Prostorno planiranje u Dubrovniku tema je o kojoj se konstantno razmišlja, promišlja i koju se na svim razinama komentira, a pogotovo uslijed izmjena i dopuna prostornih planova, PPU-a i GUP-a koje su u tijeku. Kako bi se odgovorilo na mnogobrojna pitanja i nedoumice, Grad Dubrovnik je sredinom ovog mjeseca organizirao okrugli stol gdje su predstavnici gradske uprave, političkih stranaka u Gradskom vijeću, ali i struke raspravljali o ovoj, uvijek aktualnoj temi. Inače, radi se o kompliciranom i sveobuhvatnom procesu, a ovo su treće izmjene i dopune GUP-a. 

Pročelnik Upravnog odjela za urbanizam, prostorno planiranje i zaštitu okoliša Božo Benić kazao je tom prilikom kako ćemo učinke izmjena GUP-a vidjeti dugo nakon donošenja. „Učinke tih izmjena prostornih planova mogu se vidjeti tek za 10-ak godina. Promjene koje sada vidimo su učinci izmjena koje su davno prije donesene. Nema čarobnog štapića u urbanizmu koji bi donio neka instant rješenja. Možda bi bilo dobro da ih ima, ali ih u urbanizmu nema,“ izjavio je Benić na okruglom stolu. 

Nedugo nakon toga potpisan je i sporazum o suradnji između Grada i Arhitektonskog fakulteta u Zagrebu u sklopu kojega će studenti razmatrati prostorne i urbanističke potencijale dubrovačkog područja. Njihovi radovi, vizije i ideje bit će predstavljeni na javnoj izložbi, a analizirat će se i koristiti i kao stručne podloge u izmjenama i dopunama PPU-a i GUP-a, prema najavi Grada. No, promišljanja i rješenja u kontekstu prostora u Dubrovniku koji je ujedno zahtjevna problematika, ali i suviše vrijedna ostavština da bi se kod nje radile dodatne pogreške, daleko su važnija i složenija tema koja nadilazi rasprave na okruglim stolovima, ali i rješenja koje bi nudili studenti s Arhitektonskog fakulteta u Zagrebu. 

ZA NERED SU KRIVI APETITI INVESTITORA ILI NOSITELJA VLASTI 

U kontekstu prostornog planiranja, neizostavno je ime Branke Martinović Vuković koja je zbog svog iskustva i poznavanja ove tematike itekako cijenjena u stručnim krugovima, čemu je, među ostalim, doprinijelo i njeno dugogodišnje vođenje županijskog Odsjeka za zaštitu okoliša. Njene sugestije su neizostavan dio svake javne rasprave o prostornom planiranju, a njeni se komentari s uvažavanjem prate i prihvaćaju pa bi je i u ovoj temi bilo neobično preskočiti. 

Prema njenom mišljenju, prostorni planovi Grada Dubrovnika primarne prostorne probleme uzrokuju nedostatnim i neodgovarajućim odredbama za zaštitu i uređenje prostora i istovremeno brojnih proturječnih odredbi. Kako kaže Martinović Vuković, dijelom i zbog nepravovremene provedbe odredbi za javnu i komunalnu infrastrukturu u cjelini koja bi trebala prethoditi svakoj gradnji.

„Ovakvo stanje navedene prostorno-planske dokumentacije iz 2005. godine kao nove generacije prostornih planova nakon Domovinskog rata, sa svim kasnijim izmjenama i dopunama, uzrokovano je brojnim izmjenama i dopunama prema zahtjevima investitora ili nositelja vlasti. Sve to bez cjelovitog sagledavanja prostora u odnosu na promjene i posljedice koje takve izmjene nose, pored pravovremenog upozorenja struke i građana da će se takve izmjene odraziti na kvalitetu života njegovih građana i posjetitelja, na turizam kao dominantnu gospodarsku djelatnost ovog područja i, posebno, na naslijeđene vrijednosti prostora,“ smatra Martinović Vuković. Slijedom toga, Dubrovnik gubi sliku grada, a pojam vrtnog grada, njegovanog i očuvanog od kraja 19. stoljeća i kroz cijelo 20 stoljeće, nestaje, upozorava Martinović Vuković.

