Bivši gradonačelnik Andro Vlahušić na društvenim mrežama je podijelio svoja razmišljanja o iznajmljivanju nekretnina koja prenosimo u cijelosti.
"U hrvatskom javnom prostoru danas se riječ rentijerstvo sve češće koristi kao optužba.
Ne napada se više samo iznajmljivanje apartmana ili stanova, nego se sve češće sumnjivim prikazuje i samo posjedovanje nekretnine: stana, kuće, zemljišta, naslijeđene parcele, kata obiteljske kuće, stare kuće u rodnom mjestu ili druge manje nekretnine.
Kao da je problem sama činjenica da je hrvatska obitelj nešto stekla, naslijedila, otkupila, uredila, sačuvala ili izgradila.
Godinama slušamo istu rečenicu: rentijerstvo je društveno zlo.
'RENTIJER JE POSTAO POGRDNA RIJEČ'
Govore to političari. Govore ekonomski stručnjaci. Govore mediji. Govore svi koji vole velike riječi, ali rijetko stave matematiku na stol.
Rentijer je postao pogrdna riječ. Čovjek koji je cijeli život radio, naslijedio kuću, kupio stan, otkupio društveni stan devedesetih, uredio apartman, digao kredit, plaćao majstore, popravljao krov, primao podstanare, turiste ili strane radnike, odjednom je društveni problem.
A onaj tko drži novac u banci nije problem.
Onaj tko kupuje državne obveznice nije problem.
Onaj tko kupuje američke ETF-ove, Apple, Microsoft, Nvidiju i Wall Street nije problem.
Samo je problem Hrvat koji ulaže u hrvatsku nekretninu.
Zašto?
Idemo bez ideologije. Samo odnosi. Samo matematika.
SAMO MATEMATIKA
Od 2021. do 2026. Hrvatska je prošla kroz najjači inflacijski val u novijoj povijesti. Prema HNB-ovim makroekonomskim pokazateljima, inflacija prema HICP-u bila je 2,7% u 2021., 10,7% u 2022., 8,4% u 2023., 4,0% u 2024. i 4,4% u 2025. Samo do kraja 2025. opća razina cijena porasla je približno 34 posto, a do lipnja 2026. približno 38 posto. To znači da je novac izgubio oko 27 posto kupovne moći.
Ljudi imaju osjećaj da je stvarna inflacija bila još veća. Posebno kod hrane, energije, usluga, režija, majstora, građevinskog materijala i svakodnevnog života. I nisu ludi. Službena inflacija mjeri prosječnu košaricu. Obitelj ne živi u prosjeku. Obitelj živi u konkretnim računima.
Tisuću eura više nije tisuću eura iz 2021.
Deset tisuća eura više nije deset tisuća eura iz 2021.
Dvjesto tisuća eura više nije dvjesto tisuća eura iz 2021.
Ako novac stoji, inflacija ga ne uzima odjednom. Uzima ga tiho. Mjesec po mjesec. Godinu po godinu.
Sada uzmimo jedan misaoni i matematički primjer.
Godine 2021. hrvatska obitelj imala je 200.000 eura.
Nije važno je li netko imao tisuću eura, deset tisuća eura, dvjesto tisuća eura ili milijun eura. Iznos od 200.000 eura uzimam samo zato da se jasnije vidi odnos. Ista matematika vrijedi za male i velike iznose. Ako novac gubi četvrtinu vrijednosti, onda je gubi i tisuću eura i deset tisuća eura i dvjesto tisuća eura.
Godine 2021. za 200.000 eura mogla se kupiti ozbiljna nekretnina. Stan u Zagrebu, Splitu ili Dubrovniku. Kuća, veći stan ili dvije manje nekretnine u mnogim drugim dijelovima Hrvatske.
OBITELJI SU IMALE SAMO TRI MOGUĆNOSTI
Ta obitelj imala je tri mogućnosti.
Mogla je novac ostaviti u banci.
Mogla je kupiti državne obveznice ili trezorske zapise.
Mogla je kupiti nekretninu.
Danas, pet godina poslije, vidimo tko je bio u pravu.
