Nije pretjerano reći kako se hrvatski turizam uzdigao upravo na temelju malih iznajmljivača. Obitelji su dio svog doma otvarale turistima, ugošćivali su ih s posebnom pažnjom na iskustvo koje će ponijeti iz Hrvatske, i tako stvorili preduvjet za razvoj turizma kakvog poznajemo danas. Ipak, ta obiteljska domaćinstva s vremenom su rasla, a onda prerasla sama sebe pa je danas Hrvatska, a ponajviše njena obala, puna apartmana koje vode sve manje obitelji, a sve više drugi i treći ljudi, agencije.  

Privatni smještaj u Hrvatskoj i dalje je prepoznat kao kvalitetan adut turizma, nešto što se treba njegovati s naglaskom na očuvanje kvalitete ponude, no i regulirati zbog razornog utjecaja koji ima na sliku urbanog života građana. Ljudi si više ne mogu priuštiti stanovanje, ne samo mladi, već i oni u srednjim godinama. Krediti za nekretnine su nedostupni zbog niskih prosječnih plaća, a ponude dugoročnog najma ima na kapaljku.  

Raste paušal, uvodi se porez na nekretnine  

Sada, kada već gori pod nogama, svi su se političari dosjetili kako je tema broj jedan – priuštivo stanovanje. Ipak, logika nalaže kako bez stana nema ni stanovanja, a bez stanovanja nema ljudi, a bez ljudi, što će nam i država. U tom tonu nastaju zakonske, pa i porezne izmjene. Ukratko, uvodi se porez na nekretnine u kratkoročnom najmu i one koje se ne koriste, dok nekretnine iznajmljene podstanarima ne podliježu porezu na nekretnine, povećava se iznos paušalnog poreza po krevetu kod kratkoročnog najma i zakonskim izmjenama se onemogućuje nova kategorizacija stanova za turistički najam ukoliko 80 posto suvlasnika zgrade to ne odobri i svi prvi susjedi. Porez na nekretnine se neće odnositi na nekretnine u vlasništvu općina, gradova, države i crkve, kao ni na poslovne prostore. Taj dio je posebno zanimljiv jer poznato je kako upravo država ima značajan broj praznih  nekretnina koje nisu privedene svrsi stanovanja.  

Paušalni porez mjerit će se po indeksu turističke razvijenosti u četiri skupine. Do sada se po krevetu plaćalo od minimalnih 19,9 eura do maksimalnih 199 eura, a to bi se trebalo promijeniti na minimalnih 20 do maksimalnih 350 eura po krevetu. Umjesto dosadašnjeg 'poreza na kuće za odmor' koji je iznosio od minimalnih 60 centi do maksimalnih pet eura po kvadratu, uveo bi se porez na nekretnine koji bi trebao iznositi od 60 centi do osam eura po kvadratu. Ipak, konačne iznose utvrdit će sami gradovi do kraja veljače 2025. godine. 

No, sve ovo su zapravo 'prve ideje', jer izmjene zakona tek trebaju proći javno savjetovanje i čitanja u Saboru, pa će se vjerojatno nešto i mijenjati pod kritikom javnosti. 

Kako se sve ove najave reflektiraju na biznis iznajmljivanja u Dubrovniku, ali i hoće li te promjene postići svoj konačni cilj – smanjenje broja praznih nekretnina i posljedično povećanje stambenog fonda, prestanak poplave 'apartment' tabla, smanjenje cijena stanova u najmu, pa i kvadrata stana, o svemu tome smo razgovarali s dva iznajmljivača i agentom za nekretnine.  

Dubretić: Svi će odraditi sezonu, a nakon toga lošiji smještaji možda dođu do podstanara  

Izvršni direktor Direct Bookera, Nino Dubretić, javio nam se baš kad je završio razgovor s jednom iznajmljivačicom koju brine formiranje cijena za iduću godinu.  

„Ljudi kalkuliraju koliko će dizati cijene i mogu li novi rast troškova prebaciti na goste. Zato možemo očekivati rast cijena iduće sezone, no pitanje je hoće li i u kojoj mjeri to proći, tko bude prazan, opet će spuštati cijene. Tako će zapravo oni balansirati da drže situaciju po kontrolom. Promjene su ipak brutalne, a pitanje je i koliko su ustavne. Udruge iznajmljivača sada uzimaju savjetnike i pravnike jer upitno je postojanje dvostrukog, neki čak i kažu trostrukog oporezivanja“, rekao je Dubretić misleći na poreze koje bi iznajmljivači plaćali, a to su – paušalni porez na dohodak, PDV na proviziju stranih posrednika i porez na nekretnine. Iduća problematika koju spominje je pitanje oporezivanja nekretnina u privatnom vlasništvu, dok bi one u državnom i crkvenom bile izuzete, a osim toga i vrste nekretnina jer su sadašnjim prijedlogom izuzeti poslovni prostori.  