NE MOŽE SE TEK TAKO GRADITI NA  UZVISINAMA GIMANA, BABINA KUKA…

Ipak, dodaje kako važeći prostorni planovi još uvijek sadrže odredbe o čuvanju brojnih visokovrijednih krajobraznih značajki prostora, no kako se Dubrovnik gradi i uređuje prvenstveno temeljem odredbi GUP-a, a ne detaljnih prostornih planova. 

„Planovi utvrđuju nemogućnost gradnje na uzvisinama Gimana, Montovjerne, Babina kuka, na zapadnoj obali uvale Batala uz obalu, uz ili u pomorskom dobru, prostoru uz samostan Sv. Jakova, u zaštitnom pojasu JTC na Pločama i drugdje, ali takva gradnja se ipak događa! Grad se gradi i uređuje najvećim dijelom na temelju odredbi GUP-a Dubrovnika, a ne detaljnih prostornih planova. Investitori sami određuju građevinski i regulacijski pravac, nivelacijsku kotu od koje počinju graditi najnižu etažu, ne provjerava se odnos prema drugim objektima i iskorištava se maksimalna dopuštena katnost i koeficijent izgradnje, sukladno tako izmijenjenim prostornim planovima,“ napominje Martinović Vuković. Zbog svega navedenog Grad poprima sliku kakvu nitko nije očekivao, a gubi se vizija razvoja i očuvanja baštinjenih vrijednosti. 

NA ELAFITIMA OBJEKTI TAMO GDJE BI TREBAO BITI PARK PRIRODE

Takva je situacija, napominje Martinović Vuković, u suprotnosti s, primjerice, odredbama Statuta Dubrovačke Republike koji detaljno određuju način gradnje u povijenoj jezgri i šire ili planovima obnove Stjepana Gradića nakon potresa iz 1667.godine. No, Martinović Vuković podsjeća kako su i u suvremenom razdoblju, pored Zakona i pravila struke, određena  posebna pravila ponašanja u arhitekturi i urbanizmu donošenjem Apolitike od strane Vlade RH, uz doprinos struke i Grada. Ona stavlja naglasak upravo na očuvanje slika naselja za područja koja se utvrde kao takva u Republici Hrvatskoj od strane nadležnog Ministarstva za kulturu.

„Između ostalih naselja, to su i naselja na Elafitima, koja su zbog svojih prirodnih i graditeljskih vrijednosti brojnih stambeno-gospodarskih, ladanjskih i sakralnih vrijednosti predlagana za proglašenje parka prirode, a trenutno samo formalno zaštićena odredbama Prostornog plana uređenja Grada Dubrovnika i pojedinim detaljnim planovima. Slijedom takvih odredbi na Lopudu se ipak izgradio objekt na južnom hrptu naselja Lopud, kao i na sjevernom hrptu naselja Šipanska Luka na Šipanu, a za očekivati je da će biti još tako odobrenih zahvata do izmjena ove važeće prostorno-planske dokumentacije Grada Dubrovnika,“ kaže nam Martinović Vuković.

A GDJE JE ZELENILO?

Problematičan je, napominje ova stručnjakinja, i nestanak te izgradnja nekada brojnih zelenih površina Grada, sa zelenilom koje nije samoniklo nego planirano, financirano i sađeno trudom nekadašnjeg Klimatičkog društva, potom Društva za promicanje interesa Dubrovnika, a kasnije društva DUB. Napominje i kako su osmišljeni prostori za sport i rekreaciju, kao što su Gospino polje i projekt golf igrališta na Srđu, naknadnim izmjenama i dopunama prostornih planova bitno smanjenih prostornih obuhvata što sa sobom nosi određenu problematiku. 