Ako je tih 200.000 eura ostalo na računu u banci, obitelj možda i dalje vidi lijepu brojku. Možda 205.000, 210.000 ili 215.000 eura, ovisno o kamati i uvjetima. Na ekranu nije izgubila. U stvarnom životu jest. Jer nakon približno 38 posto rasta cijena, tih 200.000 eura danas realno vrijedi oko 145.000 eura iz 2021.
Dakle, obična štednja bez ozbiljnog prinosa izgubila je oko 55.000 eura stvarne kupovne moći na primjeru od 200.000 eura. To je oko jedna četvrtina vrijednosti.
Oročena štednja prošla je nešto bolje, ali ni ona nije pobijedila inflaciju. Kamate su godinama bile preniske. Tko je vjerovao banci, nije ostao bez novca, ali je ostao bez dijela stvarne vrijednosti novca. U javnoj računici možemo reći: bankovna štednja, čak i oročena, u pravilu je izgubila oko 22 do 25 posto realne vrijednosti.
Državne obveznice i trezorski zapisi bili su bolji izbor. To treba reći pošteno. Građanin koji je ulagao u državne vrijednosne papire smanjio je štetu. Dobio je prinos, dobio je sigurnost države, dobio je bolju zaštitu nego kod obične bankovne štednje.
Ali ni obveznice nisu u potpunosti pobijedile inflaciju. Ako je opća razina cijena narasla približno 38 posto, a državni papiri kumulativno donijeli oko 10 do 15 posto, rezultat je jasan: realni gubitak je bio manji nego u banci, ali je i dalje postojao. Umjesto gubitka oko četvrtine vrijednosti, gubitak je bio približno 15 do 19 posto, ovisno o trenutku ulaganja i reinvestiranju prinosa.
A što se dogodilo s nekretninama?
Tu je najvažnija brojka cijele rasprave.
Državni zavod za statistiku za prvo tromjesečje 2021. navodi indeks cijena stambenih objekata 134,19 na tadašnjoj bazi 2015. = 100. Za prvo tromjesečje 2026. Državni zavod za statistiku objavio je indeks na novoj bazi 2025. = 100 i godišnji rast cijena stambenih objekata od 14,3 posto prema prvom tromjesečju 2025. Zbog promjene baze treba napraviti preračun, ali odnos je jasan: od prvog tromjesečja 2021. do prvog tromjesečja 2026. indeks cijena stambenih objekata u Hrvatskoj porastao je približno 83 posto.
To je ključ.
Opća inflacija približno 38 posto.
Stambene nekretnine približno 83 posto.
HRVATSKA NIJE BOGATA ZBOG PLAĆA NEGO NEKRETNINA
Nekretnine nisu samo nominalno porasle. One su porasle realno. Rasle su više nego dvostruko brže od opće inflacije.
Ako je obitelj 2021. kupila nekretninu za 200.000 eura, a ta je nekretnina pratila prosječni indeks cijena stambenih objekata, danas bi vrijedila oko 366.000 eura nominalno. Nakon inflacije, to je oko 265.000 eura u vrijednosti iz 2021. godine.
Dakle, realni dobitak nije izmišljen. Nije samo papirnata vrijednost. Na primjeru od 200.000 eura, nekretnina je donijela oko 65.000 eura realnog rasta vrijednosti.
Zato se cijela računica može reći jednostavno.
Novac u banci: minus oko 25 do 27 posto realne vrijednosti.
Oročena štednja: minus oko 22 do 25 posto realne vrijednosti.
Državne obveznice i trezorci: minus oko 15 do 19 posto realne vrijednosti.
Stambena nekretnina: plus oko 32 do 33 posto realne vrijednosti.
To je brutalna slika hrvatskih pet godina.
Novac je gubio.
Obveznice su ublažile gubitak.
Nekretnine su povećale bogatstvo.
I sada dolazimo do hrvatske istine koju javni prostor često prešućuje.
Hrvatska nije bogata zato što ljudi imaju visoke plaće. Nema ih dovoljno. Hrvatska nije bogata zato što umirovljenici imaju velike mirovine. Nemaju ih. Hrvatska nije bogata zato što građani imaju velike portfelje dionica, fondova i vrijednosnih papira. Većina ih nema.
