciju.  

1994. - Vrijednost tog zemljišta vjerojatno nije procijenjena, jer je Upravni odbor Babinog kuka u sastavu Ivan Đerek, Perica Cvjetković, Davor Miloglav, Šime Đodan (ujedno je bio i predsjednik Nadzornog odbora sve do kupnje Valamara) i Ivo Bautović, 1994. godine donio odluku da se to zemljište prenese u vlasništvo Grada Dubrovnika. Tih 191 tisuća kvadrata zemljišta sastoji se od pomorskog dobra (21 tisuća kvadrata), ceste i putovi (69 tisuće kvadrata), te onaj najvažniji dio – oko 100 tisuća kvadrata neizgrađenog građevinskog zemljišta i zelenih površina. 

Upravni odbor, nakon odluke, podnosi zahtjev Javnom pravobraniteljstvu Republike Hrvatske za davanje suglasnosti na ovu odluku, ali ta institucija, iz nepoznatih razloga, nikad nije dala odgovor na suglasnost. U to vrijeme funkciju javnog pravobranitelja Hrvatske obnašao je Petar Šale. Još je zanimljivije u cijeloj priči što je prijedlog ugovora o vraćanju javnih površina Gradu Dubrovniku, a koji su poslani u Javno pravobraniteljstvo, u međuvremenu – uništen! Naime, DORH kaže da su dokumenti o vraćanju javnih površina Babinog kuka u vlasništvo Grada Dubrovnika uništeni nakon isteka roka čuvanja sukladno Pravilniku o zaštiti i obradi arhivskog i registraturnog gradiva. 

Sad se postavlja pitanje zašto tadašnji gradonačelnici Dubrovnika Nikola Obuljen (od 1993. do 1997.) i Vido Bogdanović (1997.-2001.) prije same privatizacije Valamaru nisu stiskali Javno pravobraniteljstvo da im da suglasnost kako bi Grad Dubrovnik dobio opet u vlasništvo javne površine na Babinom kuku. Bogdanović nam je prije devet godina objašnjavao specifičnost situacije. 

-Čudna su to vremena bila. Javno pravobraniteljstvo i Fond za privatizaciju uopće nas nisu obavještavali o svojim odlukama, pa se često događalo da nam protekne rok za žalbu od donošenja odluke, jer mi nismo ni znali da je donesena. Tako je Grad Dubrovnik izgubio i neke druge nekretnine, ne samo Babin kuk. Gledajući iz ovog kuta Grad Dubrovnik je u Zagrebu trebao imati zaposlenika koji bi nas obavještavao o odlukama Fonda i Javnog pravobraniteljstva. Ni ja, ni Ćićo Obuljen nismo imali dovoljno ljudi da se svime time bave, a također smo imali i brojnih drugih problema s obzirom na teške poratne godine. Iz današnjeg kuta to se čini greškom, što i jest, ali tada to nije bilo lako. Da smo se raspitivali o privatizaciji, odmah bi nas proglasili državnim neprijateljima, jer je tada privatizacija bila prioritet. Nažalost, u mnogim slučajevima se ispostavila kao čista zakonska pljačka – prisjetio se svojevremeno bivši gradonačelnik Dubrovnika Vido Bogdanović. 

Epilog je da je Grad Dubrovnik ostao bez vrijednog zemljišta. Zbog nonšalancije državnih institucija, repovi oko vlasništva djela zemljišta na tom atraktivnom poluotoku, vuku se sve do danas, a Grad Dubrovnik i Babin kuk još uvijek se spore po sudovima. 

Druga polovica devedesetih - Najluđe je od svega, što je Mladen Falkoni dio tog zemljišta koje je trebalo pripasti Gradu Dubrovniku, tijekom druge polovice devedesetih godina, prodavao fizičkim osobama, ali i one su imale problema oko upisa vlasništva, upravo iz razloga što vrijednost tog zemljišta nije bila unesena u temeljni kapital Babinog kuka. Poslije mnogih peripetija, kao vlasnik se upisala država odnosno Fond, a kupci, koji su Falkoniju uredno platili zemljište, ostali su kratkih rukava, odnosno nisu mogli upisati vlasništvo, iako je dio njih uredno dobio građevinsku dozvolu temeljen kupoprodajnog ugovora te su uspjeli sagraditi kuće. Falkoni je, naime, prije prodaje, trebao od Fonda za privatizaciju zatražiti obnovu postupka pretvorbe, ali on to nije učinio, iako je po zakonu bio dužan.  

Inače, kako bi Falkoni namaknuo sredstva za plaće radnika i druge tekuće troškove, rasprodavao je ove i druge nekretnine Babinog kuka. U njegovom mandatu prodano je točno 100 nekretnina. Prodavao je zemljišta, poslovne prostore oko Malog Straduna, skladišta, Kuću starog kapetana, praonicu u auto kampu Solitudo, restoran Komin, dijelove upravne zgrade te mnoge druge nekretnine. 