„Problematika sportsko-rekreacijske zone na Srđu već je poznata javnosti, ali prostor Sportsko-rekreacijskog centra u Gospinom polju i ne, jer su neke izmjene GUP-a Dubrovnika izmakle ocjeni javnosti neprovođenjem postupka ponovljene javne rasprave tako izmijenjenog GUP-a Dubrovnika, što je bila zakonska obveza donositelja takvog prostornog plana. Navedenu nepravilnost novim izmjenama i dopunama GUP-a Dubrovnika moguće je ispraviti i prije donošenja na Gradskom vijeću. Jednostavno rečeno, ispod puta Iva Vojnovića prvo je zakonito provedenim postupkom uvrštena nova zona stanovanja oznake S–stanovanje, niske gustoće stanovanja. Onda je naknadno, temeljem pristigle primjedbe jednog vlasnika zemljišta, nakon provedene Javne rasprave, cijela zona ispod puta Iva Vojnovića do završetka zone objekata branitelja u pravcu zapada, bez obveznog ponovljenog Javnog uvida, izmijenjena u zonu oznake M12-mješovite namjene, srednje gustoće. To je bitno izmijenilo odrednice uređenja, izgradnje i korištenja zone Sportsko-rekreacijskog parka Gospino polje. Ova izmjena protivna je i drugim odrednicama GUP-a Dubrovnika za to područje, i u cijelosti nezakonito utvrđena,“ kaže Martinović Vuković koja vjeruje kako bi provjerom i ispravkom ovakvih nepravilnosti, uz doradu i ispravak proturječnih odredbi i uvažavanje i primarno određivanje zona i koridora, javne i komunalne infrastrukture, bilo moguće dobiti novu generaciju kvalitetnih prostornih planova Grada Dubrovnika. 

NEĆE CIJELA STRUKA ODBIJATI POSLOVE ZA KOJE SE ŠKOLOVALA 

Često se u javnom prostoru može čuti kako je struka kriva za nered u prostoru. Predstavnici struke, naime, žive od gradnje, a ne od sprečavanja gradnje. Kritika na račun struke svjesna je i Orlanda Tokić koja se našla s obje strane, kako u javnom, tako i u privatnom sektoru. Naime, ona je projektantica i direktorica tvrtke Apozito d.o.o. za projektiranje, nadzor i upravljanje, a obnašala je i funkciju zamjenice gradonačelnika. No, tvrdi kako oko kompleksne teme kao što je prostor nije sve crno-bijelo niti je sve na 'struci'.  

„Pod 'struka' se neodređeno valjda misli na arhitekte, građevinare i ostale inženjere koji su se za taj posao godinama školovali, koji rade svoj posao u privatnom sektoru i od njega žive te koji rade sukladno zakonima i urbanističkim planovima koje donose država i gradovi. Ta ista struka bi prema tome trebala investitoru koji dođe i traži maksimalnu izgrađenost sukladno važećem GUP-u reći 'ne' i odbiti raditi svoj posao. Vjerujem da su se svi moji kolege u jednom trenutku našli ispred investitora kojemu su rekli 'ne' i zbog toga bili samozadovoljni, ali je činjenica da je taj isti investitor otišao u drugog arhitekta i za svoj novac dobio što je i želio. Iluzorno je očekivati da će cijela jedna struka biti na prvim crtama obrane prostora i odbijati poslove za koje su se školovali i od kojih žive dok će oni koji su ih donosili i dalje se skrivati iza procedura,“ kaže Tokić koja slikovito pokazuje kako stvari izgledaju na djelu.