Hrvatska je imovinski bogatija zato što ogroman broj građana ima nekretnine.
Brojni stanovnici Hrvatske imaju mala mjesečna primanja. Brojni umirovljenici imaju male mirovine. Mnogi imaju malu ili nikakvu štednju. Ali imaju stan koji su povoljno otkupili devedesetih. Imaju kat obiteljske kuće. Imaju zemljište u rodnom mjestu. Imaju staru kuću na selu. Imaju garažu, parcelu, maslinik, drugu manju ili manje atraktivnu nekretninu.
Ta imovina možda godinama nije donosila nikakav prihod. Možda se nije mogla lako prodati. Možda nije bila uređena. Možda je stajala prazna. Ali njezina vrijednost zadnjih godina snažno je porasla.
Zato rast cijena nekretnina nije povećao samo bogatstvo velikih investitora. Povećao je imovinsku vrijednost velikog broja običnih hrvatskih obitelji. Ljudi mogu imati malu mirovinu i malo novca u banci, a istodobno imati obiteljsku imovinu koja danas vrijedi mnogo više nego prije pet ili deset godina.
To je hrvatska stvarnost.
Mala primanja.
Mala financijska štednja.
Velika vezanost obiteljskog bogatstva uz nekretnine.
KOME ODGOVARA NARATIV DA JE RENTIJERSTVO ZLO?
Hrvatska je vlasnička zemlja. Eurostat u izdanju Housing in Europe navodi Hrvatsku među državama s najvišim udjelom stanovništva koje živi u vlastitoj nekretnini, oko 91 posto. HNB-ova anketa o financijama i potrošnji kućanstava pokazuje da u ukupnoj imovini hrvatskih kućanstava golemi dio čini realna imovina, a vrlo mali dio financijska imovina.
Zato je pogrešno kada se svako posjedovanje nekretnine gura u istu moralnu ladicu s rentijerstvom. Nije isto veliki špekulant s deset luksuznih stanova i umirovljenik koji ima otkupljeni stan, staru kuću u Konavlima, Lici, Slavoniji ili Dalmatinskoj zagori. Nije isto fond koji kupuje zgrade i obitelj koja je kupila mali stan za djecu pa ga privremeno iznajmljuje.
Hrvatsko narodno bogatstvo nije prvenstveno u bankama, dionicama i fondovima.
Ono je u prostoru.
U stanu.
U kući.
U zemljištu.
U obiteljskoj parceli.
U nekretnini.
Hrvatska nema Wall Street.
Nema tisuće jakih domaćih dionica.
Nema duboko tržište kapitala.
Nema financijske proizvode koje običan čovjek razumije, kojima vjeruje i koji mu dugoročno čuvaju vrijednost.
Hrvatska obitelj ima ono što razumije: nekretninu.
To je hrvatsko zlato.
To je hrvatski Wall Street.
To je hrvatski mirovinski fond.
I baš se to proglašava društvenim zlom.
Kome odgovara narativ da je rentijerstvo zlo?
Ne vjerujem u jedan centar velike zavjere. Ali jasno je kome odgovara.
Odgovara bankama. Građani drže novac u depozitima, banke ga koriste, a inflacija jede stvarnu vrijednost štednje. Velik dio hrvatske štednje nije nestao preko noći. Nestao je tiho. Kroz inflaciju, niske kamate i iluziju sigurnosti.
Odgovara financijskom sustavu koji građaninu govori: ne bavi se svojom imovinom, ne uređuj kuću, ne kupuj stan, ne stvaraj rentu, ne ulaži u svoje. Budi pasivni štediša.
Odgovara dijelu politike jer je lakše napasti rentijere nego priznati da država nema ozbiljnu stambenu politiku, nema masovnu stanogradnju za mlade obitelji i nema model u kojem plaća može pratiti cijenu kvadrata.
Odgovara dijelu medija jer je jednostavnije napisati naslov o pohlepnim iznajmljivačima nego objasniti matematiku inflacije, kamata, kapitala, nekretnina i obiteljske sigurnosti.
