Na posljednjim parlamentarnim izborima mogli smo vidjeti kako je jedna od ključnih tema u Hrvatskoj trenutno (ako govorimo o programima stranaka, a ne političkom prepucavanju) pitanje stanovanja. Cijene kvadrata u Hrvatskoj rastu strelovitom brzinom, mladi si danas rijetko mogu priuštiti kupnju prve nekretnine za život, dok su oni s boljim 'startom' (čitaj: naslijeđenom nekretninom) u prilici investirati u iznajmljivanje i širiti investiciju kroz iznimno malo oporezivano – afitavanje turistima.  

Pitanje je to koje je još mjesecima prije parlamentarnih izbora u središte javnog diskursa stavio i gradonačelnik Mato Franković, najavljujući pri tom borbu s rastućom apartmanizacijom, naglašavajući kako 'demografija gubi bitku s kapitalom'. Nakon Frankovića, o toj temi su počeli govoriti praktički svi političari, od ljevice do desnice. Prezentirali su se programi priuštivog stanovanja, no u trivijalnim svakodnevnim političkim razmiricama, rijetko se stanovanje stavljalo dubinski u fokus. Sve je ostajalo uglavnom na floskulama o osnaživanju obitelji, oporavku demografske slike i stvaranju preduvjeta za dolazak do kvadrata za život.  

Dio stručnjaka tvrdi kako je upravo nepriuštivo stanovanje i 'robovanje' poslovima koji u konačnici ne omogućuju dostojanstven život, jedan od razloga zbog kojih diljem svijeta jača politička desnica, čak i ona radikalna. Kada liberalan svijet postaje pretežak za prosječnog čovjeka, kada se zajednica lomi na pojedince koji iz dana u dan pokušavaju preživjeti u utrci za osnovnim potrebama, tada, čini se, konzervativne struje koje u fokus opet vraćaju obitelj i zajedništvo, a kritiziraju globalizam i kapitalističke uzuse, doživljavaju uzlet.  

Sve to događa se i u Hrvatskoj, pa se jasno ocrtava važnost tržišta nekretnina na političke procese u zemlji. Zbog toga smo o stanju na tržištu nekretnina i o pogledu u budućnost razgovarali s Davorinom Krešićem, potpredsjednikom Strukovne grupe posrednika u prometu nekretnina Županijske komore Dubrovnik pri Hrvatskoj gospodarskoj komori.  

- Vlasnik agencije za nekretnine, Davorin Krešić -

Jesu li se dogodile ikakve promjene na dubrovačkom tržištu nakon najava o promjenama koje bi trebale uslijediti, a vezano uz ograničavanje iznajmljivanja, pitali smo Krešića.  

„Vrlo aktualna tema u zadnjih nekoliko mjeseci. Sigurno je da lokalna samouprava radi na tome da se ograniči iznajmljivanje, u biti prije svega bismo rekli da uredi samo to tržište, a kako taj proces i traje, neminovno je da će doći do nekakvih promjena. Svima nama preostaje prilagođavanje tim promjenama i novim zakonima“, govori.   

POSTOJI POSTEPEN RAST KOJI TRAJE GODINAMA  

Krešić navodi kako je, kada govorimo o cijenama kvadrata u Dubrovniku, bitno gledati period koji je relativno 'freško' iza nas, te po mogućnosti i onaj koji nas očekuje u narednim mjesecima.  

„Na našem području je, kao i svugdje, došlo do rasta cijena nekretnina-stanova, ponajviše zbog jako velike inflacije, iako taj rast nije bio nagao kao u drugim gradovima poput Splita i Zagreba. U Dubrovniku je značajan postepen rast već godinama, jer se tu ipak radi o jako malom tržištu, a velikoj potražnji“, govori Krešić i dodaje kako je u zadnjih nekoliko mjeseci došlo, i još uvijek dolazi, do stabilizacije tržišta i samih cijena nekretnina.  

„I dalje je jako velika potražnja za stambenim kvadratima, a ponuda jako mala te one 'kvalitetne' nekretnine, a to su novogradnja i noviji stanovi na poželjnijim lokacijama, i dalje postižu očekivane tražene cijene. Nekretnine slabijih svojstava, a to su stari stanovi u starim zgrada, koje je potrebno renovirati, bez parkinga, lifta i slično, ostaju neprodane“, iznosi Krešić. 

VELIKE RAZLIKE IZMEĐU TRAŽENIH I PONUĐENIH IZNOSA 

Zanimljiv je i fenomen koji podcrtava Krešić, a riječ je o razlici između traženih cijena prodavatelja i ponuđene cijene od strane kupaca.  

„Kada i dođemo do trenutka ponude, te razlike u iznosima često ostaju prevelike za konačni dogovor. Samim time dolazi i do lagane stagnacije broja kupoprodaja, odnosno dulji vremenski period je potreban kako bi se nekretnina prodala“, pojašnjava.  

Oni koji su u potrazi za prvim kvadratima za život su često frustrirani kada prelistaju oglasnike poput Njuškala, jer osim što su cijene astronomske, ponuda stanova, kuća pa i zemljišta u Dubrovniku i okolici je oskudna. To je jedan od razloga zbog čega se mnogi obraćaju agentima za nekretnine, jer ne završe sve nekretnine online u oglasnicima.  

„Kao što govorimo često svojim klijentima, jako je bitno biti u stalnoj, redovitoj komunikaciji sa svojim agentom, a sve iz razloga kako bi bili odmah obaviješteni kad se na tržištu pojavi neka nova nekretnina. U tom se slučaju može brzo reagirati za razgledavanje i eventualno kupnju“, naglašava. 