„Investitori će i dalje željeti maksimalne kvadrate zgrada dok su cijene kvadrata svaki dan veće, arhitekti i građevinari će raditi svoj posao od kojeg žive, a politika će i dalje krojiti planove i pozivati se na struku. Dovoljno je sjetiti se buke oko dozvole mega hotela Sumratin za koji se na posljednjoj sjednici Gradskog vijeća izglasala suglasnost za ugradnju sidara za podzemnu garažu, a koje će građani postati bolno svjesni tek nakon što se pojave prvi bageri u Uvali Lapad. I za to će vjerojatno biti kriva struka,“ prokomentirala je Tokić. 

RJEŠENJA LEŽE U OPOREZIVANJU NEKRETNINA I RAZLIKOVANJU IZNAJMLJIVANJA 

Prema njenom mišljenju, svi problemi s kojima se danas suočavamo, od problema prekomjerne gradnje, preko problema stalnog rasta cijene kvadrata i nepostojanja podstanarskog najma, pa do posljedičnog problema iseljavanja i manjka radne snage, korijenje vuku iz nekontrolirane stambene politike i odnosa prema prostoru. Ti se problemi ne rješavaju samo na lokalnoj razini, a Tokić podsjeća kako nisu samo specifični za Dubrovnik. 

„Dok god je potražnja za nekretninama tolika kolika jest, gradnje će i dalje biti. Dok god imamo kupce koji su spremni platiti sve veće cijene kvadrata, normalnom čovjeku neshvatljive, investitori će i dalje graditi na maksimumu. Nema tih planova ili te struke koji će ograničiti ovu jednostavnu tržišnu ekonomiju u okviru sadašnjih važećih zakona,“ napominje Tokić. 

Ključnima smatra dva problema. Prvi leži u tome što stranci masovno kupuju nekretnine po Dubrovniku, od kojih većina stoji prazna, a dio njih se povremeno daje u turistički najam. „S obzirom na to da u Hrvatskoj ne postoji oporezivanje nekretnina, mi predstavljamo porezni raj strancima, a kupovina nekretnina isplativija je od držanja novca na banci. Posljedica je velika potražnja i rast cijena kvadrata. Rješenje je oporezivanje nekretnina koje se ne koriste po nikakvoj osnovi, dakle najam ili stanovanje,“ kaže Tokić. 

Drugi problem je, navodi Tokić, što je kod domaće ekonomije sve podređeno turizmu. Tako je turističkim zakonima dopušteno iznajmljivanje, i stanova, i apartmana, i garaža, sve pod jednakim uvjetima. Drugim riječima, ne postoji razlika kad je iznajmljivanje u pitanju. 

„Danas, ako želite iznajmljivati stan registriran kao stambeni prostor u stambenoj zgradi, uredno ga kategorizirate i iznajmljujete. Jednako kao i apartman koji je registriran kao poslovni prostor. Turistički zakoni ne prave razliku kada je iznajmljivanje u pitanju iako je razlika u urbanizmu ogromna. Jedno je poslovni prostor, a jedno stambeni prostor. Kad projektiramo i gradimo prema urbanističkim planovima gradimo stanove, a kasnije ih koristimo kao apartmane. Kada bi se zakonodavstvo napokon uskladilo po tom pitanju, a onda još to i oporezivali u skladu s ostvarenim prihodima, a ne paušalno po krevetu, što opet odgovara najviše velikim iznajmljivačima, vjerujem da bi veliki broj vlasnika nekretnina zaključio kako im turistički najam nije isplativ nego bi svoje nekretnine pustili u podstanarske najmove koji bi bili isplativiji. Dakle, potrebno je razlikovati turistički najam od trajnog tj. podstanarskog najma. Smatram da je došlo vrijeme kad je potrebno stimulirati trajni najam,“ kaže Tokić koja smatra kako bi  posljedično nastavili višestruki dobitci, i po pitanju ekonomije i kvalitete destinacije i urbanizma, a najviše demografije. 

„Onog trena kad prestanemo biti porezna nekretninska oaza strancima i brza zarada bez puno rada onima s velikim brojem nekretnina, potražnja za stanovima će biti manja, a pritisak da svaka zelena parcela bude izgrađena do maksimuma će se nadam se smanjiti,“ riječi su kojima je Tokić sažela sukus problema u dubrovačkom prostoru. 