Država nije veliki pobjednik ove priče. Država je upala u zamku. S jedne strane joj odgovaraju porezi, PDV, komunalni doprinosi, turizam i obveznice koje kupuju građani.
NIJE PROBLEM BAKA KOJA IZNAJMLJUJE SVOJU NEKRETNINU
Država želi visoke cijene nekretnina i dostupne stanove.
Želi turizam i stalne stanovnike.
Želi poreze od prodaje i mlade obitelji u gradovima.
Želi bankovnu stabilnost i rast plaća.
Ako cijena stana raste brže od plaće, mlada obitelj gubi.
Ako kamata na štednju raste sporije od inflacije, štediša gubi.
Nije problem što hrvatska obitelj želi prihod od svoje imovine. Problem je što Hrvatska nema dovoljno drugih sigurnih i razumljivih oblika obiteljskog kapitala.
Nije problem baka koja iznajmljuje apartman da popravi kuću i pomogne unucima. Nije problem obitelj koja je kupila stan i iznajmila ga podstanarima.
Problem je financijski sustav koji je od građanske štednje stvorio pasivni depozit, a ne razvojni kapital.
Problem je javni narativ koji od ljudi traži da budu financijski nepismeni, poslušni i pasivni.
Da drže novac u banci i gledaju kako ga inflacija jede.
Da ne kupuju nekretnine jer je to rentijerstvo.
Da ne ulažu u hrvatske dionice jer je tržište malo i rizično.
Da ne ulažu vani jer je to bijeg kapitala.
I što onda ostaje običnoj obitelji?
Da radi, štedi, gubi vrijednost i sluša predavanja onih koji ne znaju izračunati stvarnu kupovnu moć novca.
Zato na kraju treba reći najvažnije.
Rast vrijednosti nekretnina povećao je narodno bogatstvo Hrvatske. Ne samo nominalno, nego i realno, jer je indeks cijena stambenih nekretnina rastao mnogo brže od opće inflacije. To bogatstvo nije jednako raspoređeno. Nije svakome dostupno. Ne pomaže dovoljno mladima koji tek trebaju kupiti prvi stan. Njima je rast cijena veliki zid.
Ali za više od devedeset posto Hrvatske koja živi u vlastitim nekretninama, za brojne obitelji, umirovljenike, nasljednike, male vlasnike i ljude s malim primanjima, nekretnina je bila i ostala glavna obrana od inflacije.
HRVATSKA NE TREBA RAT PROTIV RENTIJERA NEGO FINANCIJSKE NEPISMENOSTI
Zato nekretnina nije društveno zlo.
Nekretnina je obrambeni mehanizam hrvatske obitelji.
Hrvatska ne treba rat protiv rentijera.
Hrvatska treba rat protiv financijske nepismenosti.
Treba stanove za mlade obitelji.
Treba domaće fondove, domaće razvojne obveznice, lokalne stambene modele, energetske zajednice, produktivne investicije i pošteno tržište kapitala.
Ali dok toga nema, ne vrijeđajte hrvatske obitelji zato što su radije imale stan, kuću ili zemljište nego gledale kako im banka i inflacija jedu životnu štednju.
Jer u Hrvatskoj 2021.–2026. najveća razlika nije bila između pametnih i glupih.
Najveća razlika bila je između onih koji su vjerovali novcu i onih koji su vjerovali imovini.
A matematika je pokazala tko je bio u pravu.
Napomena za objavu: brojka od 200.000 eura nije investicijski savjet nego misaoni i matematički primjer. Važan je odnos: novac u banci realno je gubio, obveznice su smanjile štetu, a nekretnine su realno povećale vrijednost imovine.
Izvori za brojke:
• HNB, Glavni makroekonomski indikatori, inflacija HICP 2021.–2025.
• Državni zavod za statistiku, Indeksi cijena stambenih objekata, 1. tromjesečje 2021. i 1. tromjesečje 2026.
• Državni zavod za statistiku, promjena bazne godine indeksa stambenih objekata na 2025. = 100.
• Eurostat, Housing in Europe 2025, udio stanovništva koje živi u vlastitoj nekretnini.
• HNB, Anketa o financijama i potrošnji kućanstava u Republici Hrvatskoj 2023", objavio je Vlahušić.