Hoće li sve to zaista ponukati iznajmljivače da se okrenu od kratkoročnog ka dugoročnom najmu? Dubretić je oprezan s prognozama.  

„Prvi korak je da lokalna vlast donese odluku o razini paušala i poreza na nekretnine, da bi ta računica koju bi trebalo napraviti – imala smisla. Nitko neće odustajati od kratkoročnog najma ako računica postoji. Za sada nemamo otkaza u smislu odustajanja, prerano je za to. Mogla bi to u konačnici biti 'igra mačke i miša', vjerujem da će većina unatoč svemu odraditi prvu sezonu, a onda vidjeti gdje su i što dalje“, govori Dubretić i apostrofira kako će računicu imati oni koji postižu više dana popunjenosti i višu cijenu. 

„Neki troškovi su fiksni i ne ovise o prometu, kao što su recimo paušal i porez na nekretnine, ali netko će na istoj kvadraturi i broju kreveta raditi 6000 eura, a drugi 20 tisuća eura. Oni koji budu radili više, neće imati toliko snažan udar da bi odustali od posla, ipak, oni lošiji apartmani tu će gubiti tržišnu utrku. Jer ukoliko je porast poreza s 500 na 2000 eura godišnje, onda je to ozbiljan udar na one koji rade pet ili šest tisuća eura. Tako da bi se moglo dogoditi da objekti niže kvalitete, u skupim destinacijama kao što je Dubrovnik, nakon ovoga završe na tržištu dugoročnog najma“, zaključuje Nino Dubretić iz Direct Bookera.  

Grkeš: Ne treba ograničavati ljudima što će raditi s vlastitom imovinom  

Slavica Grkeš, vlasnica turističke agencije Dominium i tvrtke za upravljanje nekretninama Dominatto, potvrđuje kako su iznajmljivači zabrinuti.  

„Zovu nas i raspituju se oko novih zakona i pravilnika, a nekako u isto vrijeme se govori o novom Zakonu o turizmu, porezu na nekretnine, zabrani kategorizacije i rekategorizaciji i naravno da to ljude zbunjuje. Tim više što smo svi još u sezoni i ne stignemo sve popratiti“, govori Grkeš.  

No, pod pretpostavkom da sve te nove ideje, prijedlozi, izmjene, zakoni, propisi, pravilnici... prođu i dobiju 'za' u Saboru, ostaje pitanje bi li se trebali primjenjivati i retroaktivno? Već sada se mogu glasno čuti kritike kako bi se dopuštanjem 'situacije quo' dosadašnjim iznajmljivačima išlo niz dlaku, a patili bi samo oni koji su tek o biznisu počeli razmišljati.  

„S jedne strane mislim da ne treba raditi retroaktivno, a s druge strane nije fer da samo novi moraju tražiti suglasnosti, a postojeći ne. Općenito nisam za to da se ograničava što će netko raditi sa svojom imovinom. Neki ljudi ulažu u nekretnine samo da sačuvaju vrijednost svog novca ili da iste ostave djeci kao prvu nekretninu, odnosno osiguranje, a svi znamo kako je teško u Dubrovniku doći do prve nekretnine. U međuvremenu, dok djeca ne odrastu, te se nekretnine iznajmljuju i time se plaća školovanje djece, krediti i tako dalje“, pojašnjava situaciju Grkeš. 

Pa ima li onda uopće šanse da ljudi odustanu od kratkoročnog najma u Dubrovniku i prebace se na dugoročni? Grkeš ne smatra da će se tu dogoditi drastična razlika od onoga postojećeg stanja.  

 „Eventualno će se na duže vrijeme iznajmljivati veći apartmani, neadaptirani. Manji apartmani nisu prilagođeni za život, tu su male, pomoćne kuhinje i napravljeni su da zadovolje potrebe gosta koji ne odsjedaju dugo u Dubrovniku, kao proširene hotelske sobe. Ne mislim da će se dogoditi neka drastična razlika, iako i danas na tržištu kratkoročnog najma postoji dio nekretnina koje bi više zaradile da se iznajmljuju dugoročno, preko cijele godine, ali to je stvarno zanemariv broj“, zaključuje Slavica Grkeš.  