GRAD TREBA ŠIRITI, A NE ZBIJATI 

Predsjednik Strukovne grupe graditeljstva ŽK Dubrovnik i Društva građevinskih inženjera, inače inženjer građevine Mario Obuljen, podržava ideju organizacije Okruglog stola i na njoj zahvaljuje. Smatra kako bi se on trebao održavati i ubuduće, i to u ravnopravnom broju zastupljenosti strukovnih predstavnika; urbanista, arhitekata, graditelja, ali i sugerira da bi sljedeći put trebalo pozvati i predstavnike konzervatorskog odjela, kao i povjesničare umjetnosti, uzimajući u obzir kako je povijesna jezgra pod zaštitom UNESCO-a. Promišljajući o uvođenju reda u prostor, Obuljen naglašava kako grad treba širiti, a ne zbijati i kako temelj za sve buduće promjene u prostoru treba biti rješavanje pitanja infrastrukture. 

„Prethodno navedena strukovna zastupljenost je i više nego potrebna  u svrhu očuvanja kulturne baštine koja nam mora biti primarna zadaća svakog daljnjeg planiranja i djelovanja u datom prostoru. Grad moramo širiti, a nikako zbijati jer već sad je prenatrpan. Temelj bilo kakvog daljnjeg planiranja nam mora biti  rješavanje 'infrastrukture'  kao osnovne podloge. U to spadaju parkovi, pješačke zone, a naročito oborinska odvodnja koja je uistinu veliki problem. U fokusu nam mora biti čovjek i ne bih dijelio građane po grupama ili po dijelovima grada. Svaki građanin je građanin!,“ kazao je Obuljen. 

OPASNOSTI POČIVAJU NA INDOLENCIJI, POHLEPI, NATRPAVANJU… 

I, naravno, u svemu tome čuvati ono što nam je dato na čuvanje i što ima neizmjernu vrijednost, a to se posebno odnosi na spomeničku baštinu.  

„Opasnosti koje je ugrožavaju su još uvijek velike, a one počivaju na neznanju i indolenciji, na pohlepi i zbijanju, natrpavanju prostora novim građevinama, počivaju na sasvim pogrešno shvaćenim idejama napretka i zahtjevima sadašnjice, na neumjesnoj težnji za uljepšavanjem i obnovom, na umjetničkoj neobrazovanosti ili izopačenoj obrazovanosti. Baš ti najvažniji uzroci iz kojih proizlazi neprekidan gubitak izvornosti graditeljskih djela nisu samo zablude pojedinaca, nego su opća pojava koju bi trebalo pobliže osvijetliti. Jer opasnosti što prijete našem graditeljskom dobru postavljaju pred javnost zahtjeve koje želim još jednom sažeti, jer tim pitanjima valja dati najjači naglasak: Imajmo na umu što piše ‘velikim slovima u katekizmu zaštite spomenika’ da sve što je umjetnost stvorila skupocjen je produkt i dobro povijesnog razvitka, njegovo je održavanje u interesu javnosti, te svakom pojedincu, zajednici i narodu, crkvi i državi nalaže određene dužnosti. Ono spada u dužnosti svakoga obrazovanog čovjeka! To osobito vrijedi za sve predstavnike vlasti, upravu jer farizejski je govoriti o ljubavi prema Domovini, a razarati ili rasipati ‘ono’ što uz prirodu podaje Domovini njezin izrazit značaj; djela graditelja, predaka koji su je nastanjivali, tragove umjetničkog duha koji ju je oplođivao i koji nastavlja živjeti u njezinoj slici, u njezinim spomenicima. Ne zaboravimo da su oni naši živi dokazi prošlosti, povijesti u sadašnjosti!,“ emotivno zaključuje Obuljen. 

Iz tiskanog izdanja