Od cijene nekretnina na krajnjem jugu Hrvatske mnogima se zavrti u glavi. Ako imaju prosječne prihode brojni Dubrovčani praktički si ne mogu priuštiti kupnju po tim cijenama. No, nekima to nije problem. Poznato je kako građevinski sektor buja, u Dubrovniku se na svakom kantunu nešto gradi. Upravo te nekretnine koje se kasnije prodaju jako su tražene. Stancima su te nekretnine primamljive i očito im nisu preskupe.

Prema podacima iz Porezne uprave pandemijskih godina, 2020. i 2021., ostvareno je 495 kupnji nekretnina od strane stranih državljana u Dubrovačko-neretvanskoj županiji. Riječ je o podacima koji se odnose isključivo na kupoprodaju nekretnina za koje je  Ministarstvo financija, Porezna uprava provelo postupak utvrđivanja porezne osnovice. Prije dvije godine ostvarene su 202 kupnje nekretnina u županiji, a najviše su kupovali državljani BiH i Njemačke koji su kupili po 36 nekretnina. Na trećem mjestu su državljani Velike Britanije koji su kupili 22 nekretnine, Poljaci 18, a Francuzi i Slovenci po 12 nekretnina. Prošle godine zabilježen je porast prodaje nekretnina. Naime, ostvarene su 293 kupnje. Gledajući podatke prema državljanstvu slični su kao oni iz 2020. godine. Najviše kupnji ostvarili su državljani BiH (54), nakon njih slijede državljani Njemačke (38), Poljske (36), Slovenije (22), Velike Britanije i Češke (po 17), SAD (16), Austrije (14), Slovačke (12), Švedske i Francuske (po 11).

NEKRETNINA ZA KUPNJU  U DUBROVNIKU - NEMA

Vlasnik agencije za posredovanje pri kupnji nekretnina  Frano Bezić kazao je kako je zabilježen značajan rast potražnje od strane inozemnih investitora, no kamen spoticaja je nedovoljna ponuda.

- Problem kod nas u Dubrovniku je to što nekretnina nema tako da, i domaći, i stani kupci imaju taj problem što nemaju nažalost što kupiti. Novogradnje skoro da ne postoji, a ovo što je već na tržištu su vrlo male količine – komentirao je Bezić.

Prema njegovim podacima nekretnine u Dubrovniku voli kupovati 'šarolika klijentela'. Najviše su kupovali državljani BiH, Češke, Slovačke, Poljske, Slovenije, a ima dosta i kupaca iz Amerike i Kanade. Trendovi u Istri, navodi Bezić, su takvi da nekretnine najviše kupuju Austrijanci i Nijemci koji gravitiraju tom sjevernom području jer im je bliže. 

Bezić je direktor Spes agencije, koja je jedna od prvih agencija u Dubrovniku i postoji 20 godina. Komentirao je trendove u nekretninskom biznisu uslijed globalnih okolnosti.

- Imali smo težak period nakon krize i vladao je zastoj u prodaji i povećanju cijena. Oporavak je počeo 2016. i 2017. godine kada je počela kupovina nekretnina. Mislili smo kako je 2019. godina maksimum, jer je nakon toga došlo do pandemije. Svatko je očekivao kako će tada doći do zastoja u prodaji i pada cijena, no to se nije dogodilo. Dapače, pandemija je povećala prodaju i cijenu stanova, ali je došlo do drugog fenomena. Riječ je o tome da je Grad Dubrovnik uveo restrikcije u izdavanju dozvola kroz izmjene GUP-a tako da je usprkos velikoj potražnji došlo do naglog zastoja u izgradnji. Imamo veliki broj dozvola za gradnju na čekanju koje se ne izdaju i potražnja premašuje mogućnosti koje grad ima – pojasnio je Bezić i dodao kako upravo to dovodi do povećanja cijena nekretnina u Dubrovniku. Uz to, nadovezao se, ljude 'straše' špekulacije oko inflacije i prelazak na euro. 

SVE VIŠE UKRAJINACA ZAINTERESIRANO ZA KUPNJU NEKRETNINA

- Ne znamo koja vrsta krize može doći koja bi eventualno smanjila vrijednost nekretnina. Sve je nepredvidivo u ovom trenutku – naznačio je on.

Vlasnica agencije IMB Nekretnine Nada Burum kazala je kako je Dubrovnik kao kulturni i povijesni biser uvijek u fokusu stranaca.