- Godinama su se ljudi iz grada selili u Mokošicu jer su tamo 'kvadrati' ipak bili priuštiviji. Sada ih ni u Mokošici nema, pa su i tamo cijene visoke - 

PUNO ISELJENIKA KUPUJE NEKRETNINE U DUBROVNIKU 

Još jedan neodvojivi dio tržišta nekretnina su – stranci. Posebno od kada je Hrvatska dio schengenskog prostora pa je kupnja nekretnine za odmor ili lukrativnu investiciju, lakša nego ikada.  

Prije nekoliko tjedana vlasnik jedne hrvatske agencije za nekretnine kazao je kako je prije pandemije udio stranaca u ukupnoj kupnji nekretnina u Hrvatskoj bio 20 posto, dok je iza pandemije taj postotak – 40! Možemo li tu brojku preslikati i na Dubrovnik, pitali smo Krešića, koji je i sam vlasnik agencije za nekretnine 'Krešić Properties'.  

„Ne vodimo takve podatke, ali ono što mi možemo reći jest da su u našoj agenciji najčešći kupci Hrvati i to na lokalnoj razini. Iako je teško točno reći postotak 'stranaca', u zadnjih nekoliko godina je jako puno kupaca i to Hrvata sa stalnim prebivalištem van Hrvatske, koji ulažu u kupnju nekretnina u Hrvatskoj kao investiciju ili kao dugoročno ulaganje u imovinu. Tako da njih same ni ne možemo kvalificirati kao 'strance'“, pojašnjava.  

IMA LI ŠTO ČOVJEK S PROSJEČNIM PRIMANJIMA UOPĆE TRAŽITI OVDJE? 

A ima li onda čovjek ili obitelj s prosječnim primanjima, a prosječna plaća je nešto ispod 1300 eura, uopće što tražiti u Dubrovniku i okolici za kupnju? Krešić otvoreno govori – na prvi pogled reći će skoro svi: ne.  

„Ali, kako su mlade obitelj  primorane rješavati stambena pitanja, često sudjeluju zajednički u kupnji i kreditiranju. Vrlo često imaju i potporu svojih obitelji i bližnjih, bilo da je riječ o jamstvu, sudužnicima u kreditima, hipotekarnim udjelom kod nekretnina ili direktno gledajući s financijskog aspekta i pomoći“, govori Krešić i dodaje kako se značajan broj 'domaćih' koji već imaju obiteljske domove, odlučuju na kupnju kao investiciju dok i dalje nastavljaju živjeti u zajednicama. U tom slučaju novokupljene stanove stavljaju u funkciju iznajmljivanja kako bi ostvarenim prihodom pokrili kredit i ostale eventualne dugove.  

„Jako je teško postalo, a da ne kažemo luksuz, kupiti nekretninu putem kreditiranja banka i u toj nekretnini živjeti, a da nije već pokriven dijelom mjesečni anuitet kredita“, iskreno će agent.  

- U Mokošici je stambeno zbrinuto 40-ak obitelji kroz projekt Dubrovačke stanogradnje. Ipak, nedovoljna je to brojka s obzirom na ogromnu potražnju za stanovima za najam -

POTREBNO NAM JE TRŽIŠTE DUGOROČNOG NAJMA 

Poznata je činjenica kako su Hrvati u europskom vrhu po postotku vlasništva nad nekretninama. Ostatak je to iz doba socijalizma i ne tako davne prošlosti kada su stanovi bili puno pristupačniji, a radnici su bili sigurni kako će si ih u jednom trenutku radnog vijeka moći priuštiti. No, globalizam i kapitalizam uzeli su maha, pa se Hrvati danas sve više susreću 's problemima svijeta', a nemaju 'svjetska rješenja'. Puno europskih gradova ima razvijen sustav dugoročnog iznajmljivanja, posebno kroz model javnog i privatnog partnerstva u kojemu investitori ulažu u gradnju višestambenih zgrada od kojih se onda dio daje u dugoročni najam. U Dubrovniku danas imamo tzv. model dubrovačke stanogradnje koji je, iako dobro zamišljen, za sada riješio stambeno pitanje tek nekoliko desetaka obitelji. Riječ je o 40-ak stanova u Mokošici, u vlasništvu Grada Dubrovnika, a koji su dani u najam obiteljima po pristupačnim cijenama najamnine.   

Krešić potvrđuje kako bi današnje stanje tržišta koje slabo nudi stanove za najam, a kada ih i nudi oni su ekstremno skupi u odnosu na prosječna primanja u Dubrovniku, mogli okarakterizirati kao problem, ali i da bi se na to trebali naviknuti.   

„Nije riječ samo o stanovima na području naše županije. To se događa i u drugim gradovima, pa i u ostalim europskim državama gdje na tržištu jednostavno nema stanova za dugoročni najam. Onda i kada se pojave oni s boljim karakteristikama, bez obzira na cijenu, zbog jako velike potražnje se brzo iznajme.  

Je li onda uopće realno razmišljati o stvaranju novog tržišta stanova za dugoročni najam? Krešić kaže -puno se razgovora vodi upravo na tu temu. 

„Razmjenjuju se ideje i planovi, kako kod privatnih investitora, tako i kod gradskih uprava na lokalnoj razini te strateški organiziranih od strane Vlade RH. Lagani pomaci su primjetni, iako je to sve skupa 'na dugom štapu'. Ono što još uvijek nama svima preostaje je individualno snalaženje u svojoj potražnji“, govori Krešić i apostrofira kako je u tom slučaju svakako preporuka angažirati stručnjaka koji je prvi na izvoru informacija i koji može kroz cijeli proces onda proći s vama.  

* Iz tiskanog izdanja Dubrovačkog dnevnika