Krešić: Ništa od najavljenih promjena i poreza neće značajno utjecati na Dubrovnik 

Hoće li onda taj broj stanova, ma koliko malen bio, čiji bi ključevi mogli završiti kod podstanara, a ne turista, utjecati na cijene kupoprodaje, komentirao je stručnjak za nekretnine, vlasnik agencije Krešić Properties, Davorin Krešić.  

„Puno se toga plasiralo u medije, a još ništa nije konačno doneseno. Dakle, sve odluke tek trebaju na izlaganje, a red i način mora postojati. Porezi koji će ipak rasti - malo, neće značajno utjecati na cijenu i tržište nekretnina za prodaju u Dubrovniku“, smatra Krešić i dodaje da će ipak oni koji stan žele kupiti kao investiciju sada 'dva puta promisliti je li se isplati'.  

Jasno je kako sadašnje najave o skupljanju potpisa susjeda, kao preduvjet kategorizaciji, značajno mijenjaju dosadašnju praksu kupnje nekretnine za investiciju, jednostavne i brze kategorizacije i u konačnici početka biznisa. Hoće li onda susjedstvo određivati i cijenu kvadrata u zgradi, hoće li zgrada gdje su susjedi 'dobronamjerni' i sami iznajmljivači - vrijediti više, a ona gdje postoje neki 'tvrđi orasi' koji ne bi htjeli turiste u svom portunu – vrijediti manje? Sve su to pitanja koja se pojavljuju u diskusijama posljednjih tjedana.  

„Činjenica jest da stanova za dugoročni najam fali na tržištu, ali kako će se nove odluke odraziti na to pitanje još nije potpuno jasno.  Po meni, 'susjedstvo' neće utjecati na samu cijenu nekretnina jer u Dubrovniku će cijenu uvijek regulirati ponuda i potražnja. Kako je ovdje ponuda jako mala, a potražnja velika, oni stanovi koji su i do sada postizali visoke cijene, tako će i ostati. Ne očekujem niti da će cijena kvadrata u prosjeku padati, ono što mislim da bi se trebalo dogoditi jest reguliranje cijena stanova u zgradama starim po 40-50 godina koji trebaju potpunu renovaciju. Njihova cijena se danas približila stanovima u novogradnji što nije realno, pa očekujem da tu postoji jedan prostor za regulaciju“, iznosi Krešić.  

Napominje i kako ljudi u Dubrovniku danas stanove za život plaćaju 10 do 20 posto više od njihove realne cijene, jer su primorani. Prodavatelji s druge strane traže i po 20 do 30 posto veću cijenu od realne, pa se onda i tu događa jedan disbalans, za kojega Krešić kaže kako se onda nerijetko nivelira spuštanjem početne tražene cijene. A postoji, naravno, i dio prodavatelja kojima se ne žuri prodavati, pa čekaju dok ne postignu tu prvu, traženu cijenu.   

„U okolici grada danas više ne postoji kvadrat ispod 3000 eura. U Mokošici realizirane cijene variraju između 3200 i 3500 eura, u Župi dubrovačkoj to je od 3500 do 4000 eura, na Zvekovici je novogradnja prodavana od 2700 do 3500 eura. Imajući to na umu, veliku potražnju i malu ponudu, ne očekujemo pad cijena kvadrata u Dubrovniku zbog ovih zakonskih i poreznih  izmjena“, zaključio je Krešić.  

Osim što ne očekuje pad cijena kvadrata, ne očekuje niti da će ljudi odustajati od kupnje. Prije nekoliko mjeseci lagano je 'potegnuta ručna' nakon najava u vezi zabrane daljnjeg iznajmljivanja u Gradu, pa su investitori koji su bili u odluci kupnje nekretnine za adaptaciju – pričekali. Nisu odustali. Jasan je to pokazatelj kako osluškuju tržište, ali i dalje planiraju ulagati na hrvatskoj obali.  

Hrvatska je tako ušla u jednu od najtežih modernih borbi – kako pomiriti turizam od kojega živimo i život kojeg nam turizam oduzima? Jing i jang hrvatske ekonomije. Prvi koraci su tu, neki će reći –maleni i nesigurni, no zar nisu prvi koraci baš uvijek takvi?  Maleni i nesigurni. 

*Objavljeno u tiskanom izdanju Dubrovačkog dnevnika*