- Trenutno je svaki treći ili četvrti kupac stranac. Među značajnim većim investicijama krajem 2021. i početkom 2022. su one inozemnih ulagača, kako na Dubrovačkom području tako i u Hrvatskoj – komentirala je Burum. 

U uredu agencije IMB Nekretnine zadnjih godina su, otkriva vlasnica, dominantni kupci iz sjevernoeuropskih zemalja.

- Oni preferiraju elegantne i estetski uređene prostore i stavljaju kvalitetu nekretnine i dobru funkcionalnost prostora kao njima bitne elemente ispred cijene. Sve je više zainteresiranih dobrostojećih Amerikanaca koji se javljaju za skupe nekretnine. Raste interes kupaca iz srednje i zapadne Europe. U zadnje dvije godine velik broj BiH državljana su kupci nekretnina. A u zadnja dva mjeseca sve više državljana Ukrajine se javlja s interesom za kupnjom nekretnine na dubrovačkom području – kazuje Burum.

Prema njezinim riječima inozemni ulagači se dijele na dva profila.

- Jedan profil u središte stavlja turistički sektor, preciznije, nekretnine za luksuzni odmor. Drugi profil ulagača preferira ostvarivati prihode jednostavnijim putem, kroz poslovni najam. Značajan je broj obitelji naših iseljenika koji kupuju nekretninu na dubrovačkom području. Mnogi kao “drugi dom”. Čak treća generacija, od kojih većina ne govore hrvatski jezik, sve više je privučena ljepotom Hrvatske zemlje. Ima zanimljivih iskustava, kako smo mali grad znali smo se uključiti da pronađu rodbinu. Najljepše je kad vidite da osjećaju te svoje korijene, da otkrivaju ljepotu ove zemlje. Traže ono o čemu su slušali. Osjećaju da bi Hrvatska mogla biti “dom”. I onda ono redovito, velik interes je za stanovima pa se prodaja odvija u kontinuitetu mjesečno – navodi.

CIJENE KVADRATA PO GRADU

Burum smatra kako su cijene nekretnina u Dubrovniku za Hrvatske prilike prilično visoke, no strancima nisu.

- Većina stranih kupaca ima visoka primanja, primjerice kupci iz sjevernoeuropskih zemalja, pa izražavaju da su cijene nekretnina u Dubrovniku prihvatljive. To su elementi koji bitno određuju tržište. Zakon ponude i potražnje. Nastavi li se trend rasta cijena stambenih nekretnina, Hrvatska će se sve više susretati s ozbiljnim izazovom, a to je pitanje koliko će to financijski moći podnijeti mlađa populacija, ljudi koji su potencijal jedne zemlje – mišljenje je Nade Burum.

Iznijela je sljedeće podatke veze za cijene nekretnina u Dubrovniku.

- One su uistinu različite na sličnim pozicijama što je razumljivo i ovisno o faktorima koji određuju vrijednost nekretnine. Gruž se kreće između 3.000 i 3.800 Eura po m2, pa i više za kvalitetan novi stan. Lapad i slične pozicije, posebno one s pogledom na more su varijabilne, ovisno o dostupnosti i stupnju uređenosti od 3.500 do 5.000 eura po m2 i više. Grad i obruč oko Grada od 5 do  8.000 Eura po m2, ali i znatno više za nekretnine s boljim pristupom, pogledom, kvalitetom, naročito ako nema konkurentnih nekretnina u okruženju. Lokacije na rubnim dijelovima Dubrovnika su niže – navodi Burum.

Vlasnica tvrtke IMB Nekretnine naznačila je kako nas povijest uči o smjenjivanju kriza u svijetu.

- Svjedočili smo snažnom rastu cijena, velikoj krizi u građevinskom sektoru, kratkoročnoj krizi uslijed pandemije, utjecaju potresa na tržište i sad smo u krizi izazvanoj nakon rata u Ukrajini. Cijene su u zadnje vrijeme rasle radi poskupljenja energenata i sirovina, i radi usporavanja razmjena robe. Veliki je izazov inflacija. Na dubrovačkom području više je potražnje za dobrim nekretninama nego što ima ponude. Kupnja nekretnine je poželjna investicija za one s viškom novca jer kroz najam, ovisno o vrsti najma, nekretnina može ostvariti prihod i do deset posto. Potražnja je pokretač tržišta – zaključila je za Dubrovački dnevnik Nada Burum iz IMB Nekretnina. 

*Tekst je objavljen u tiskanom izdanju Dubrovački dnevnik