1999. - Investicijski fond Dom fond postaje većinski vlasnik Babinog kuka i 'ubacuje' ga u tvrtku koja je pod njihovom kontrolom te instalira direktora Uwea Geisera na Falkonijevo mjesto. 

2001. – Dubrovnik Babin kuk, koji je sad u privatnom vlasništvu i vodi ga predsjednik Uprave Niko Koncul s Urbanističkim institutom Hrvatske (firma u privatnom vlasništvu) sklapa Ugovor za pružanje inženjering i konzalting usluga. Drugim riječima, postaju poslovni partneri. 

2004. – Dubrovnik Babin kuk i Urbanistički institut Hrvatske sklapa ugovor o prodaji nekretnine na Babinom kuku poviše Uvale Lapad, odnosno čestice 1093 (koja će se kasnije dobiti dodatak kroz jedan). U Ugovoru pored broja čestice stoji kako je riječ o šumi, a ne građevinskom području. Kupoprodajna cijena je 869 tisuća kuna, a Urbanistički institut je može platiti putem prijeboja. Ovo uopće ne bi bilo zanimljivo da Urbanistički institut ne sudjeluje u donošenju prostornih planova Babinog kuka za što ga je ovlastio upravo Grad Dubrovnik. Klasični sukob interesa.  

2005. - U veljači 2005. godine – devet mjeseci prije nego što će Gradsko poglavarstvo izglasati izmjene i dopune famoznog GUP-a Dubravke Šuice – Dubrovnik Babin kuk i Urbanistički institut sklapaju Dodatak I Ugovoru o kupoprodaji nekretnine. U Članku 2. tog Ugovora stoji: 

„Ukoliko Institut u okviru svojih ugovorenih aktivnosti postigne da donesenim Generalnim urbanističkim planom Grada Dubrovnika bude omogućena izgradnja najmanje 100 tisuća metara kvadratnih bruto korisne površine na zemljištu koje je u vlasništvu naručitelja (Dubrovnik Babin kuk op.a.), naručitelj se obvezuje, pored ugovorenih naknada iz članka 7. osnovnog ugovora, isplatiti Institutu posebnu nagradu“. 

Znači, ukoliko se u novom GUP-u proširi mogućnost gradnje Dubrovnik Babin kuku temeljem aktivnosti Urbanističkog instituta (odnosno Programa za izradu Urbanističkog plana uređenja Babinog kuka na kojemu rade i koji će se uskoro naći pred gradskim vijećnicima), dodijelit će mu se nagrada. A ta nagrada je – čestica zemlje 1093/1. Nadalje, u članku 4. Dodatka I Ugovora o kupoprodaji nekretnine stoji: 

„Prodavatelj (Dubrovnik Babin kuk op.a.) će Kupcu (Urbanistički institut) izdati tabularnu izjavu podobnu za prijenos vlasništva predmetne nekretnine u zemljišnim knjigama s imena i vlasništva Prodavatelja na ime i vlasništvo Kupca nakon što bude donesen Generalni urbanistički plan Grada Dubrovnika i ukoliko bude omogućena izgradnja najmanje 100 000 m2 BKP-e (bruto korisne površine), na zemljištu koje je u vlasništvu Prodavatelja, sve sukladno članku 2. Aneksa Generalnom ugovoru za pružanje inženjering i konzalting usluga od dana 2. travnja 2001. godine“. 

Devet mjeseci nakon potpisivanja Dodatka 1 Kupoprodajnom ugovoru, znači u studenom 2005. godine, Poglavarstvo Grada Dubrovnika izglasava izmjene i dopune GUP-a koji omogućava brojna proširenja građevinskih zona po Dubrovniku – među ostalim se i tvrtki Dubrovnik Babin kuk povećala mogućnost gradnje na zemljištima u njenom vlasništvu.  

2021. Gradsko vijeće Grada Dubrovnika većinom glasova usvojilo je Prijedlog odluke o izradi Izmjena i dopuna Prostornog plana uređenja Grada Dubrovnika, Izmjena i dopuna Generalnog urbanističkog plana Grada Dubrovnika i Izmjena i dopuna Urbanističkog plana uređenja "Babin kuk". Taj je postupak još uvijek u tijeku, kao i sudski postupci o kojima su raspravljali dubrovački gradski vijećnici na prethodnoj sjednici Gradskog vijeća.  

Gledajući sve ovo jasno je da su nesposobnost i šlampavost državnih institucija u vrijeme privatizacije dovele do toga da javne površine na Babinom kuku nisu upisane kao vlasništvo Grada Dubrovnika te su na taj način oduzete od građana. Valamar za taj propust nije kriv, oni su te javne površine dobili kao božićni poklon. Na kraju će sudovi donijeti konačnu odluku, iako tko zna kada, jer je već prošlo puno vremena otkako se spor krenuo rješavati.